賃貸の契約更新はギリギリでも大丈夫？書類を出し忘れて過ぎたらどうなる？

通常、賃貸物件は1年ないしは2年契約となり、契約終了となる期日に更新しなければなりません。

『更新時期だけど書類を出し忘れた』『気づいたら更新日を過ぎていた』といったアクシデントに対してどうすればいいのか徹底解説していきます。

契約更新は更新日1ヶ月前に行う

契約更新は更新日の3ヶ月前に通知・連絡がきて、1ヶ月前までに更新するかどうかの連絡をするのが一般的な流れとなります。

更新するにしても退去するにしても原則として更新日の約1ヶ月前には連絡する必要があります。

更新をする場合は更新する旨を電話やメールで伝えると、更新のための書類が送られてくるため、送られてきたらそれを不備がないように記入し返送します。

管理会社によっては最初から更新＆解約の書類が一緒に送られてきて、希望するほうの書類に記入して提出することもあります。

更新日ギリギリまで書類を出し忘れたらどうなる？

賃貸借契約の規約上1ヶ月前としているのは仮に退去する場合に新たな入居者を募集する必要があるためです。

更新日ギリギリになってしまった場合、規約上では違反となりますが”更新する場合に限り”お咎めを受けるようなことは滅多にありません。

更新するのであれば入居者を募集する期間が必要なくなり、実質的な損失を与えることがないため。

もちろん、1ヶ月前に更新するか退去するかの連絡をしないと管理会社としても困ってしまうため、電話等連絡がくることになります。

書類の返却はともかく、更新の旨を伝えることは1ヶ月前にやっておきましょう。

書類が郵送されてきてから返送するのを忘れてしまう方も多いようですが、更新することを伝えているのであれば出し忘れていても問題ありません。

できれば更新日2週間前までに返却できていると理想。

更新日ギリギリになってしまった場合は、返送する前にその旨を連絡してもらえれば変なトラブルにもならずに済みます。

更新する場合は意外と融通が利くので不安になる必要はないでしょう。

賃貸の更新期限が過ぎてしまったらどうなる？

「更新の連絡は来ていたけど忙しくて忘れていて更新日を過ぎてしまった」場合や「更新の連絡自体がこなかった」ということも稀にあります。

こういった場合どうなるのか法律に基づいて紹介していきます。

更新の連絡が一切なく更新日が過ぎてしまった場合

更新日が過ぎてしまった場合の更新は「法定更新」となります。

通常の更新方法が”合意更新”で、契約書にサインする必要があります。

法定更新ではサインがいらずに契約前の条件と同一で自動的に更新されるといった特徴があります。

通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

参照；借地借家法第26畳

「法定更新」とは・・・賃貸契約が期間満了時までに整わなかった場合、借主さんの立場を守るために「法律」で更新されたことを保証するもので、その場合は、家賃などの基本的な条件は以前と同じで「期間の定めの無い」契約が更新された事になります。

参照元：うちコミ！

法定更新となってしまった場合、契約を解除する場合は通常退去時の1ヶ月前にする連絡を3ヶ月以上前に連絡しなければならないようです。

また、貸し手側が更新料を請求することが出来なくなります。

つまり、意図的に更新せずに更新日を過ぎてしまうことが出来れば更新料は払う必要がないということです。

ただ、契約書に「法廷更新の場合も更新料として賃料の1か月分を支払う」などという記載があった場合は更新料は支払わなければなりません。

詳しくはこちらをご覧ください。

契約更新しようとして忘れて更新日が過ぎた場合

管理会社等から書類は届いていたけれど返答を忘れて更新日が過ぎてしまったケース。

合意のもとで更新がされていないので法定更新となります。

突然追い出されるようなことはありません。

ただし、更新料は大家にとっても大事な収入源となるので更新日を過ぎても「再契約」をするように通知がくるはずです。

僕が住んでいる更新通知に記載されていた内容がこちら。

実際には法定更新ではなく合意更新となるケースがほとんどです。

再契約となっても実際にかかる費用は更新料と同額です。

解約しようと思っていたが連絡し忘れた場合

この場合も「法定更新」が適用されてしまいます。

解約の手続きは通常1か月以上前に行うことで大家が次の入居者を募集する期間に充てることができます。

この場合の更新方法を合意更新と言います。

「じゃあ更新日が過ぎても1ヶ月経てば解約できるのか？」と言うと法定更新のせいでそれができなくなっています。

法定更新をした場合、解約するためには3か月前に通知することが民法第617条によって義務付けられているのです。

法定更新は更新料がかからないのでお得ですが、解約したかった場合は結局そこから最低でも3か月間住み続けなければならないので賃料負担のほうが多くなってしまうというわけです。

まだ新居の契約を行っていない場合は一度保留にしないと二重家賃になってしまいます。

契約更新でかかる費用

契約更新の際にかかる費用を項目ごとにまとめてみました。

更新料は家賃1か月分程度ですが、翌月の家賃支払いも行わなければならないので、実質2カ月分以上の金額を一度に払う必要があります。

しかし、更新料は実はこれだけではないのです。

賃貸借契約書をよく見て頂けるとわかると思いますが、契約更新の場合この他に火災保険料も2年に1回料金が発生します。

そして、契約更新時はは事務手数料もかかることがあります。

すべて合わせると【更新料＋翌月の家賃＋15,000円＋α】となります。

更新料は家賃の1ヶ月分と言っておきながら実際には他にもこういったお金が取られてしまいます。

「更新料は大丈夫」と思っていると思った以上にお金がかかるので覚えておいてください。

また、保証会社を利用している場合は契約期間の更新とともに保証会社利用料が請求されるので覚えておきましょう。

更新料の支払いを待ってもらうことはできる？

賃貸の契約更新は更新する意思があることを示しただけでは終わりません。

当然更新料がかかってくるので提示された金額を期日までに手動で振り込む必要があります。

結構な料金がかかるので人によっては「更新料を支払うことのはきつい」となって今すぐに支払うことができない状況になることも十分考えらえます。

実は更新料というのは更新日と違って明確な支払いルールというのは定められておらず、法的な縛りなども実はありません。

期日を過ぎたからといって契約更新が行えないということもないというわけです。

つまり、更新料が現時点で支払えなさそうな場合は待ってもらうことが可能です。

待ってもらう場合は事前に管理会社に「○○日まで待ってほしい」という旨を伝えることが大切です。

更新する際には家賃の値下げ交渉もできる

契約更新する際には入居時と同様、家賃の値下げ交渉が可能です。

例えば経済状況が変わり、周りの物件の家賃価格が下がっている場合なんかは値下げ交渉もスムーズです。

50代/男性

交渉成功額：5,000円

周りの物件と比較して5，000円高いです。値下げしないのなら今月いっぱいで出ていきます、と言って電話を切ったら安くなりました。

30代/女性

交渉成功額：1,000円

更新時に少し家賃を下げて欲しいと言ったら下げてくれた。

特に入居時が新築だった建物などは数年で資産価値が下がるので当然賃料も安くなっていることが多いです。

これを忘れていると隣の部屋と同じ間取りなのに数千円も高い家賃を払い続けなければならなくなるので注意が必要です。

現在住んでいる物件の家賃を知りたい場合はネット検索で「住んでいる地域＋建物名」を入れると空き室に関する情報が出てくるので現段階での家賃を知ることができます。

契約は双方の合意があってこそのものです。家賃に不満があるようなら積極的に交渉すべきです。

引っ越しよりも契約更新した方が安い？

株式会社タスが調査した賃貸住宅市場レポートによれば月別の更新確率平均は繁忙期の引っ越し時期であっても約43％～44％となっています。

更新を機に引っ越しているかどうかまではわかりませんが、更新時期に引っ越す人の割合は約56％～57％ということになります。

契約更新のタイミングで引っ越しをされる方が多いですが、実際どのぐらい差が出るのか計算してみました。

敷金礼金や仲介手数料を含めると引っ越しのほうがはるかに高くつきます。

また、引っ越しの場合は他にも『引っ越し業者依頼費用』がかかるため、総合的にはもっと高くつく可能性が高いでしょう。

初期費用は敷金礼金の有無や仲介手数料の安さによってもかなりバラつきが見られるため、引っ越すのであれば初期費用を抑えられる物件や不動産を選ぶのがおすすめです。

まとめ

契約更新の手続きは部屋を借りるよりもラクにできるので能動的に何かをする必要はありません。

たとえ更新日が過ぎてしまっても焦る必要は全くありません。海外に比べて日本は借主が割と優遇されている傾向がありますし、法律的にも守られているので大丈夫です。

僕も書類関係は面倒で後回しにしてうっかり2週間前ぐらいになってしまったこともありますが、解約せずに更新なら普通に対応してもらえました。