賃貸物件で契約更新の連絡がこない場合や書類が届かない場合の対処法

基本的に賃貸物件に住んでいる場合は2年に1度、契約更新料を支払わなければなりません。

普通は更新日が近づくと管理会社や仲介業者から更新のお知らせが届くものですが、その連絡が来なかった場合どうすれば良いのか不安になる方も多いと思います。

今回はそんな契約更新に関するトラブルについての対処方法をご紹介していきます。

契約更新の連絡はいつ頃来る？

賃貸の契約更新の連絡というのは更新日の3ヶ月前ぐらいに通知されるのが一般的です。

契約満了日の約2～4ヶ月前までに、契約者（借主）へ更新するか否かの通知をするのが一般的です。 自主管理されている場合は、仲介した不動産会社に更新手続きを依頼（不動産会社から更新の知らせがあるケースも）し、入居者の更新の有無を確認します。

引用元：https://www.chintaikeiei.com/flow_kaiyaku/

余裕をもって通知をしておくことによって、仮に借主が”更新しない”という選択をした場合に早めに入居者を募集することができるので大家や管理会社にとってもメリットがあります。

もちろん「○○カ月前でなければダメ」という法的な規約はないのでいつ通知を出すのかは管理会社によって異なります。

現在僕が住んでいる物件の場合は更新時期になるとポストに「更新するか退去するか」を決めるための書類が届くようになっています。

電話やメール等で一度通知をしてくれる管理会社もあれば、時期になるといきなり書類が届くケースもあるので方法はさまざまです。

結論から言うと、もし更新時期になっても更新連絡・書類等が届かなくて更新日を過ぎてしまっても問題ありません。

期限ぎりぎりに書類が届いて、書類の郵送日が間に合わないというような状況でも借主には大したデメリットはありません。

契約更新には2種類ある

初めての一人暮らしの方はわからない方も多いと思いますが、実は契約更新には「合意更新」「法定更新」という種類があります。

貸し手側と借主側が合意して更新が行われるので合意更新と呼ばれています。契約更新の数か月前になると管理会社から契約を更新するか退去するかの通知が来ます。

これにサインして更新すれば合意更新となります。基本的に9割はこの合意更新で賃貸の契約更新が行われます。

合意更新の場合は更新料や事務手数料、新たに火災保険料等がかかります。

例えば連絡がこなくてそのまま更新日を過ぎてしまった場合などがこの法廷更新というやつです。言うなれば自動的に以前の契約内容で更新されるというものです。

更新料は発生しませんが、火災保険料に関しては支払う必要があります。

また法定更新の場合はそれまでと同じ契約となるので、契約の変更等は一切行うことが出来ません。「家賃交渉したかった」としてもそのままの家賃で契約は更新されてしまいます。

また、退去する場合、通常は1か月前に連絡すれば良いですが法定更新の場合は最低3ヶ月以上前に連絡する必要があります。

少しデメリットはあるものの、更新料がかからなくなるのはかなり大きなメリットです。家賃1か月分得をするのと変わりません。

契約更新の連絡がこない主な理由

基本的には更新日の3か月前ぐらいには通知が来るものでどんなに遅くても1ヶ月前には連絡があるはずです。それがないということは何かしらの理由が考えられます。

自分が見落としてしまっている

一番可能性として高いのが書類は送られてきているけど誤って捨ててしまっていたり、見落としている可能性です。

賃貸はよくポスティングされるせいでチラシとかと一緒になって捨ててしまうことも考えられます。

通常契約更新の連絡というのは電話やメールではなく管理会社から紙媒体が送られてくるケースが一般的です。

もしも自分が見落としているのであれば1週間～2週間前ぐらいに再度連絡があるはずです。僕の場合はそのまま放置していたら直接電話が来ました。

大家（管理会社が忘れている）

管理しているといっても日々トラブルの処理、賃料の確認や他の物件の更新、引っ越し入居等様々な業務があるので管理会社が忘れている可能性も十分考えられます。

実際に調べてみると大家が通知するのを忘れていてこちらから連絡した時に「すまない、見落としていた」と言われた人もいました。

アナログ管理のところではあるかもしれません。自分も昔、３か月ほど忘れられていたことがありました。

参照：https://www.ielove.co.jp/company/soudan/category4_1/soudan354/

家賃の入金に比べて契約更新は優先順位が低いので人手不足等で忘れてしまうこともあり得るということです。管理会社に任せずに大家が自分で管理している物件はより可能性が高いですね。

更新料なし物件のため

調べてみたところ中には更新料が一切かからない更新料なし物件というものが存在するようです。

通常は1年ないしは2年で契約更新し、この時に契約更新の手数料や事務手数料等がかかってしまいます。

更新料なし物件というのはそのままの意味でこの料金がまるまるかからない。料金が発生しないのでわざわざ通知すらしないのだそうです。

多くの人は更新の時期に引っ越します。新たに更新料として賃料1ヶ月分取られるならこのタイミングで新居を引っ越したいと考えるためです。

人気のある物件は退去してもすぐに入居者を確保できるので問題ありませんが、人気がない物件だとまた新しく入居者を募るために時間がかかるリスクがあるわけです。

例えば3か月入ってくれなければ3か月分の収入がないのと同じなので、だったら更新料を取らないで長く住んでもらったほうが大家としても嬉しいということ。

気付かないうちに更新料なし物件に住んでいることはあり得るので一度賃貸借契約書類を確認してみてください。

契約更新の連絡がこないときの対処法

更新日が近づいているのにも関わらず連絡が一切なかったり書類が送られ来なかった場合。

一般的にはこちらから連絡して「契約更新」について確かめるのが早いのですが、なんだかんだで更新日を過ぎてしまった場合は上記に挙げた「法定更新」という契約になります。

こういったトラブル等により更新日を過ぎてしまった場合は全て「法定更新」となります。

法定更新は基本的に更新料を支払う必要がなくなりますが、、例えばこちらのミスで更新日を過ぎてしまった場合に申し訳なさから「更新料は払います」と言って合意すれば「合意更新」にすることも可能です。

つまり、連絡がこなくて更新日が過ぎてしまった場合や書類が送られてこない場合はそのままこちらから連絡する必要はないということになります。

わざわざ連絡するメリットはありません。

正しいやり方は「期間満了までおとなしくしておく」です。相手から連絡がなければ法定更新完了です。相手から合意更新の申し出があってから条件変更の申し出をすればいいのです。

参照元：不動産屋のラノベ読み

ちょっとややこしいかもしれませんが、こうしてみると法定更新の方が圧倒的にオトクであることがわかるかと思います。

法定更新なら更新料を支払わず、今後2年後に更新料を支払う必要もなくなるので無駄にお金がかかることが無くなるというわけです。

火災保険料は自分で支払う手間がかかる

通常の契約更新の場合は物件の契約とともに火災保険料を以前のもので同様に更新することができます。

法定更新の場合は更新料を支払う必要はなくなりますが、火災保険は自分の家財に対してかけられる保険なので更新するかもしくは他の業者の火災保険に入る必要があります。

自分で火災保険会社に連絡を取り「更新したいので書類を送ってほしい」と連絡するか、もしくは契約の際にもらった契約更新の紙を書いて記入するかです。

一応火災保険は入らなくても問題はないそうですが、いざという時に困ることになるので火災保険だけは入っておいたほうが良いと思います。

法定更新する場合の注意点

こうしてみると「じゃあみんな法定更新にすれば更新料払わなくて済むのか」と思う方も多いでしょう。

ただし例外もあります。

例えば、賃貸借契約書に特約として「法定更新となった場合でも2年に1度更新料を支払わなければならない」という記述がされていた場合はその記述の通り、更新料を支払わなくてはならない可能性が出てきます。

この辺は本当に複雑な話なので割愛しますが、「可能性が出てくる」といったのは裁判でも「特約を認められる」「特約は認められない」という2つの判例が出ているためです。

それともう一つ法定更新になると退去の連絡は予定日の3か月以上前に行わなくてはなりません。

もひとつついでに言うと、仮に法定更新になった場合、賃貸借の解約は3か月前に通知しなければいけないというのも、転勤時期が読めない人にとっては大きなマイナスポイント。・・なんて基本的なデメリットも書かずに記事にされてしまうこの「専門家」もいかがなものか。

— からへい (@sorah_25) July 22, 2013

普通は1ヶ月前なので急な転勤などにも対応できますが、3ヶ月となるとこういったことに対処するのが難しくなります。

法定更新をちらつかせて家賃交渉を成功させた体験記の記述を発見したので、更新で家賃を下げたいと思っている方は参考にしてください。

⇒賃貸契約更新時の値下げ交渉とその結果（更新料は支払わなくてもよい？・後編）

まとめ

ということです。

こちら側、あるいはあちらのミスで仕方なく法定更新になることに関しては何の問題もありませんが、個人的にわざわざ自発的に法定更新をしようとするのはおすすめしません。

例えば通知は来ているけどあえて無視して更新日が過ぎるのを待つ、などは揉める原因になります。

話をややこしくすることにもなりかねませんし、隣人トラブル等が起こったときに対処してくれなくなる可能性もあります。

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