訳あり物件や事故物件の見分け方と探し方！実際に住んでいる人の口コミ

過去に事件や事故で人が亡くなり、普通の人は住みたくないと思う訳あり物件。

しかし、この訳あり物件・自己物件はあり得ないような家賃で済むことが出来るので、節約をしたい方にはおすすめです。

ということで今回は訳あり物件や自己物件の見分け方やその特徴、さらに注意点や探し方について具体的にご紹介していきます！

訳あり物件と事故物件の違い

正確には訳あり物件と事故物件には違いがあります。

訳あり物件は駅から遠い、建物自体が古い「物理的瑕疵物件」「環境的瑕疵物件」などの理由がある物件のことで、事故物件というのは人の死が関連している物件のことです。

正確には訳あり物件の中に事故物件「心理的瑕疵物件」が含まれているようなイメージです。

値段の観点から言っても、訳あり物件は少し安い程度に比べ、事故物件は圧倒的に家賃が低いのが特徴です。

事故物件には住みたくないけど、家賃を抑えたいなら何かしら問題のある訳あり物件を選び、格安物件を探している人は事故物件を中心的に探していくようにしましょう。

事故物件と言えば「告知事項あり」と明記されているイメージがありますが、一定期間その後人が住んだり事故が起きたのは部屋でも救急車に運ばれる途中で亡くなった場合などは告知事項を明記しなくても良いので告知自体されないこともあります。

訳あり物件の見分け方

訳あり物件の場合は物件情報を見ただけでもかなりわかりやすいので素人目でも十分判断することが可能です。いくつか例を挙げていきます。

間取りがいびつ

部屋は広いけどデッドスペースが多かったり、生活しにくそうな間取りだと人気が下がるのでいわゆる訳あり物件カテゴリーに分類されます。

建物の構造上、一部屋だけどうしてもへんな間取りをしているものもあれば、建物全体の間取りがおかしいというパターンもあります。

間取りを見たときに一目で見分けることが可能です。

賃料が一室だけ少し安い

同じ階なのに一室だけ少し賃料が安いようなら訳あり物件の可能性あり。

通常の建物は１階が安く、フロアが高くなればなるほど賃料も上がる傾向があります。同じ階で賃料が違うのは広さそのものが違うか、設備が一室だけ整っていない（クローゼットがないとか）か、事故物件かのどれかです。

事故物件の場合は少し安いどころか格安になっているので1,000円や2,000円安い程度なら訳あり物件という判断ができます。

マンションによってオーナーが1室ごとに異なることもあるので、そうした場合は隣の部屋と家賃が違っていたとしても訳あり物件ではありません。

事故物件の見分け方・特徴

事故物件の場合はかなり特徴的ですが、一見すると他の部屋とあまり見た目も変わらないので知らぬ間に事故物件に住んでいたということもあり得ます。

賃料が半額以下になっている

一番わかりやすいのは賃料ですね。通常家賃8万円のところが4万円になっていたり、普通は考えられないような賃料で入居者を募集している場合はほぼ確実に事故物件です。

ただ、事故物件は一定期間誰かが住んだり、一定期間経過していると事故物件として扱う必要がなくなるため賃料も元に戻るので、あまりお目にかかることもないんですけどね。

僕も1年中部屋探しをして1室「あれ？この物件安すぎないか？」というのを見つけたぐらいだったので、すぐに見つけるのはかなり大変です。

1室だけリフォーム済み

これだけでは事故物件と決め付けられませんが、何かしらの理由で人が亡くなっている場合、その部屋を改装することが多いです。

例えば焼身自殺なら部屋が燃えてしまっているわけなので塗装からすべて新しくしないといけませんし、外壁で一室だけ塗装が違うってパターンもあるようです。

1室だけ内装リフォームが入っていて新築のような綺麗さなのに家賃はめちゃくちゃ安いというような条件なら事故物件の可能性があります。

1室だけ初期費用が安い

事故物件は家賃がめちゃくちゃ安くなるようなイメージがありますが、それだと借り手は怪しんでその部屋を借りてくれない可能性があります。

そのため家賃を据え置きにする代わりに敷金・礼金・保証金・更新料なしとしていることも。

初期費用を安くしたいと考えている人は多いですからこういった物件は検索条件に引っ掛かりやすくなります。1軒だけしか募集していなければ比較もできないので探している人にとってはわかりにくいかも。

1室だけ賃料が高い

事故物件に興味のある人はとにかく家賃を安くしたいという考えだと思いますが、むしろ事故物件のほうが家賃が高くなってしまう場合もあります。

例えばボロボロのアパートで事故が起きて1室だけフルリフォームを行い、ついでに設備も強化してしまった場合などが挙げられます。

もともとの家賃が5万円程度で事故物件扱いで2.5万円になったとしてもリフォーム分のコストがかかってしまいます。グレードアップした物件の相場が約12万円だったら半額にしても家賃6万円程度となるわけです。

基本的には1室だけリフォームされているかどうかを見ればいいですが、家賃の安さだけを考えていると事故物件かどうか見分けがつかなくなります。

物件情報に「告知事項あり」という意味深な文面が載っている

事故物件の場合は入居者にそれを伝えなければいけない義務が発生します、したがって物件情報にも「告知義務あり」や「告知事項あり」のような但し書きがあるはずです。

賃料が安くてこの文面を見つけたらほぼ間違いなく事故物件。

ストレートに事故物件と説明されていることは滅多にないので、ぱっと見ているだけだと見逃しやすい部分でもあります。

事故物件に住んだことのある人の口コミ

若い頃に住んだことがあります。

ちなみにいわくつきの物件の場合には管理会社の人間が名前だけの契約（実際には住まない）をし、告知義務を消すことが多いです。

なので、私が借りた物件は説明もなく、金額も変わりませんでした。
住み始めてから他の住民から聞いて知りましたし・・・

霊的なものといってよいのかわかりませんが、ラップ音（パチパチ、ギシギシ）、気配、突然重くなる空気、揺れるカーテンや電灯の紐などなど

精神的にはよろしくなかったですね。
２年契約でしたが不動産に説明したらすぐに契約解消してくれて、引っ越し費用も出してくれました。
まあ、他言無用でお願いしますと言われ、機密保持？な紙へ一筆書かされましたけどね。

今のところ、蛇口をひねったら髪の毛が出てきた！！ギャー！！みたいなことはなく、蛇口をひねれば水道局の人が頑張って浄水してくれたきれいなお水が出てきます。あるいは足元が冷たいと思ったら髪の濡れた頭部が這いまわっていた！！ギャー！！！みたいな話もなく、床はたまに拭いてあげないと埃が溜まります。

住み始めて一月くらいした頃、二階の住民とたまたま顔合わせた
割と物音がちょいちょいしてたんで、ネズミでもいるんですかねと話をだすと、明らかに顔が引き攣っていた
ここで初めて、このアパートが幽霊物件だと知る。住民の入れ替わりが早いらしく、自分も次の更新で出ると言っていた
嫌な事聞いちゃったなぁと思ったが、契約違反で金取られんのもなぁと思ったのでとりあえず二年は住もうと思っていたんだが、その時思っていた以上に幽霊からのちょっかいがしんどかった

ネットにはいくつもの事故物件に関する怖い話がありますが、正直創作も多く含まれていると思います。

事故物件と知っていながら入居している場合はその心理的要因が大きく関係しているため、時には幻聴や幻覚を見てしまうこともあるのでしょう。

精神的ストレスに耐えられる方にはおすすめです。

事故物件は一定期間経つと通常の賃料に戻る

実は事故物件は数多く存在しています。

しかし、事故が起きてから一定期間誰かが住んだ後の物件は、事故の告知義務が発生しなくなるのです。

告知事項を隠す行為は宅建業法違反になり、違法行為になります。

参照：いえらぶ

たしかに法律上も告知義務はありますが”どのぐらいの期間か”については明記されておらず非常に曖昧です。

明記されていないため不動産独自ルールによって「次の人が住んだらその次に入居する人には告知事項を説明しない」と決めていることもあるというわけです。

事故が起きたら名前だけ契約して実際には誰も住まずに放っておく→一定期間経ったら何食わぬ顔で普通の家賃で借し出されていることもあるというわけです。

しかも厄介なのがこの告知義務の期間については特に定めがないため、最初から事故物件として伝えない不動産も一定数いるようです。

こうなればこちらは事故物件かどうかわからないわけです。

ということは本当は人が亡くなった部屋に知らずに住んでいる方が一定数いるわけです。知らされていないのであれば精神的ストレスを抱えることがないので、怖い事が起こらないのもまた事実。

事故がニュースにでもなればこうは行きませんが、だいたいはこういうサイクルで貸し出されています。

個人的には事故物件だからと言って何かが起きるということはないと思います。

心理的な要因が9割以上でしょう。

訳あり物件・事故物件の探し方

では住んでみたいという方のために、物件の探し方についてご紹介します。普通に探してもまず、見つからないと思います。

そのぐらい出会う確率は少ないです。

探し方は大きく分けて4つ。

大島てるのサイトを使って自力で探す

まず自力で探す方法ですが、事故物件はおおっぴらに出来ないということもあり、未だに専門サイトが普及していません。

事故物件を自力で探すには事故物件最大手サイトと言われている”大島てる”を利用するのが効率的です。

大島てるというのは企業名かつ個人名というちょっと変わったサイトなんですが、全国の事故物件を調査しているので参考になるかと思います。

事故物件はこんな感じで火のマークが出ています。クリックすると【誰が】【どんな風に】亡くなったのか記載されています。

部屋探しサイトではないので、この住所を再びGoogle等で検索してヒットするか確かめます。

もし、ヒットするようなら物件を問い合わせて契約することが可能です。

⇒大島てる公式ページへ

こういった使い方以外にも「今目星をつけている物件は事故物件なのかどうか」を調べるためにも利用できるので結構便利です。

ただ、すでに住んでいるのに自分の物件を調べるのはやめた方がいいかも。

また、事故物件はほとんどありませんが、見切り品（訳あり物件）を専門に扱っているサイトはあります。

⇒賃貸見切り品

物件が訳ありの理由がしっかり明記されているので安心です！

部屋探しサイトで探す

先ほど紹介した事故物件の特徴である「告知事項あり」という文言で探せないのか気になったので調べたところ簡単に見つけることができました。

ホームズ内部の計算キーワードで「告知事項あり」と打つと事故物件っぽい訳ありな部屋がずらっと出てきました。

スーモはこんな感じ。

必ずしも事故物件とは限りませんが、意外とスーモやホームズのような大手サイトでも条件を絞れば自力で見つけられるみたいなのでよかったら探してみてください。

店舗に行って営業マンに直接聞く

アパマンショップやエイブル、ミニミニなど数多くの仲介業者が存在しますが、店舗に行って担当してくれる営業マンに直接聞いてしまうという方法。

過去に事故があった物件は基本的に機密事項となっていますが、物件を必死に探している場合は教えてくれる可能性もあります。

聞くときは「事故物件」ではなく、「訳あり物件」と伝えた方がすんなり通ると思います。

ただほとんどの大手不動産は事故物件を隠したがるので実際見つけてもらうには相当協力的な営業マンに当たらないと厳しいでしょう。

イエプラ等のサービスを利用する

イエプラというのはチャットを通じて専門スタッフに条件を伝えて物件を探してもらうのですが、条件をチャット上で伝えられるので例えば「相場よりも格安な物件を探してください」と言えば探してくれます。

⇒イエプラのホームページへ

取扱物件数自体がかなり多く、イエプラ自体も仲介業者の仲介といった位置づけなので紹介してもらえる可能性は高いです。

⇒イエプラを実際に使ってみた感想まとめ

参考までにどうぞ。