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基本的に賃貸物件に住んでいる場合は2年に1度、契約更新料を支払わなければなりません。
普通は更新日が近づくと管理会社や仲介業者から更新のお知らせが届くものですが、その連絡が来なかった場合どうすれば良いのか不安になる方も多いと思います。
『更新の書類はいつ届くのか』『連絡がこないけどどうすればいいのか』といった更新にまつわる疑問について徹底解説していきます。
目次
契約更新の書類はいつ届く？
賃貸の契約更新の連絡は更新日の3ヶ月前ぐらいに通知されるのが一般的です。
契約満了日の約2～4ヶ月前までに、契約者（借主）へ更新するか否かの通知をするのが一般的です。 自主管理されている場合は、仲介した不動産会社に更新手続きを依頼（不動産会社から更新の知らせがあるケースも）し、入居者の更新の有無を確認します。
余裕をもって通知をしておくことによって、仮に借主が”更新しない”という選択をした場合に早めに入居者を募集することができるので大家や管理会社にとってもメリットがあります。
「○○カ月前でなければダメ」という法的な規約はないのでいつ通知を出すのかは管理会社によって異なります。
- 更新日1ヶ月～3ヶ月前にお知らせが届く
- 管理会社に連絡をする（お知らせに書いてあります）
- 管理会社から書類が届く
- 記入して返送
- 入金・または引き落とし
- 更新完了
現在僕が住んでいる物件の場合は更新時期になるとポストに「更新するか退去するか」を決めるための書類が届くようになっています。
電話やメール等で一度通知をしてくれる管理会社もあれば、時期になるといきなり書類が届くケースもあるので方法はさまざまです。
もし更新時期になっても更新連絡・書類等が届かなくて更新日を過ぎてしまっても問題ありません。
期限ぎりぎりに書類が届いて、書類の郵送日が間に合わないというような状況でも借主には大したデメリットはありません。
更新しない場合はいつまで住める？
契約を更新しない場合には『退去の連絡』を1ヶ月前にしなければなりません。
退去する際は更新日の前日まで住み続けることが可能ですが、更新日を過ぎてしまうと更新料を払わなければなりません。
例えば3月20日が更新日の場合、住み続けることができるのは3月19日までということになります。
3月20日以降も住み続けるためには更新手続きが必要となり、更新料を支払うことになります。
”1日でも過ぎてしまうと更新料を払う必要がある”と覚えておきましょう。
退去の連絡は1ヶ月前であるものの、更新しない旨を伝えている場合はある程度融通を利かしてくれることもあります。
契約更新には2種類ある
契約更新には「合意更新」「法定更新」という種類があります。
| 合意更新 | 法定更新 | |
|---|---|---|
| 更新方法 | 契約書にサイン | 自動更新 |
| 更新期限 | 1年～2年 | 無制限 |
| 更新料 | 賃料1ヶ月分＋α | なし |
| 退去の連絡 | 1ヶ月前 | 3ヶ月前 |
合意更新・・・一般的な賃貸契約の更新方法です。
貸し手側と借主側が合意して更新が行われるので合意更新と呼ばれています。
契約更新の数か月前になると管理会社から契約を更新するか退去するかの通知が来ます。
これにサインして更新すれば合意更新となります。
基本的に9割はこの合意更新で賃貸の契約更新が行われます。
合意更新の場合は更新料や事務手数料、新たに火災保険料等がかかります。
法定更新・・・思わぬトラブルにより更新日を過ぎてしまった場合の更新は法定更新となります。
例えば連絡がこなくてそのまま更新日を過ぎてしまった場合などがこの法廷更新というやつです。言うなれば自動的に以前の契約内容で更新されるというものです。
- これまでの契約内容で”自動的に”更新される
- 更新料が発生しない
- 契約期限が無期限になる（次の更新日がなくなる）
- 退去の際は3ヶ月以上前に連絡しなければならない
更新料は発生しませんが、火災保険料に関しては支払う必要があります。
また法定更新の場合はそれまでと同じ契約となるので、契約の変更等は一切行うことが出来ません。「家賃交渉したかった」としてもそのままの家賃で契約は更新されてしまいます。
また、退去する場合、通常は1か月前に連絡すれば良いですが法定更新の場合は最低3ヶ月以上前に連絡する必要があります。
少しデメリットはあるものの、更新料がかからなくなるのはかなり大きなメリットです。家賃1か月分得をするのと変わりません。
ただし特約を設けている場合、「法定更新となった場合でも2年に1度更新料を支払わなければならない」という記述がされていた場合はその記述の通り、更新料を支払わなくてはならない可能性が出てきます。
「可能性が出てくる」といったのは裁判でも「特約を認められる」「特約は認められない」という2つの判例が出ているためです。
また法定更新になると退去の連絡は予定日の3か月以上前に行わなくてはならなくなるため注意が必要です。
もひとつついでに言うと、仮に法定更新になった場合、賃貸借の解約は3か月前に通知しなければいけないというのも、転勤時期が読めない人にとっては大きなマイナスポイント。・・なんて基本的なデメリットも書かずに記事にされてしまうこの「専門家」もいかがなものか。
— からへい (@sorah_25) July 22, 2013
契約更新の連絡がこない理由
基本的には更新日の3か月前ぐらいには通知が来るもので、どんなに遅くても1ヶ月前には連絡があるはずです。
連絡が一切ないということは何かしらの理由が考えられます。
自分が見落としてしまっている
一番可能性として高いのが『書類は送られてきたけど気付かないうちに捨ててしまった』『見落として保管している』といった可能性。
賃貸物件では毎日のようなチラシをポスティングされているせいで、重要な書類と一緒になって捨ててしまう可能性は捨てきれいません。
更新時は電話やメールで1件ずつ連絡を取っていることは稀。
普通の管理会社であれば3ヶ月前ぐらいになると書類をとりあえず郵送して、更新するか退去するかの有無を確かめています。
もしも自分が見落としているのであれば1週間～2週間前ぐらいに再度連絡があるはずです。
僕の場合はそのまま放置していたら直接電話が来ました。
大家（管理会社が忘れている）
管理しているといっても日々トラブルの処理、賃料の確認や他の物件の更新、引っ越し入居等様々な業務があるので管理会社が忘れている可能性も十分考えられます。
大家が通知するのを忘れていてこちらから連絡した時に「すまない、見落としていた」と言われた人もいるようです。
アナログ管理のところではあるかもしれません。自分も昔、３か月ほど忘れられていたことがありました。
参照：https://www.ielove.co.jp/company/soudan/category4_1/soudan354/
家賃の入金に比べて契約更新は優先順位が低いので、人手不足等で忘れてしまうこともあり得るということです。
管理会社に任せずに大家が自分で管理している物件はより可能性が高いですね。
更新料なし物件のため
賃貸物件の中には少ないながらも更新料なしの物件も存在します。
更新料がなくても通常であれば更新手続きが必要になりますが、更新料なし物件では手続きを踏まなくても同一条件で自動的に更新されることがあります。
自動更新だと普通は”法定更新”となってしまいますが、賃貸借契約上で『合意更新として更新手続きが行われます』といった文言があれば問題ありません。
ただし、更新時期に手続きが不要であっても火災保険料の期限は切れてしまうため、別途手続きが必要となります。
火災保険料は2年契約で更新時期に合わせて手続きを行うが一般的です。
『契約更新手続き』『火災保険料更新手続き』は別の対応となります。
契約更新の連絡がこないときの対処法
更新日が近づいているのにも関わらず連絡が一切なかったり書類が送られ来なかった場合。
一般的にはこちらから連絡して「契約更新」について確かめるのが早いのですが、更新日を過ぎてしまった場合は上記に挙げた「法定更新」という契約になります。
- 相手のミスにより連絡・書類が届かず、更新日を過ぎた場合
- 更新のことをすっかり忘れていて書類の返送を忘れてしまっていた場合
- 家賃交渉でもめて、更新日が過ぎてしまった場合
こういったトラブル等により更新日を過ぎてしまった場合は全て「法定更新」となります。
法定更新は基本的に更新料を支払う必要がなくなりますが、、こちらのミスで更新日を過ぎてしまった場合に申し訳なさから「更新料は払います」と言って合意すれば「合意更新」にすることも可能です。
つまり、連絡がこなくて更新日が過ぎてしまった場合や書類が送られてこない場合はそのままこちらから連絡する必要はないということになります。
わざわざ連絡するメリットはありません。
正しいやり方は「期間満了までおとなしくしておく」です。相手から連絡がなければ法定更新完了です。相手から合意更新の申し出があってから条件変更の申し出をすればいいのです。
参照元：不動産屋のラノベ読み
ちょっとややこしいかもしれませんが、こうしてみると法定更新の方が圧倒的にオトクであることがわかるかと思います。
法定更新なら更新料を支払わず、今後2年後に更新料を支払う必要もなくなるので無駄にお金がかかることが無くなるというわけです。
退去する予定であれば更新の連絡に関わらず早めに連絡を取ることをおすすめします。
退去するためには連絡から1ヶ月以上かかるため『更新の連絡こないな』と思っていると、更新時期が近づいてしまいます。
1ヶ月未満であった場合、たとえ退去したくても更新日を越してしまうためトラブルの原因となります。
もし法定更新で更新日を超えた場合、退去の申請には退去したい日の3ヶ月前という規定があるため、すぐに引っ越すことができなくなってしまいます。
更新料を払わなくていいものの、無駄に家賃を浪費することになるため注意が必要です。
火災保険料は自分で支払う手間がかかる
通常の契約更新の場合は物件の契約とともに火災保険料を以前のもので同様に更新することができます。
法定更新の場合は更新料を支払う必要はなくなりますが、火災保険は自分の家財に対してかけられる保険なので更新するかもしくは他の業者の火災保険に入る必要があります。
自分で火災保険会社に連絡を取り「更新したいので書類を送ってほしい」と連絡するか、もしくは契約の際にもらった契約更新の紙を書いて記入するかです。
一応火災保険は入らなくても問題はないそうですが、いざという時に困ることになるので火災保険だけは入っておいたほうが良いと思います。
火災保険の契約が切れてからでも再加入は可能なので、どうしても法定更新が良い場合には更新日を過ぎてから連絡してみると良いでしょう。
まとめ
- 連絡がこなくて更新日が過ぎてしまった場合や書類が送られてこない場合はそのままこちらから連絡する必要はない
- 更新日が過ぎると法定更新となり、基本的に更新料を支払わなくて良くなる
- 法定更新は退去の際に3ヶ月以上前に申し出る必要がある
- 法定更新をちらつかせて家賃交渉を行うことも可能である
- 法定更新をしても火災保険料の更新は必要
仕方なく法定更新になることに関しては何の問題もありませんが、個人的にわざわざ自発的に法定更新をしようとするのはおすすめしません。
通知は来ているけどあえて無視して更新日が過ぎるのを待つ、などは揉める原因になります。
話をややこしくすることにもなりかねませんし、隣人トラブル等が起こったときに対処してくれなくなる可能性もあります。