3ヶ月や半年で引っ越しすると違約金がかかる？交渉することもできる？

引っ越して間もなく転勤となったり、引っ越し先のお部屋に不満を覚えた場合、退去も選択肢のうちの1つとなりますが、問題となってくるのは賃貸契約での違約金です。

3ヶ月や半年で引っ越したくなった場合、違約金はかかるのかどうかについて紹介していきます。

3ヶ月や半年で引っ越しても違約金はかからないことが多い

通常の物件は2年契約となっていますが、基本的に”いつ退去しても”違約金が発生することはありません。

2年契約はその期間住むことを保証するものであり、保証する期間を延長する場合には契約内容の『更新』をすることで居住することができます。

退去したい場合、退去希望日の1ヶ月前以上に連絡をするように規約によって定められています。

2年以内に退去することになったとしても、契約に違反したことにはならないため『入居して3ヶ月』『半年』のような短い期間で退去することになっても問題がないというわけです。

なんかみんな賃貸の2年更新のこと2年は絶対住まないといけないって勘違いしてない？？？
2年以内で退去すると違約金発生するって思ってない？？？？
完全に大家によるけどそんな条件付けてるところのが少なくないか？？？

— 原画 (@teresano9no) August 20, 2023

ただし、規約に違反して住んでいた場合は違約金が発生するケースもあります。

最初に結んだ契約内容に反していたり、住民に迷惑をかけ続けていたり、大家に実害をもたらすようであれば違約金が発生する可能性があります。

また、例外的に違約金を設定している物件があるのも事実です。

特約として短期解約違約金が設けられている場合のみかかる

賃貸借契約書には必ず『特約』といった項目が設けられていて、その中に短期解約違約金についての記述がある場合に限り違約金はかかります。

違約金の相場は”1年未満の退去で賃料1ヶ月分”程度となっていますが、物件によっては2年以内の退去でも違約金がかかることもあります。

まずは契約書の特約事項に違約金に関する記述はないか、ある場合は何年以内の退去で違約金が発生するか確認してみましょう。

契約更新すれば違約金はかからない

『1年未満の解約』『2年未満の解約』で違約金が設けている物件は賃貸契約の更新をすれば、それ以降はすぐに退去しても違約金がかかることはありません。

契約を更新している時点で一定期間以上住んでいる状態となるためです。

違約金には「更新後○○カ月以内の解約」のような記述のされ方はないので、契約更新をしているのであれば問題なく退去できるというわけです。

違約金が設けられている物件の特徴

全体として見れば賃貸物件で違約金を設定しているケースのほうが少ないですが、長く住んでもらわないと損の大きな物件ほど違約金を設定しています。

大家は入居者を募集してもらうための『仲介手数料や広告料』『修繕費用』を払う必要があるため、短期的な解約は赤字になるリスクがあります。

違約金を設定している物件に共通する特徴について紹介していきます。

フリーレント物件

フリーレント物件はその名の通り、一定期間の家賃が無料で借りられる物件のことです。

1ヶ月～2ヶ月分の賃料がまるまる無料になるという入居者にお得な物件です。

フリーレント物件には必ず短期解約違約金が設けられています。

通常の物件は2年契約となっていて、いつ退去しようとも違約金は一切発生しません。

フリーレント物件の場合一定の契約期間内に解約したら、違約金を支払わなければならないという制限が付いているのです。

違約金の費用相場はフリーレント分相当となるため、たいていは賃料1ヶ月分ですが、物件によっては2ヶ月以上設けていることもあります。

最初から2年以上絶対に住む人にとっては関係ないかもしれませんが、転勤だったら仕事を辞めてしまったり、急にお金が無くなったり様々な事情で退去せざるを得ない事があります。

急な退去に違約金制度はネックです。

退去したくても違約金がかかるから引っ越せないというケースが出てくることもあるので、内見はより慎重に行う必要があります。

ただし、フリーレント分の違約金で済む場合、トータルにかかるコストは通常の物件と変わらないので損をしたことにはなりません。

ゼロゼロ物件

敷金・礼金のかからないゼロゼロ物件は初期費用が安くて引っ越し安いものの、物件によっては違約金を設けている場合があります。

敷金礼金なしは今のところ2軒目に住んでますが1軒目は1年以内に退去したら違約金(家賃1か月分)必要ってのがデメリットでした。

実際には1年半住んでたので0円で退去しました。
掃除してでたのでクリーニング代もとられてないです。
部屋も綺麗で防音対策も普通レベルでした。

— 阿部ちゃん (@ska_drummer0815) April 5, 2023

敷金礼金なし物件の場合、すぐに退去されてしまうと修繕費や業者に支払う仲介手数料で赤字になるリスクがあります。

大家は入居者を募集してもらうために費用を払っているわけですから、すぐに退去されると利益がありません。

不動産会社として有名なのはビレッジハウス。

ビレッジハウスでは『敷金』『礼金』『仲介手数料』『鍵交換代』がすべて無料となっているため、他社に比べるとかなり初期費用を抑えることができます。

その反面、退去する時期によって解約金（違約金）を設定しています。

相場よりも高い費用となっていますが、これはビレッジハウスが初期費用を大きく安くしていることが影響しています。

ビレッジハウス自体が悪いわけではありませんが、初期費用の安い物件には上記のように違約金も高くなっていることがあるので注意しましょう。

『入居してみたら壁が薄い』『住民の質が悪い』と後悔することになって引っ越しを与儀なくされても、違約金の支払いが発生します。

キャンペーン物件

一定期間の間、仲介手数料を無料にしていたり『初期費用10万円以下！』などPRしている物件は違約金を設けていることが多いです。

キャンペーンとしている理由は入居者が決まらずに空室状態にしているよりも、安くしてでも入居者が決まり、家賃収入を得たいと考えているためです。

広告費等のしわ寄せは大家にいくため、短期的に解約されてしまうと大きな損失となってしまうため違約金を設けています。

定期借家物件

違約金とは少し異なりますが、定期借家物件は契約期間内に退去してしまうと『残存期間の賃料』を支払うことになるため、実質的には違約金以上の費用を払うことなります。

定期借家は賃貸物件における契約形態の1つです。

【3ヶ月】や【1年】など細かい契約年数が決められています。

貸主の都合によって契約期間が終了したら再契約することができないようにできてしまう貸主（大家）に有利な契約方法です。

その分、家賃や初期費用が相場よりもかなり安くなっているのは魅力ですが、住む期間が限定されているので注意が必要です。

違約金の疑問をまとめてみた

違約金に関する気になる疑問について調査してみたので、紹介していきます。

違約金はいつまでに払う？

違約金として成立するのは『退去届』を提出して実際に退去することによって違約金が確定します。

基本的には退去費用と同じように、退去後約1ヶ月程度が期限となります。

例えば3月末に退去した場合の違約金支払い期限は4月末頃です。

違約金についての明細等は新居に郵送されることが一般的です。

違約金をバックレることは可能？

違約金を踏み倒す（バックレる）ことは基本的にできません。

期限内に支払いがない場合、最悪の場合裁判に発展するリスクがあります。

督促状を無視をしていると支払督促の手続きが行われ、最終的には財産の差し押さえにまで至るケースがあるようです。

違約金を交渉して減額してもらうことはできる？

交渉すること自体は可能ですが、交渉に応じてもらえる確率はかなり低いです。

賃貸借契約書にサインをしてしまっている以上「その契約内容で同意する」という意思表示をしてしまっているため、後から交渉をお願いしたところで拒否されるというわけです。

違約金の相場は賃料1ヶ月分程度ですが、あまりにも高い場合は交渉の余地があります。

また、大家が個人で運営・管理を行っている物件の場合は融通が利きやすい傾向があります。

やむを得ない事情での退去も違約金は発生する？

『親の介護が必要になった』『会社の跡継ぎが急遽必要になった』などやむを得ない事情で退去する場合にも、関係なく違約金は発生します。

ただし、定期借家物件の場合、やむを得ない事情があれば残存期間の賃料（解約金）が免責される可能性があります。

居住用建物の定期借家契約で床面積が２００平方メートル未満のものは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、賃借人は、契約を中途で解除するという申入れをすることができるとされています。

引用：定期借家推進協会

通常の賃貸でも『管理会社がトラブルに一切対応してくれない』『問題が解消されない』等で引っ越しを与儀なくされた場合、交渉によって違約金を免除してくれることもあります。

退去連絡

「上の階がうるさいから出て行きます
3ヶ月以内の早期退去ですけど違約金勘弁してください」

「まぁそうですね
そこ今回は無しで結構です」

「引っ越し代も大家さんが出してくれますよね？」

「なんそれ」

それは自分で払いよし
と言うときました。

とりあえず言ってみる人増えたなー

— 不動産マイルしん@不動産投資家 (@Sin06982634) August 12, 2022

まずは相談してみることが大切です。

違約金がかからない物件の探し方

短期的に部屋を借りる予定だったり、いつ退去するかわからない状態であればなるべく違約金のかからないお部屋を選ぶべきです。

初期費用の安い物件は避ける

上記でも挙げた『フリーレント』や『キャンペーン物件』のように初期費用を安く謳っている物件は違約金を設けているケースが多いので避けるべきです。

初期費用が安くなるのはありがたいですが、すぐに退去して違約金を払う羽目になってしまっては元も子もありません。

礼金や仲介手数料が安いだけなら違約金を設けてないことも多いので、普段みかけないような特別な措置を行っている物件を避けるだけでも十分です。

費用の交渉は後から行う

最初に安い物件を探すのではなく、後から交渉によって安くしてもらう場合は違約金を設けていないケースが多いのでおすすめです。

例えば最初からフリーレント物件を目当てで探すと違約金がかかってしまいますが、後から交渉によってフリーレントをつけてもらった場合には違約金が含まれないことも多いです。

他にも『家賃交渉』によって初期費用全体を安くすることも可能です。

違約金がない物件のみを絞って探す

スーモやホームズでは自力で違約金なし物件に絞って探すことはできませんが、イエプラであれば細かい条件に絞って探すことが可能です。

イエプラはオンライン型不動産と呼ばれる部屋探しサービスで、チャット上で細かい条件を伝えることができるので『違約金がかからない物件のみを探してほしい』といった要望も叶えることができます。

不動産屋とは違い、顔を見ずにやり取りができるので家賃交渉や設備交渉がしやすいのも魅力です。

また、通常不動産業者しか見ることのできない『ATBB』という業者専用ネットワークもイエプラであれば閲覧可能となるため、市場に出ていない鮮度の高い新着物件を探すこともできます。

→イエプラのホームページへ

まとめ

2年契約と聞くと期間内の退去には違約金がかかるイメージがありますが、実際には特別な事情がない限り違約金を設けていないことのほうが多いので安心してください。

3ヶ月や半年の退去であってもフリーレント物件のような費用の安い物件出ない限り、違約金はかかりません。

わからない場合は特約事項をチェックしたり、管理会社に連絡して聞いてみると良いでしょう。

2023年4月20日 賃貸で契約更新後にすぐ退去する場合更新料は拒否できる？