一人暮らしの共益費・管理費の平均相場はいくら？値引き交渉は可能？

初めて一人暮らしをする場合、最初に考えるのは家賃ですよね。

しかし家賃だけを見ているとえらい目に遭います。

というのも家賃には共益費・管理費というものが含まれておらず、毎月家賃＋共益費・管理費を支払わなければならないのです。

ということで今回は一人暮らしの共益費・管理費の平均はいくらなのか、そもそも値引き交渉は可能なのかなどについてご紹介していきます！

共益費・管理費とは？

共益費・管理費というのは名前の通りその物件を管理するために必要なお金のことです。

家賃は大家の収入源になりますが、物件の管理・修繕がそのお金の中からされるわけではありません。

物件の清潔さや設備のメンテナンスを定期的に維持するために必要なお金が共益費・管理費に含まれているというわけです。

アパートの廊下やエントランス部分を清掃をしたり共用部分に使われている電球を変えたり、マンションのエレベーターを維持するために使われます。

いわば共用部分に対するお金として徴収されるもの。

ただし共益費・管理費が発生しているからと言って、その使用明細や使用目的が義務付けられているわけではありません。

全く管理していないような物件でも管理費が発生するところもありますし、管理費0円なのになぜか定期的に清掃されている物件も存在します。

共益費と管理費の違いとは？

共益費と管理費は物件情報記載の際には混在して使われることも多く、明記の違いはあっても意味合い自体にはほとんど違いがありません。

ただし、正確には共益費と管理費は少しだけ違いがあります。

共益費というのは先ほども紹介した通り廊下やゴミ置き場の清掃、エレベーターや電球のメンテナンス等共用部分に対して充てられる費用です。

管理費はそれらを全て含んだマンションの維持管理に関しての総称のようなもの。

例えば共用部分以外の管理人室だったり、あるいは配管だったりは正確には物件自体の維持管理となるので管理費というわけです。

かなり微妙な違いであり、実際に意味合いはほとんど同じで部屋を借りる際にはどちらでも変わらないので覚える必要すらありません。

管理費・共益費のどちらもかかるという物件は存在しません。

毎月の支払いには管理費・共益費も含まれる

初めて一人暮らしをすると勘違いしやすい部分ですが、毎月の支払いに関しては家賃＋管理費・共益費を合わせた額を振り込む必要があります。

例えば家賃6万円で共益費が5,000円ならそれを含めた65,000円が毎月の固定費ということになります。

家賃の条件だけ見て安そうだからと決めてしまうと意外と相場よりもコストが高くなってしまうことがあるので気を付けてください。

共益費・管理費の平均相場はいくら？

これは物件によってもかなり違いがありますが、一般的に家賃の5％～10％ほどが相場と言われています。

例えば5万円の家賃の物件だとしたら2500円～5,000円ぐらいが相場です。

共益費はあくまで目安に過ぎず、特別決まりはないので物件の中にはかなり高い共益費を取っていることもありますし、逆に”管理費0円”という物件も多く存在します。

どちらかというとアパートの方が共益費が低く、マンションの方が高い傾向があります。

アパートは比較的管理人在中の物件やオートロック物件が少なく、管理する手間がかからないのに比べ、マンションは管理人在中や24時間ゴミ捨てOKなど管理に手間がかかる傾向があることが関係しています。

アパートによっては共益費0円のところも多いですが、マンションの場合は共益費5,000円～高いところでは10,000円以上取っている物件も存在します。

共益費が高かろうと低かろうと大した問題ではありません。重要なのは賃料＋共益費がその地域の家賃価格と比べて高いかどうかです。

値引き交渉は可能？

家賃交渉ができるという話はこのサイトでも色んなサイトでも言われていることですが、果たして共益費・管理費の値引き交渉は可能なのか。

結果から言うと共益費・管理費の値引き交渉をすることは可能です。

確かに共益費・管理費という名目はありますが、結局これって大家さんや管理会社、または仲介業者が勝手に設定しているだけ。

つまり、そういう名目でお金を取っているだけで本当にそのお金を共益費に充てているという保証はありません。

大家側の視点で見ると賃料は課税されるのに対し、共益費は「物件を管理するためのお金」となるため非課税なので税金対策としてあえて高くしている可能性も十分に考えられるでしょう。

しかもある意味で家賃よりも共益費の方が値引きがしやすい。

例えば共益費・管理費が3000円、家賃が60,000円の物件だったとしましょう。

家賃は端数がないので値引きをしてもらえる可能性は低いです。

しかし、共益費・管理費を合わせると63,000円。

明らかに3000円が中途半端な数字です。こういう場合はこちらからも「家賃込みで60,000円にならないか」とお願いしやすいのです。

賃料89,000の3,000値引き交渉いけた！家賃じゃなくて共益費だから、敷金礼金更新料に影響ないのがちょっと残念だけれども…。これで勝つる。

— ふたみん (@futamint) September 17, 2011

お互いの合意がなければ契約に至らないのでほとんどの項目は交渉可能です。

人気物件ほど交渉がしにくく、閑散期や不人気物件は交渉がしやすい傾向にあります。

管理費なし物件が存在する理由

物件の中には全く管理費や共益費がかからない部屋も多く存在します。これ自体は特別珍しいことではありません。

ただ”なぜかからないのか”を知っておいたほうが部屋探しの際に納得できますし管理費がかからない物件探しもしやすくなるので知っておいて損はありません。

家賃に含めてしまっているため

一番多いのがこのケースです。

共益費や管理費というのは毎月の支払いには含まれるものの初期費用や更新料の支払いには含まれません。

初期費用には敷金や礼金・仲介手数料等の項目がありますが”家賃〇か月分”となっているので共益費・管理費は別なので大家としては家賃に共益費・管理費を含めてしまったほうが利益になりやすいというわけです。

家賃に上乗せされていたとしても地域の相場とそれほどずれることはありませんし、相場より高いか安かを正確に見極められる人はまずいないので、これで借り手がいなくなるというデメリットもないのでしょうね。

たいした設備がないため

共益費・管理費は懐に入れるためのお金ではなくあくまで物件を管理するために使われるお金です。

例えばオートロックマンションや管理人が常駐しているような物件であればそれだけ維持費・人件費もかかってくるのでそれ相応の共益費・管理費が必要になります。

一方で、たいして清掃も行わないような放置されっぱなしの物件というのは維持するためのコストがほとんどかからないので「1,000円～2,000円取るぐらいだったら0円のほうが見栄えが良い」となって無料にしている可能性もあります。

不人気物件のため

本当は物件を維持するために管理費や共益費を取りたいけど、もともとが不人気物件だったり築年数が古い物件だったりすると少しでも借り手がつく可能性を高くしたいがために0円にしているというケースです。

不人気物件はアピールポイントがほとんどないので「共益費・管理費0円」というポイントをわざわざ作っているということです。

もちろんこの中には家賃に含めてしまっているような物件も多く存在しますし、本当の意味で管理費が0円になっているかを判断することはできません。

管理費や共益費が高い物件の特徴

管理費や共益費が0円の物件も数多く存在しますが、1万円以上取るような賃貸物件もあります。

基本的には高い管理費のほうが設備が備わっていることが多く、金銭的な面を無視すれば快適に過ごしやすい環境となっています。

いくつか管理費や共益費が高く設定されている物件の例を挙げてみます。

管理人常駐物件

管理人常駐マンションとは、その名の通りその物件の大家や管理会社の従業員、管理会社が委託している会社の専門スタッフが管理しています。

管理人＝大家と思いがちですが、必ずしもそうとは限りません。個人経営であればオーナー本人が管理してくれているところもありますし、複数の物件を所有している場合は委託するのが一般的です。

管理人常駐物件は人件費がかかるため、その費用を賄うために管理費や共益費が高くなる傾向があります。

24時間ゴミ出し可能物件

24時間ゴミ出しできる物件というのは住んでみるとかなり便利で、曜日を問わずに部屋に溜まったゴミをすぐに出すことができます。

24時間ゴミ出しできる理由は管理人がいることでゴミの仕分けを行ってくれているためです。

通常は曜日以外にゴミを出してしまうと業者が引き取ってくれずにゴミ置き場が荒れてしまいます。

24時間ゴミ出し可能物件は分別を管理人が行ってくれて曜日ごとにまとめてくれるので入居者はいつでもゴミを出すことができるというわけです。

管理人の業務になるため人件費が発生し、管理費や共益費も高くなります。

オートロックやエレベーター付きの物件

エントランスにオートロックが備わっている物件やエレベーターがついている物件というのはメンテナンス等にかかる費用が発生するため、管理費や共益費が高くなる傾向があります。

設備投資としても高額になり、急な事故に対応するための防犯カメラや緊急ボタンが必要にあるため費用がかかってしまいます。

住み心地は良い反面、こういった設備が備わっている物件は管理費がかかります。

共益費や管理費が高いほうがお得？

共益費が高い物件で賃料＋共益費がその地域の家賃相場と同じぐらいだった場合はお得です。

毎月のことを考えると家賃＋共益費を支払わなければならないのであんまり変わらないように思えますが、初期費用は違います。

初期費用に含まれる【敷金】と【礼金】、【仲介手数料】は家賃が元になっているため、家賃自体が安ければそれだけ初期費用も安くなるというわけです。

【例】A物件：家賃70,000円・共益費0円/B物件：家賃65,000円・共益費5,000円

同じ7万円という金額でも敷金・礼金・仲介手数料を1か月として計算した場合、約15,000円程度の差がでます。

初期費用自体は大きな額なのであまり差はないようにも感じますが、それだけ違いが出ると家具1つ買えるレベルなので無視できない額です。

更新料も賃料の○○ヶ月分となっているため家賃単体と家賃＋管理費が同じ物件なら後者のほうがお得というわけです。

管理費や共益費が高いほどしっかり管理してくれる

管理費や共益費は名ばかりな一面もありますが、基本的にはこの項目が高ければ高いほど物件をしっかりと管理してくれます。

電球が切れたらすぐに交換してくれたり、ゴミが散らばってればすぐ片づけたりしてくれるのは管理人のおかげ。

僕はこれまで何度も引っ越ししてきましたが管理費・共益費が2000円程度だと管理が行き届いていない（アパートに多い）のでいつまで経っても切れた電球が交換されなかったり、チラシが散らばりっぱなしなことが多いですね。

逆に管理人が常駐していて管理費もしっかり1万円ぐらい取っているような物件は共用部分が汚れていても次の日には綺麗にされていたり、24時間ゴミ出し可能だったりするので生活していて意外とメリットも多かったりします。

綺麗好きな人は管理費・共益費の高めの物件を選ぶと良いでしょう。

まとめ

管理費や共益費は確かに気になってしまう点ですが、実際にかかったとしてもその分の費用は清掃等に充てられるお金となっているので本来かかるべきお金だと考えてください。

逆に管理費を0円にしているような物件は家賃に上乗せされている可能性が高く相場よりも家賃が高くなっていることがあるので注意しましょう。

管理費を取っているからと言って必ずしも物件をしっかりと管理してくれているとは限らないので内見時にキレイになっているかどうかの確認は大切です。

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