未入居物件のデメリットとは?なぜ入居する人がいないの?

物件を探していると定期的に見かける「未入居物件」という文字。

どちらかというと賃貸よりも物件を購入する際に見かける言葉ですが、新築物件や中古物件と何がどう違うのか気になる人も多いです。

今回は未入居物件とはどんな物件なのか、なぜ入居する人がいないのかその理由やデメリットについてまとめてみました!

未入居物件とは?

新築物件というのは建設完成後”1年以内”でなおかつ”まだ誰も入居していない物件”のことを指します。

これは「不動産の表示に関する公正競争規約」や「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって定められています。

一方、未入居物件というのは誰も入居した人がいない状態で1年以上経過してしまっている物件のことを指します。

「未入居」が誰も入居したことがないという状態で「新築」ではないので未入居物件と言います。

時間は経過しているものの中古物件とは違い、まだ誰もその物件の設備を使用しておらずキレイな状態となっていますが、時間が経てばたつほど建物自体は劣化していくのでその違いがあります。

ちなみに1年未満でも1日でも誰かが入居してしまっていると中古物件という扱いになります。

「購入したけど引っ越しせずに完成後1年未満に売却した」という状態なら新築物件として取り扱われます。

新築物件が埋まるまでにかかる期間

賃貸物件の場合、OHEYAGO(オヘヤゴー)の調査によれば優良物件の平均空室期間は26日間、その他の物件の場合は83日間となっています。

これは通常の物件で退去してから審査、ハウスクリーニング、鍵の引き渡し期間も含まれているので建設中や新築アパートの場合はこの期間よりも短い期間で埋まります。

新築物件は需要が高い優良物件でハウスクリーニング等を引いた実際の内見できる期間というのは5日間~9日間程度。

建設中であれば一度にすべての部屋に対して募集をかけるので全室が埋まるまでには部屋数によっても差が出ますが、部屋数×内見可能期間によって目安が立ちます。

部屋数全室埋まるまでの期間目安
4約20日~36日
8約40日~72日
10約50日~90日
12約60日~108日
16約80日~144日

アパートだと基本的に2階までしかないので部屋数は少ないと4部屋、多くても12部屋程度となっています。

つまり、新築物件を入居者を募集してから埋まるまでの最大日数は3ヶ月半程度ということになります。

新築アパートってどのぐらいで埋まるの?募集を始めるのはいつ?

三井住友トラスト不動産のデータによるとマンションの売却期間は平均で4ヶ月ほどかかると言われています。

売却期間というのは売りに出してから買い手が見つかるまでの期間のことで、手続き等を含めると最大で半年ほどかかってしまいます。

戸建ての場合はマンションよりも需要が低いため売却期間は平均で6ヶ月ほど。

新築となると需要も高いですが、それでもマンションよりも買い手が見るかるまでには時間がかかります。

賃貸でも戸建てでもマンションでも埋まるまでに1年以上かかることは少ないということがわかります。

未入居物件はいくらまで価格が下がる?

未入居物件は定義としては中古物件と同じです。

公益財団法人東日本不動産流通機構が2020年2月に発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)」によれば販売価格(登録価格)と実際に成約した価格には差があることがわかっています。

種類築年数販売価格成約価格
中古マンション0~5年6,179万円5,619万円
中古戸建て0~5年4,918万円4,179万円
中古マンション6~10年4,860万円4,885万円
中古戸建て6~10年4,564万円3,984万円

未入居物件の場合は築年数が1年以上~となっていますが比較的築浅物件に多く見受けられます。

データによれば中古マンションの割引率は10%ほどで中古戸建ての場合は約15%ほど安くなっています。

売買においては未入居物件のような築浅でも売り出している価格から10%~15%ほどは下げることが可能な額ということです。

もっとも、交渉で下がったというよりは時間経過とともに価格を変更して下げられていることを踏まえれば交渉可能額はもう少し小さくなります。

ちなみに賃貸の場合の家賃交渉可能額は約5%と言われています。家賃6万円なら3,000円ほど安くすることが可能です。

ただし賃貸の未入居物件は売買とは違い”中古”というような扱いがされないので強気な家賃設定で交渉に応じてくれない可能性も高いです。

未入居物件となっているのはなぜ?

一般的には売買の際に扱われる言葉ですが、賃貸でも未入居物件は多々存在します。

なぜ未入居物件となってしまうのかその理由や住むデメリットについて紹介していきます。

相場より家賃や販売価格が高い可能性がある

1年以上借り手や買い手が見つかっていない状態から察するに認知はされていても他の物件のほうがより条件が良い可能性が高いです。

特に賃貸の場合であれば家賃が相場より高かったり、売買なら販売価格が少し高くて手が出しにくくなっていることが要因になっていることも多いです。

まずは同じ条件の物件を調べてどの程度の差があるのか調べてみましょう。

結果的にあまり変わらない場合は家賃や販売価格が入居の妨げになっている可能性は低いことがわかります。

立地が悪い

部屋自体は設備が充実していてキレイであっても周辺環境が悪いと需要が下がるので売れ残りやすくなってしまいます。

悪い周辺環境の例
  • スーパーまでが遠い
  • 最寄り駅が各駅電車しか止まらない
  • お墓がすぐそばにある
  • 車や電車の音がうるさい
  • 治安が悪い
  • 駅までの道のりに坂が多い


物件情報を細かく見ない人でも内見してみると周辺がどんな感じなのかわかるので「住みにくそうだしやめよう」となることが多くなります。

ファミリーで住む前提であれば近くに小学校がないと登校時間も時間がかかりますし、子供が交通事故や不審者に狙われやすくなるリスクを考えると購入する人も少なくなります。

日当たりが悪い

物件情報としては書かれていないので見落とす可能性が高いものとして挙げられるのは日当たりの悪さです。

日当たりが良い物件は『日当たり良好です!』とアピールされますが、悪い場合は何も書かれていないので自分の目で確かめる他ありません。

内見時に日がどの程度当たるのか確認する必要がありますが、天気の悪い日だったり時間帯によっては確認できないのが厄介な点です。

天気の良い昼間に内見してみたり、その物件の隣りに高い建物がないか確認してみましょう。

分譲マンションや賃貸の場合、日当たりは建物全体ではなく1部屋だけ悪いということも多いので注意が必要です。



未入居物件に住むか迷ったときの判断基準

部屋に痛みがないか確認する

人が長期間住んでいない物件というのは劣化スピードも早く、定期的にメンテナンス等を行わないとたとえ未入居物件でも傷んできてしまいます。

未入居物件であればとりあえず内見してみて、その物件に痛みがないかどうか確認してみましょう。

また、備え付けられているエアコンやコンロ等の設備がしっかりと稼働するかどうかも確認しておきたい部分です。

電化製品は特に長期間使用していないと入居してからすぐに故障してしまったりすることもあるので注意が必要です。

周辺地域の相場を確認する

価格帯の確認は必須です。

購入を検討されている場合はしっかりと確認しいる人が多いですが、賃貸の場合は時間がなくて他の物件を比較している余裕もなく”良さそうだから”という理由だけで入居する人も多いです。

住んだあとで家賃の高さに気付いても遅いので、入居前に相場と比較してその物件は高いかどうか判断しましょう。

価格交渉等を持ちかける

築1年以上経過してしまっている未入居物件というのは新築物件に比べて圧倒的に価格の交渉がしやすくなります。

未入居物件と言っていますが、1年以上経過した時点で扱いとしては中古物件と同じ括りになります。

プレミア感を出したくて未入居物件と呼んでいるだけなので積極的に交渉を行っていきます。

1年以上販売していて買い手が見つからなかったということでオーナーも焦っている状態なので交渉はしやすいです。

賃貸の場合も同様で、ずっと空いている物件というのは交渉が通りやすくなります。

まとめ

MEMO
  • 未入居物件は【築1年以上】かつ【誰も入居したことのない】物件のこと
  • 新築の場合、賃貸なら募集から3ヶ月、売買なら約半年で埋まることが多い
  • 未入居物件は販売価格から10%~15%の価格交渉が可能
  • 買い手や借り手が決まらない理由が必ず隠されているから気を付けよう
  • 価格や立地のせいで未入居になってしまっていることが多い

新築物件というのは需要が高いですが、強気な価格だったり立地が悪かったりすると誰も借りたい・買いたいとは思われずに1年以上経過してしまうこともあります。

時間との勝負になってくるので売買なら途中で販売価格を下げたりして再度募集をかけるので、こういった時期をあえて狙うというのも手です。

賃貸物件の場合は未入居物件になる確率は低いですが、住む上で必ずデメリットがあるのでそれを確認することが必須です。

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