賃貸で先行契約は後悔する？契約前ならキャンセルはできる？

賃貸契約には通常の入居方法とは別に居住中のお部屋に対して『先行契約』『先行申込』という方法があります。

中でも先行契約はメリットが大きいものの、すぐに契約しなければならないというリスクがあります。

今回は先行契約を結ぶのは後悔するのか、後悔せず成功させるための方法も合わせて紹介していきます。

賃貸の先行契約はあり？

結論から言えば、物件情報、物件の写真をしっかり見た上で住みたいと思えるような物件であれば先行契約をする価値はあります。

先行契約は内見を一切せずにそのまま契約を行うことです。

先行申し込みであれば入居審査通過後に内見することができますが、先行契約は内見ができずにそのまま契約となります。

先行契約の場合は居住中の段階ですでに審査が終わると契約を結ぶことになるため、契約後以降のキャンセルはできません。

退去したあとに内見すること自体はできますが、契約してしまっているので意味がありません。

ちなみにSNSで1251人を対象として行ったアンケートの調査結果でも『内見せずに契約する人の割合』はわずか22.9％ほどで、約4人に3人は必ず内見してから契約しています。

内見せずに契約する方法は特殊となるため、契約する前に『本当にその物件でいいのか』をよく確認する必要があります。

契約前であればキャンセル可能

先行契約とは言っても申込みからすぐに契約するわけではありません。

申込み後は必ず入居審査に通過する必要があり、その後賃貸契約書にサインをすることでそのお部屋への入居が確定します。

つまり、契約前の『申込み直後』『入居審査中』『入居審査直後』であればキャンセルも可能ということです。

契約してしまうと原則キャンセルはできず、キャンセルしても初期費用として返金される項目以外の金額を払わなければなりません。

ある意味違約金と同じですので、契約前に一度よく考える必要があります。

先行契約は後悔する？

先行契約では契約までのスピードが早いため、通常よりも後悔する可能性が高いのは事実です。

まずは先行契約のデメリットについて紹介していきます。

内見が一切行えない

先行契約の最大のリスクは『内見が一切行えないこと』にあります。

内見してもあまりイメージと変わらないことは多々ありますが、内見でしか確認できないような問題もあります。

例えば夜や曇りの日に撮影された写真しか掲載していないのであれば日当たりが良いのか悪いのか確認することができません。

また、周辺の騒音がどの程度部屋まで響くのかは、実際に内見してみるまでわからない部分です。

大通りや車がよく通る場所に面している物件では内見しないことによって後悔するリスクもあがるというわけです。

キャンセルができない

先行契約では、契約してしまった後のキャンセルが一切できません。

『少し待ったらもっと条件の良い物件が掲載された』『急な転勤が入ってしまった』などの問題に対応することができません。

先行契約はまだ住居中の物件に対して行われるため、入居するまでにもっと自分の条件に合ったお部屋が登場することも少なくありません。

ハウスクリーニングの清掃具合がわからない

退去した後に必ず行われるハウスクリーニングは内見する場合は清掃具合を確認することができます。

汚れが落ちていなかったり、修繕されていない箇所について契約前に指摘をすることで再度ハウスクリーニングに入ってもらうことも可能です。

先行契約の場合は入居するまでハウスクリーニングの清掃具合を確認することはできず、入居後に気付いたとしても契約してしまっているので交渉しても拒否されることがあります。

先行契約するメリット

先行契約ではリスクもあるものの、受けられる恩恵も意外と大きいです。

早い段階で入居を確定させられる

先行契約では通常よりも長い期間物件を確保することができるため、入居したい日が遠い場合には都合の良い契約方法です。

先行契約によって物件を確保した場合、平均1ヶ月～最大2ヶ月ほど入居までに猶予があります。

早い段階で物件を確保しておくことができるため、その間に引っ越しの準備、退去の手続きなどやれることが多く、余裕を持って引っ越すことができます。

良い条件のお部屋が多い

先行契約できる物件は通常のお部屋に比べて需要が高く、優良物件であることが多いです。

住居中であることは借り手がつくことが証明されており、強気に入居者を募集しても借り手が見つかる＝優良物件である可能性が高いわけです。

こういった物件は退去して即入居可物件になる前にすでに契約されてしまうので、いち早く申込みを入れる必要があります。

似た物件が複数ある場合は先行契約する人はいないため、内見しないで契約する人を優先されるほど強気な態度も良い物件であることの証明です。

先行申込みよりも優先される

住居中の退去予定物件では『先行申込み』『先行契約』どちらも募集していることが多いですが、先に申し込んでいる人がいても先に契約した人のほうが優先されます。

仮に2番手で申し込みを入れたとしても確実に契約が見込める先行契約の方が大家としても安心して家賃収入を得ることができます。

先行申込みでは退去後に内見を行って契約という流れになるため『イメージと違った』『もっと良い物件を見つけた』とキャンセルされるリスクがあります。

どうしても住みたい物件に申込みが入っている際は「先行契約できないか」と打診してみると、優先されることがあるので覚えておきましょう。

先行契約で後悔しやすい物件の特徴

先行契約できる物件の中には後悔しやすいものと、後悔しにくいものがあります。

建設されたばかりの新築物件や築浅物件は写真で見てわかる通り、きれいなお部屋が多く不備もほとんどありません。

また、大和ハウス、積水ハウスなど大手ハウスメーカーが施工している物件はしっかりとした建物が多く、設備も充実しているので情報通りであることが多いです。

後悔しやすい物件は内見の重要度が高くなるお部屋です。

築年数の古いリノベーション賃貸

築年数が古くなればなるほど後悔するリスクも高くなります。

僕が過去に内見してイメージと違ったお部屋の中には『リノベーションしたはいいけど、フローリングの軋みが強くて部屋全体が揺れる』ようなものがありました。

足を踏み入れてみると床が薄いせいか窓が揺れ、ジャンプすると部屋全体が揺れているような感覚に襲われました。

内見前の写真だけでは絶対に気付けない部分です。

リノベーション物件は改装した際にお部屋に問題が発生することもあるため注意が必要です。

大通りに面している物件

車通りの多さは実際に現地に行くだけでも確認できますが、部屋への騒音がどの程度かは窓の厚さによって変化します。

窓ガラスにも厚さや種類はそれぞれ異なり、遮音等級が存在します。

窓ガラスの遮音性能は日本産業規格（JIS）が定めたT値があり、数値が高ければ高いほど遮音性能も高くなります。

どの種類の窓ガラスを使用しているのか素人目では画像だけで確認することが難しく、住んでから思ったよりも騒音が響いて後悔するリスクがあります。

しっかりとしたマンションなら厚手の窓ガラスなので騒音の影響をほとんど受けませんが、コストを削減している物件では音を防ぎきることはできません。

先行契約で後悔しないためにすべきこと

内見せずに契約する以上、一定のリスクがあるので最低限後悔しないためにすべきことを行いましょう。

お部屋の写真を念入りに確認する

内見できない先行契約では、お部屋の写真でしか中の状態、様子を確認することができません。

撮影の仕方によっては実際よりも広く見えたり、キレイに見えることがあるので注意が必要です。

掲載されるサイトによって写真の枚数が異なることもあるので、物件名で調べて掲載しているサイトすべての写真をチェックしておきましょう。

確認する写真の枚数が多ければ多いほどイメージとの乖離が少ないので入居して後悔することも少なくなります。

外観から『日当たり』を確かめる

写真だけではお部屋の日当たりを確認できない場合があります。

内見できなくとも建物の近くを外から確認することはできるため、実際に足を運んで周辺環境を確認するとともにお部屋に火があたっているか晴れの日にチェックをしてみましょう。

面倒な場合はGoogleマップ上の画像からもチェックできますが、お部屋部分がピンポイントで写っているとは限らないので足を運ぶのが確実です。

先行契約でも契約する前であればキャンセル可能なので、申し込んで入居審査をしてもらっている期間に確認するとライバルに先を越されずに済みます。

他のお部屋が内見できないか確認する

よりイメージと具体化するために同じ建物の他のお部屋が空室でないかチェックしてみましょう。

間取りが微妙に違っていたとしても他のお部屋を確認することで内部のキレイさや天井までの距離、環境をチェックすることができます。

使用されているキッチンやトイレ、お風呂の規格は同じであることが多いため、内見する価値があります。

他のお部屋でも内見できればより具体的にイメージすることができるようになります。

家賃交渉・設備交渉を打診する

大家としてもすぐに契約してくれることは利益増収につながるので『交渉に応じてくれたら即決で契約します』と先行契約を盾にすると交渉事に応じてくれる可能性が高くなります。

家賃交渉はもちろんですが、設備交渉もできるので『エアコンが古そうなので新しいものと交換してほしい』『温水洗浄便座をつけてほしい』といった要望も叶えることができます。

交渉に失敗しても不利益を被ることはないので、積極的に担当営業マンに相談してみましょう。

実際に交渉を行うのは自分ではなく担当者となるので気軽に相談しておくことが大切です。

鮮度の高い新着物件を確認しておく

契約した後にもっと条件に合った物件を見つけても遅いので、契約前には他の物件も一通り確認しておく必要があります。

より鮮度の高い新着物件を確認しておくことで”現時点で良い物件があるかどうか”を確認することができます。

家にいながら最新の情報を確認したいのであればイエプラがおすすめです。

イエプラではATBBと呼ばれる不動産業者専用ネットワークの閲覧が許可されており、チャットで一言『ATBBが見たい』と言えば専用パスを受け取ることができます。

データベース上の物件情報はネットに掲載される前のお部屋も多数掲載されているため、最終確認としてこれ以上ないチェック方法となります。

店舗にいっても自分で物件を探すことができないため、効率的ではありません。

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まとめ

先行契約は需要の高い人気物件に対して設けられていることが多く、内見できないことにより後悔するリスクがあります。

後悔したくないのであればしっかりと写真や物件情報を見ることが大切です。

意外と内見してもイメージとあまり変わらないケースも多いので、リスクがあるといってもあくまで可能性の話です。

契約前の状態であればキャンセルすることも可能なので、とりあえず申し込んでよく吟味すると良いでしょう。