賃貸の契約更新!大家が2年契約満了後に更新拒絶することはできるのか?


朝起きてネットサーフィンをしていたら、たまたま興味深い話を見つけました。

「2年契約で住んでいる部屋だけど、契約更新させてもらえず強制的に立ち退きさせられて困っている」とのこと。

普通そんなことになることなんてないので考えもしませんでしたが、確かに契約期間があるなら更新させるかどうかを決める権利は大家側にもありそうな気がします。

ということで今回は興味本位でこの事柄について借地借家法等を用いて解説していきたいと思います。

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大家は正当な理由がないと契約更新しなければならない?

通常の物件は2年毎に契約更新が行われます。

2年以内に解約したからといって特約として設けられていなければ違約金を払う必要もありません。

2年以内の解約について調べてみた

2年経つと契約している大家、もしくは管理会社から契約更新についての連絡があり、通常はこれに契約更新の旨を伝えることで更新がなされます。

また、仮に更新についての連絡がこなかったとしても借地借家法に記載があるように同じ契約内容での自動更新となされるようです。

今回の場合は2年契約満了時の退去勧告についてです。

先日、大家さんからお電話をいただき、「結婚をするので、そこを住居にしたい。契約更新はしない」と言われました。

参照元:知恵袋

 

普通に住んでいてまずこんなことは滅多にありませんが、大学生など必ず2年以上住む人にとってこれが認められるのであれば大問題です。

結果から言うと正当な理由がない限り、例え特約として契約書に記載されていたとしても認められません。

家主の更新拒絶が認められる場合とは

どういった状態だと更新拒絶が出来るのか見ていきましょう。

まずは2年契約なら契約終了の半年~1年前にあらかじめ更新拒絶の旨を住んでいる人に伝えなければなりません。

借地借家法

第二十六条建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。

この部分に記載されている条件の1つですね。

その後、もちろん異論があれば拒否され住み続けられる可能性があるので、ここで「正当事由」を伝えなければなりません。

先ほども言ったようにこの正当な理由というのがなかなか難しい定義ですよね。

例えばその建物があまりにも老朽化しており、今後住むのは危険だと判断された場合は正当事由として認められるでしょう。

しかし、「なんか苦情が多くて迷惑だから」とか「家賃をたまに滞納するから」といった理由では認められない場合が多いです。

今回の「結婚してそこを住居にする」という理由も他に部屋を借りたりすることもできるので認められない可能性が高くなります。へんな話切羽詰まった状況でない限りは立ち退きさせることは不可能ということですね。

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立ち退き料とその相場

物件仮押さえ金は返ってくる?相場や押さえておける期間はどのぐらいか

正当事由の1つに立ち退き料という項目が存在します。

上記の話でわかる通り、大家側が実際に立ち退かせるためにはかなり厳しい状況なので、その救済措置として「立ち退き料」を支払うことで相手に合意してもらうというやり方です。

いわゆる示談金みたいなものですね。

立ち退かされる方としても引っ越し代等お金がなくて今すぐ立ち退くことができないという人も多いので理にかなっていると思います。

お金のやり取りがあるならその料金がどのぐらいか気になりますよね。

調べたところ相場は家賃に応じて変動しますが、平均300万円前後だそうです。

過去の判例でも、6〜7万円ほどの家賃でも裁判所が計算すると、200万円〜500万円の判例が幾つもでています。

参照元:ウチコミ!

想像以上の金額にびっくりです。

逆にこのぐらいのお金を用意できなければ基本的に大家が借主を更新拒絶して追い出すことはできないということになります。

もし更新拒絶されたらすべきこと

仮に更新の拒絶をされたら、まずは借地借家法に乗っ取って半年以上前から通知が来ているか確認してみましょう。

更新1ヶ月前とかにいきなり「更新拒絶します」と来てもその主張は全く通りませんからね。

届いているのが確認できたら、実際に退去するかどうか考えてみましょう。

本当に退去しても良いと思っても正当な理由がなければ基本的に認められませんので「立ち退き料」を請求するべきです。

立ち退き料を請求せずに合意してしまうのはかなり勿体ないので注意しましょう。

何百万という額にはならなくても数十万の立ち退き料で合意することも考えておきましょう。

正当な理由もなく、しかも立ち退き料の支払いもしない大家は多いのでこの辺について不安な場合は弁護士に相談するのも視野に入れておきましょう。

この辺りは退去時のクリーニング代交渉とも似ているので、お金の部分に関して不満があったら絶対に抗議すべきです。

一人暮らしの退去時のクリーニング代平均は?

最後に

賃貸契約というのは大家側が非常に弱い立場にあります。

例えば家賃を滞納し続けても強制退去させるのは簡単ではありません。

だからこそ賃貸の審査を厳しく行っている面があるので、契約したのであれば自分の正当性を主張し、足元を見られないように注意してください。

今回の事例は稀ですが、退去費のトラブルはあるあるなのでこの辺も理解しておくと良いでしょう。

少しでも参考になれば幸いです。

よくある一人暮らし疑問

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