フリーレント物件のデメリットは違約金!初期費用はいくら安くなるの?


 

部屋をお得に借りることができるフリーレント物件が最近増えてきています。

賃料1か月や2か月分無料になるってめちゃくちゃでかいですが、こういった美味しい物件には何かしらの裏があると思ってしまいますよね。

私は以前フリーレント物件を1年ほど借りて実際に住んでみたのでその時感じたメリット・デメリットや初期費用、違約金がどうなっているのか細かく解説していきます!

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フリーレント物件の定義とは?

フリーレント物件というのはその名の通り、レント=借りるのがフリー=無料になる期間が存在する物件のこと。

簡単に言えば「最初の月の家賃は無料ですよー!」と宣伝している物件のことです。

実際には初月の家賃が無料ではなく、入居した次の月を無料にする場合もあります。

初期費用として見れば初月の方がオトクに感じますが、例えば入居したのが月の半ばぐらいだった場合は実質15日分しかオトクにならないので後者の方が結果的に安く住めるわけです。

この見分け方については物件情報だけでは細かく書かれていないので内見した時に営業マンの方に聞くか、契約する時に必ず契約内容の確認をするのでその時ぐらいしか確認できません。

契約する前に分かっておけばいつ入居するのがベストかという判断材料にもなるのでいかに安く住めるかしっかり考えて入居する必要がありそうです。

ちなみに私が今現在住んでいる物件もフリーレントですが、初月ではなく翌月の家賃が無料になるというものでした。

フリーレントにも種類があって1ヶ月無料のところもあれば最大3ヶ月無料なんて物件も存在します。

ただ、世にある8割の物件は1ヶ月分が無料という感じなので2ヶ月や3ヶ月無料になる物件を探すと条件がかなり限られてしまいます。

なぜフリーレント物件にしているの?

最近かなり増えているフリーレント物件ですが、これにはちゃんとした理由があります。

フリーレント物件の多くは人気がなくなり人が集まらなくなったような部屋です。

立地的な問題なんか、部屋の設備的な問題なのかは物件によると思いますが築年数が少し古くなった物件はフリーレントにすることが多いです。

”人気がない何かしらの理由がある”ということだけは認識しておいた方がいいでしょう。

 

それでも家賃1か月分以上安くなると思えば完全にお得な物件なのでそこまで怪しむ必要はないと思います。

気になる人はなぜフリーレントにしているのか営業マンに聞いてみるとちゃんと答えてくれるはずです。

初期費用はどのぐらいお得になるのか計算してみた

仮に初月1か月分の賃料が無料になったことを踏まえて、普通の賃貸物件との差を比較してみます。

■賃料65,000円/礼金1か月/仲介手数料1か月

【一般的な賃貸物件】

初期費用 金額
前家賃 65,000円
敷金 0円
礼金 65,000円
仲介手数料 70,200円
ハウスクリーニング費 32,400円
保証会社利用料 0円
火災保険料 約15,000円
鍵交換代 約15,000円
殺虫消毒費 0円
事務手数料 約5,000円
合計 202,600円

【フリーレント1か月の物件】

初期費用 金額
前家賃 0円
敷金 0円
礼金 65,000円
仲介手数料 70,200円
ハウスクリーニング費 32,400円
保証会社利用料 0円
火災保険料 約15,000円
鍵交換代 約15,000円
殺虫消毒費 0円
事務手数料 約5,000円
合計 137,600円

賃料1か月分まるまるお得になるのでこの場合だと65,000円浮きます。もちろん賃料が10万円なら10万円無料になるのと同じですし、賃料が高ければ高いほどお得になります。

フリーレント物件のメリット

上手い話には裏があると良く言われるように、もちろんフリーレント物件は良い部分だけではありません。こちらにとって都合の悪い条件の可能性もあるのでその点についてメリット・デメリットを解説していきます。

  1. 初期費用・翌月の家賃が浮く
  2. 初期費用自体が安い
  3. 審査が通りやすい
  4. 競争率が低い

1.初期費用・翌月の家賃が浮く

一見借りる側にとってはメリットしかないように思えますが、やっぱりこういうのってなんか裏がありそうで怖いですよね。

フリーレント物件の最大の魅力はなんといっても最初のお金、初期費用を格段に抑えることができるという点。

6万円の部屋で1ヶ月フリーレントなら、通常の物件と比べて6万円得していることになります。

なぜこんな物件が最近多くなったかというと借りる側と貸す側の需要供給バランスが崩れ始めているため。

物件は無数に存在しますが実際借りる人は一定数で、「長期間部屋を空けるぐらいなら最初の家賃を無くして入居者を集めちゃった方が良い!」という考えからフリーレント物件が増加しているのです。

2.初期費用自体が安い

フリーレント物件は家賃が無料になることも魅力ですが、敷金や礼金を取っておらず、かなり初期費用が安い傾向があります。

敷金が0円の代わりに「クリーニング代として32,400円支払う」みたいな特約はありますが、家賃1か月分よりかなり安いですし、貯金に余裕がない人でも借りやすいです。

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3.審査が通りやすい

これはフリーレント物件に限った話ではないですが、借り手が決まらない物件ほど審査は通りやすくなります。

審査を厳しくしてしまうとそれこそ借り手が見つからなくて大家側は赤字になってしまうので、通常の審査よりやや緩くなっている傾向があります。

フリーターにはおすすめです。

無職が賃貸物件の入居審査を通りやすくするための7つのテクニック

3.競争率が低い

フリーレント物件にしているということはそれだけ競争率が低いということ。

フリーレントにすることで競争率が高くなり、人気物件になることも稀にあるので一概には言えませんが、すぐに埋まる可能性は低いです。

私が借りたフリーレント物件の場合は一度内見してから1か月ほどは空き室状態でした。普通の物件だったら1か月もあれば誰かに先を越されてしまいます。

考える猶予がある程度あるのは魅力の1つ。部屋を決めるのに即断即決できる人は少ないですからね。

デメリット

  1. 物件に何かしら問題がある可能性が高い
  2. 家賃や礼金等でフリーレント分が上乗せされている可能性がある
  3. 一定期間住まないと違約金がかかる

1.物件に何かしら問題がある可能性が高い

フリーレント物件にしているということは本来なら入居者がほとんど集まらない物件だということです。いわゆる不人気物件というやつです。

集まらない=良い物件ではない可能性が高いということ。

もともとの家賃だったり、その中身だったり要因は色々あるでしょうけど、例えるなら口コミが悪い商品は誰も買わないのと一緒です。

不人気の理由としてありがちな例をいくつか挙げてみます。

【フリーレントにする理由一覧】

  • 築年数が経っている
  • 駅からちょっと遠い
  • デッドスペースが多い
  • 日当たりが悪い
  • 収納スペースが少ない
  • 大通りに面していて騒音がひどい
  • お墓の近くに建設されている
  • シャワーしか完備していない(浴槽がない)
  • キッチンが狭い
  • 部屋が狭い

挙げたらきりがありませんが、もともと人が集まらない場合は見た目でわかる原因が隠されています。

入居してもすぐに退去してしまうような物件の場合は入居しないとわからない部分、例えば騒音問題とか湿度が高いとかの場合が考えられます。

どちらが原因なのかはこちらから判断することが出来ませんが見た感じ問題なさそうな物件なら内部に問題があると考えてください。

良い営業マンの場合はフリーレントの理由について教えてくれる場合もありますが、少なくともこちらから質問しない限りは答えてくれないでしょうね。

2.家賃や礼金等でフリーレント分が上乗せされている可能性がある

フリーレントで一見お得に見える物件でもその分家賃や管理費、礼金などで帳尻を合わせている可能性があります。

実際に家賃が1,000円高くなっていたとしても、高くしているかどうかこちらが知ることは絶対にできません。

どこかしらに問題がある物件というのはもともと家賃が低いので、少し値上げされていても大抵の人は「安い」と感じるはずです。

3.一定期間住まないと違約金がかかる(1年もしくは2年)

フリーレント物件には違約金制度が設けられています。

通常の物件は2年契約となっていて、いつ退去しようとも違約金は一切発生しません。

しかし、フリーレント物件の場合契約期間内に解約したら、違約金を支払わなければならないという制限が付いているのです。

簡単に言うと携帯の契約のようなイメージです。

最初から2年以上は絶対に住む人にとっては関係ないかもしれませんが、転勤だったら仕事を辞めてしまったり、はたまた急にお金が無くなったり様々な事情で退去せざるを得ない事があります。

急な退去に違約金制度はネックです。

退去したくても違約金がかかるから引っ越せないというケースが出てくることもあるので、個人的には1番のデメリットだなと感じています。

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フリーレント物件の条件と違約金について

フリーレント物件の契約の場合、多くは2年契約・もしくは1年契約となっています。

そして違約金は家賃分(1ヶ月分)が一般的です。

つまり1ヶ月無料のフリーレント物件でも途中で引っ越してしまうと意味がないわけです。家賃設定が高くなっていることも稀にあるので結果的に総合的な支払が多くなる場合もあります。


例えばフリーレント物件に住んだとして契約が2年の場合。

2018年4月1日~2020年4月1日の契約だったとして2020年の4月1日まで住まないと違約金がかかります。3月31日に退去は違約金が発生します。

引っ越し先が決まったからといって退去予定日を早めてしまうと損をする可能性があるので気を付けてください。

フリーレント物件に実際に住んでみた

私が借りていた物件はフリーレント1か月の物件です。

初期費用が安くなるわけではなく、借りた翌月の家賃が0円になるというものなのでかなりお得です。

当然ならが特約として「1年以内の退去はフリーレント分(家賃1か月分)支払う」となっています。これがいわゆる違約金です。

フリーレントになっている理由は築年数が48年とかなり古く、内装はすべてリフォームされていますが人気がないのが原因でしょう。

住んでみると日当たりもあまり良くないのでクローゼットを閉めっぱなしにするとカビが生えたり、畳からフローリングに変えてある床は安価で交換したためか、ジャンプすると部屋全体が揺れるような欠点があります。

ただ、住めば都って感じで今現在はそこまで不便さを感じていません。フリーレント物件な上に相場より家賃もかなり安く、しかも初期費用がめちゃくちゃ安かったので選んでよかったなと思います。

フリーレント物件を選ぶ際には「必ずどこかに欠点がある」ので部屋の欠点を内見時に注意深く探してみてください。

それを妥協できるようなら金銭的にかなり助かるので借りる価値はあると思います。

いつから無料なの?

実際に私がフリーレント物件を借りたときは翌月の家賃が無料になっただけなので正確には初期費用自体は安くなっていません。

フリーレント物件は入居月の家賃が無料になるケースと借りた翌月の家賃が無料になるケースがあるようです。

私が借りた物件は後者ということです。

入居した日付が中途半端だと損をする可能性もあるので翌月の家賃が無料の方が借り手としてはありがたいですが、すべての物件は同じわけではないので注意してください。

退去費用はいくらだった?

違約金が発生する条件が”1年未満の退去”だったのでちょうど1年経ってから引っ越しました。

敷金は払っていませんでしたが、最初にクリーニング代と称して32,400円支払っていたので退去費用も32,400円でした。

もし仮に半年とかで退去することになっていれば賃料52,000円+32,400円=合計8万円以上払うことになっていましたが、違約金がなかったので相当安く済んで助かりました。

まとめ:フリーレント物件はお得なので狙う価値あり

人気がない何かしらの事情はあるにしろ、こちらにとってお得であることは間違いありません。

実際に住んでみた感じ、確かに私が住んでいた物件は築年数が古かったりしましたがそこまで不満に感じることもなく「安く済んで良かった」というのが正直な感想です。

フリーレント物件だけに絞ろうとするとこだわり条件がある人にはちょっと探しにくくなりますが、とにかく安さ重視の人はおすすめです。

フリーレント物件の効率的な探し方

もともと絶対数は多くないのですが、探そうと思えば希望の駅周辺でフリーレント物件は見つかります。

ただ、不動産に直接行っても取扱物件数が少ないので条件に合う物件に出会いにくいです。

方法としては自力でネットで探すか、家賃交渉同様にフリーレント物件になるように交渉していくかです。

取扱物件数や交渉事なら個人的にはイエプラがおすすめです。

イエプラ

イエプラのホームページへ

イエプラはネットで部屋を探してもらうというサービスですが、基本チャットでのやり取りとなるので顔を見なくて済むので気軽にお願いできますし、取扱物件数がスーモやホームズと同じレベルで膨大なので条件に合う物件を探しやすいです。

仮にフリーレント交渉に失敗しても家賃交渉が出来る可能性はありますし、フリーレント物件を見つけたら自分の代わりにその理由について調べてくれます。

こういった無料で利用できるサービスは賢く使うと便利です。

参考までにどうぞ。

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