フリーレント物件の隠れたデメリットに気をつけよう！違約金はいくらかかる？

部屋をお得に借りることができるフリーレント物件が最近増えてきています。

賃料1か月や2か月分無料になるのは相当大きいですが、こういった美味しい物件には何かしらの裏があると思ってしまいますよね。

僕は以前フリーレント物件を1年ほど借りて住んでみたので実際に借りた上で隠れたデメリットやフリーレント物件特有の違約金制度についてまとめてみました！

フリーレント物件とは？

フリーレント物件というのはその名の通り、一定期間の家賃が無料で借りられる物件のことです。

初月の家賃が無料とは限らず、入居した次の月を無料にする場合もあります。

初期費用として見れば初月の方がオトクに感じますが、入居したのが月の半ばぐらいだと実質15日分しかオトクにならないので翌月無料のほうが結果的に安く住めるわけです。

見分け方については物件情報だけでは細かく書かれていないので内見した時に営業マンの方に聞くか、契約する時に必ず契約内容の確認をするのでその時ぐらいしか確認できません。

契約する前に分かっておけばいつ入居するのがベストかという判断材料にもなるので、いかに安く住めるかしっかり考えて入居する必要がありそうです。

フリーレントにも種類があり1ヶ月無料のところもあれば最大3ヶ月無料といった物件も存在します。

ただ、2ヶ月や3ヶ月無料になる物件は数が少ないため、1ヶ月ついていたらラッキーと考えておきましょう。

フリーレント物件にしている理由とは？

フリーレント物件の多くは築年数の経過や劣化等で需要が少なくなったお部屋です。

立地的な問題だったり、部屋の設備的な問題かは物件によりますが、築年数が少し古くなった物件はフリーレントにすることも多くなります。

今までと同じ条件で募集をかけても人が集まらないため、フリーレントというキャンペーンをつけることにより、入居者を獲得するのが目的です。

”人気がない何かしらの理由がある”ということだけは認識しておいた方がいいでしょう。

家賃1か月分以上安くなると思えば完全にお得な物件なので、そこまで怪しむ必要はないと思います。

気になる人はなぜフリーレントにしているのか営業マンに聞いてみるとちゃんと答えてくれるはずです。

フリーレント物件の隠れたデメリットに気を付けて

上手い話には裏があると良く言われるように、フリーレント物件は良い部分だけではありません。

入居者に都合の悪い条件という可能性もあるのでデメリットを解説していきます。

賃料は無料でも共益費・管理費は発生する

フリーレント物件というのは”賃料が一定期間無料になる”お部屋となるため、共益費・管理費は無料となりません。

最初から共益費がかからない物件であれば問題ありませんが、例えば「共益費1万円」となっていれば、無料期間でも1万円分は引かれてしまいます。

総合的にはお得になることは間違いないものの、共益費・管理費の高い物件はお得になる額が減ってしまうため注意が必要です。

物件に何かしら問題がある可能性が高い

フリーレント物件にしているということは本来なら入居者がほとんど集まらない物件ということです。

集まらない＝良い物件ではない可能性が高いということ。

もともとの家賃だったり、お部屋の状態だったりと住み心地の悪い要因が隠れている可能性があります。

不人気の理由としてありがちな例をいくつか挙げてみます。

もともと人が集まらない場合は見た目でわかる原因が隠されています。

入居してもすぐに退去してしまうような物件の場合は入居しないとわからない部分、例えば騒音問題とか湿度が高いとかの場合が考えられます。

表面上問題なさそうな物件なら内部に問題があると考えてください。

良い営業マンの場合はフリーレントの理由について教えてくれる場合もありますが、少なくともこちらから質問しない限りは答えてくれません。

僕が借りた物件は当時築48年という古さに加えて日当たりがあまり良くない部屋でした。

築年数は見ればわかりますが、日当たりは内見時間によっては気付かないこともあるので気を付けてください。

日当たりの悪い部屋にもメリットはある？対策についても紹介

家賃や礼金等でフリーレント分が上乗せされている可能性がある

フリーレントで一見お得に見える物件でもその分家賃や管理費、礼金などで帳尻を合わせている可能性があります。

🏠不動産　フリーレント物件

入居の1ヵ月〜3ヵ月程度の
家賃が無料

引越しの際
前の家と、二重家賃になっても
フリーレント物件を選べば
新居の家賃は、発生しません

デメリットは
家賃が割高です
また急な解約に対して
違約金や、フリーレント期間相当分の賃料支払いを求める条項が盛り込まれます

— yoshiyoshi0705 (@nakayoshi0705) May 21, 2020

実際に家賃が1,000円高くなっていたとしても、高くしているかどうかこちらが知ることは絶対にできません。

どこかしらに問題がある物件というのはもともと家賃が低いので、少し値上げされていても大抵の人は「安い」と感じるはずです。

オーナーによっては「家賃を下げて募集はしたくない」といった要望からフリーレントを付けるといった対処をしていることもあります。

一定期間住まないと違約金がかかる（1年もしくは2年）

フリーレント物件には違約金制度が設けられています。

通常の物件は2年契約となっていて、いつ退去しようとも違約金は一切発生しません。

フリーレント物件の場合契約期間内に解約したら、違約金を支払わなければならないという制限が付いているのです。

簡単に言うと携帯の契約のようなイメージです。

最初から2年以上絶対に住む人にとっては関係ないかもしれませんが、転勤だったら仕事を辞めてしまったり、急にお金が無くなったり様々な事情で退去せざるを得ない事があります。

急な退去に違約金制度はネックです。

退去したくても違約金がかかるから引っ越せないというケースが出てくることもあるので、内見はより慎重に行う必要があります。

必ずしも初期費用が安くなるわけではない

フリーレント物件というのは初期費用に含まれる前家賃、もしくは”翌月の家賃”が無料になるというものです。

金銭的に余裕がないからフリーレント物件を選ぶのは間違いではありませんが、手持ちの貯金が少なくて初期費用を安くしたいから選ぶと払えないという状態に陥ってしまうことも十分に考えられます。

また、フリーレント物件で釣って安く見せておいて消毒施工費等のオプション代を取っていたり、入居安心サポート費と称した費用がかかり結果的に高くなるケースもゼロではありません。

もちろんこういったサービス費は任意で拒否が可能なので、契約前にしれっと含まれていないか確認し、含まれているようであれば外してもらうようにしましょう。

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フリーレント物件のメリット

初期費用・翌月の家賃が浮く

一見借りる側にとってはメリットしかないように思えますが、やっぱりこういうのってなんか裏がありそうで怖いですよね。

フリーレント物件の最大の魅力はなんといっても最初のお金、初期費用を格段に抑えることができるという点。

6万円の部屋で1ヶ月フリーレントなら、通常の物件と比べて6万円得していることになります。

仮に2年間住む場合に月どのぐらい安くなるのかも計算してみました。

家賃6万円なら2,500円分安く2年間住むことができるので、6.25万円でフリーレント物件があれば実質家賃6万円で住めます。

フリーレント物件が増えた理由は借りる側と貸す側の需要供給バランスが崩れ始めているため。

物件は無数に存在しますが実際借りる人は一定数で、「長期間部屋を空けるぐらいなら最初の家賃を無くして入居者を集めちゃった方が良い！」という考えからフリーレント物件が増加しているのです。

ほかの初期費用も安いことが多い

フリーレント物件は家賃が無料になることも魅力ですが、初期費用の負担となる敷金や礼金も取っておらず、総合的にかなり初期費用が安いことが多いです。

敷金が0円の代わりに「クリーニング代として32,400円支払う」みたいな特約はありますが、家賃1か月分よりかなり安いですし、貯金に余裕がない人でも借りやすいです。

僕が借りた物件は敷金礼金ともに0円でさらにフリーレントも1ヶ月分ついていたので格安でした。

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入居審査が緩い

フリーレント物件に限った話ではないですが、借り手が決まらない物件ほど審査は通りやすくなります。

東京大学空間情報科学研究センターが2020年9月に発表した「民間賃貸住宅市場における入居審査と家賃滞納」のデータによれば、通常の物件の場合の全体の入居審査の通過率は82.8％となっています。

需要のある物件であれば、より家賃滞納しにくい人を優先させることもできますが、フリーレント付きのような入居者が集まらない部屋では審査に落とせば入居者がいなくなってしまうリスクがあります。

借り手が見つからなくては大家側は赤字になってしまうので、通常の審査よりやや緩くなっている傾向があります。

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競争率が低い

フリーレント物件にしているということはそれだけ競争率が低いということ。

フリーレントにすることで競争率が高くなり人気物件になることも稀にあるので一概には言えませんが、すぐに埋まる可能性は低いです。

僕が借りたフリーレント物件の場合は閑散期ということもありましたが、一度内見してから1か月ほどは空き室状態でした。

普通の物件だったら1か月もあれば誰かに先を越されてしまいます。

考える猶予がある程度あるのは魅力の1つ。

部屋を決めるのに即断即決できる人は少ないですからね。

フリーレント物件に実際に住んでみた

僕が借りていた物件はフリーレント1か月の物件です。

初期費用が安くなるわけではなく、借りた翌月の家賃が0円になるというものなのでかなりお得です。

当然ならが特約として「1年以内の退去はフリーレント分（家賃1か月分）支払う」となっています。これがいわゆる違約金です。

フリーレントになっている理由は築年数が48年とかなり古く、内装はすべてリフォームされていますが人気がないのが原因でした。

住んでみると日当たりもあまり良くないのでクローゼットを閉めっぱなしにするとカビが生えたり、畳からフローリングに変えてある床は安価で交換したためか、ジャンプすると部屋全体が揺れるような欠点があります。

入居後はクローゼットを開けっ放しにしてカビ対策を行い、フローリングはコルクマットを敷いて振動対策を行いました。

結果的にはフリーレント物件な上に相場より家賃もかなり安く、しかも初期費用も安かったので選んでよかったなと思います。

フリーレント物件を選ぶ際には「必ずどこかに欠点がある」ので部屋の欠点を内見時に注意深く探してみてください。

それを妥協できるようなら金銭的にかなり助かるので借りる価値はあると思います。

翌月の家賃が無料だった

僕がフリーレント物件を借りたときは翌月の家賃が無料になっただけなので正確には初期費用自体は安くなっていません。

フリーレント物件は入居月の家賃が無料になるケースと借りた翌月の家賃が無料になるケースがあるようです。

僕が借りた物件は後者ということです。

入居した日付が中途半端だと損をする可能性もあるので翌月の家賃が無料の方が借り手としてはありがたいですが、すべての物件は同じわけではないので注意してください。

退去費用は意外と安かった

違約金が発生する条件が”1年未満の退去”だったのでちょうど1年経ってから引っ越しました。

敷金は払っていませんでしたが、最初にクリーニング代と称して32,400円支払っていたので退去費用はその費用分のみの32,400円でした。

一人暮らしの退去費用相場は平均5万円前後と言われているので比較すると安かったですね。

もし仮に半年とかで退去することになっていれば賃料52,000円＋32,400円＝合計8万円以上払うことになっていましたが、違約金がなかったので相当安く済んで助かりました。

もっとも退去費用に関してはフリーレントかどうかってあまり関係ないので注意してください。

汚せばそれだけ退去費用は高くなりますし、綺麗に使っていれば安く済むことが多いです。

初期費用はどのぐらいお得になるのか計算してみた

仮に初月1か月分の賃料が無料になったことを踏まえて、普通の賃貸物件との差を比較してみます。

■賃料65,000円/礼金1か月/仲介手数料1か月

【一般的な賃貸物件】

【フリーレント1か月の物件】

賃料1か月分まるまるお得になるのでこの場合だと65,000円浮きます。

もちろん賃料が10万円なら10万円無料になるのと同じですし、賃料が高ければ高いほどお得になります。

違約金はいくらかかるの？

フリーレント物件の契約の場合、多くは2年契約・もしくは1年契約となっています。

違約金は家賃分（1ヶ月分）が相場です。

フリーレント2か月分（2か月分の家賃が無料）の物件は違約金も家賃2か月分にしていることが多いです。

フリーレント分がそのまま違約金と考えるとわかりやすいと思います。

1ヶ月無料のフリーレント物件でも途中で引っ越してしまうと意味がないわけです。家賃設定が高くなっていることも稀にあるので結果的に総合的な支払いが多くなる場合もあります。

おー！良かったね！ちなみにフリーレントは家賃が1～2ヵ月タダになるけど2年は出て行かないとか条件が付いてるから「初期費用が安くなるからフリーレント」って言われたら細かく話し聞いた方がいいよーヾ( ˘ω˘ )ゝﾄﾞﾔｻｯ！

— やまけん@00 (@yamakenqun) June 22, 2018

例えばフリーレント物件に住んだとして契約が2年の場合。

2023年4月1日～2025年4月1日の契約だとすると2025年の4月1日まで住まないと違約金がかかります。

3月31日に退去は違約金が発生します。

引っ越し先が決まったからといって退去予定日を早めてしまうと損をする可能性があるので気を付けてください。

最後の家賃は日割りになるのでこの場合は4月分を払っても残りの日数分は返金されますが、こういう些細な部分を知らないと無駄金を払う羽目になります。

フリーレント物件を契約する前に確認すべきこと

フリーレント物件は確かにお得ですが、契約する前には意外な落とし穴が含まれていることもあるのでしっかりと確認した上で決めるようにしてください。

いくつか注意点について挙げていきます。

相場に比べて家賃が適正かどうか

いくつか似たような築年数で同じ間取りの物件を検索してみて、フリーレント物件の家賃が比較して高くないかどうか確認しましょう。

正直1,000円～2,000円程度の違いなら家賃に上乗せされているかどうか判断がつきませんが、明らかに家賃を高く設定していることもあるので確認は大事。

フリーレントはいつ適用されるのか

フリーレント（家賃無料）分が初期費用として含まれるのか、それとも翌月の家賃が無料になるのかは結構重要。

中途半端な日付で入居して初期費用の家賃が無料になったとしても結果的に損をしているので、翌月家賃無料のほうが1ヶ月分まるまる無料になるのでお得です。

内見時などに初期費用に含まれるかどうか営業マンに聞いておきましょう。

違約金はいつから・いくらか発生するのか

フリーレント物件と言っても物件次第でどの程度の期間住まないと違約金が発生するのか、どのぐらいかかるのかが変わります。

1年未満で家賃1か月分の違約金なら良心的ですが、2年未満で家賃2か月分以上の違約金はかなりリスクのある契約となります。

違約金に関しては契約する際に特約として必ず記載されていますし、契約前でも確認すれば答えてくれるはずなので事前に聞いておきましょう。

まとめ

人気がない何かしらの事情はあるにしろ、借りる側にとってお得であることは間違いありません。

実際に住んでみた感じ、確かに僕が住んでいた物件は築年数が古かったりしましたがそこまで不満に感じることもなく「安く済んで良かった」というのが正直な感想です。

フリーレント物件だけに絞ろうとするとこだわり条件がある人にはちょっと探しにくくなりますが、安さ重視の人はおすすめです。

物件情報だけ見てもその部屋のデメリットはわからないと思うので、フリーレント物件の場合は必ず内見してから契約するようにしてください。

内見せずに契約するのは後悔する？入居中で内見できない場合の対処法

フリーレント物件を簡単に探せるおすすめサイト

フリーレント物件はスーモやホームズでも探すことは可能ですが、家賃の安さやフリーレント物件以外にも求めている人にもおすすめできるサイトを3つほど紹介していきます。

ビレッジハウス

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ビレッジハウスは他の不動産と異なり、雇用促進住宅を一括借り上げすることで家賃の圧倒的な安さを生み出しています。

古い物件ばかり取り扱ってますが、内装はちゃんとリフォームされていて綺麗なので古さはあまり感じません。

また、初期費用がめちゃくちゃ安いのと更新料もかからない、さらには契約するだけで3万円分初期費用がお得になるサービス等も提供しています。

サービスにより契約するだけで対象物件ならフリーレントも1か月分ついてくるという大盤振る舞いサイトです。

物件数が少ないのと、他のフリーレント物件同様違約金がかかってしまいますが、家賃も相場よりずっと安いのでお得に借りられます。

ビレッジハウスはやばい？なぜ安いのかデメリットを徹底調査

UR賃貸住宅

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UR賃貸住宅は国が運営している賃貸不動産で、ビレッジハウスと同様古い物件ばかりですが内装はリフォームされていて、定期的な工事もあるようです。

基本的に団地物件となりますが、民間運営じゃないので鍵交換代、消毒施工費などの余計な初期費用は一切かかりません。

敷金2か月分が最初に取られますが、退去費用もしっかりとガイドラインに乗っ取って算出しているので数千円で済むことも多いようです。

UR賃貸の場合は期間限定でフリーレントをつけてくれます。ただ初期費用や退去費の安さから人気が高いので物件はかなり埋まってしまっているのが現状です。

ちょうど空き室が出たら狙ってみるのがおすすめ。

UR賃貸住宅の評判はやばい？住んでいた100人の体験談を徹底調査

イエプラ

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イエプラはフリーレント物件専門サイトではなく、通常の賃貸物件を探すサイトですが使い勝手の良さを考えるとスーモやホームズよりもおすすめです。

チャットでのやり取りが可能なので細かい条件を伝えることができますし、店舗にいった時と同じようにネットよりも新鮮度の高い物件情報を手に入れることができるので一人暮らしをする際にかなり重宝します。

フリーレント交渉をチャット上で行うこともできますし、失敗しても家賃交渉等その他の交渉が顔を合わせずに出来ます。

こういった無料で利用できるサービスは賢く使うと便利です。

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