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賃貸物件の多くは2年に1度更新が必要になりますが『更新せずに退去したい』場合、最長いつまで住み続けることができるのか気になることろ。
入居日の2年後の同じ日まで過ごせるのか、それともその前日まで過ごせるのかといった1日違いでも大きな差があります。
今回は更新せずに済む場合、いつまで住み続けることができるのか、違約金はどうなるのかについて紹介していきます。
目次
賃貸物件は更新しないでいつまで住める？
賃貸物件の多くは2年契約となっているため、契約更新せずに住み続けることができるのは契約更新日の1日前までとなっています。
例えば3月2日に契約および入居した人の場合、住み続けることができるのは2年後の3月1日までとなります。
2年後の3月2日はすでに契約が切れている状態となるため、それ以降住み続けるためには契約の更新が必要となります。
日数で表すと365日（1年）＋364日が更新しないで住み続けられる限界日数です。
『2年契約』と聞くと2年間まるまる住み続けられるようなイメージがありますが、実際には1年と364日となるので注意が必要です。
いつまでか不安な場合は賃貸借契約書に『○○日まで』と記載があるので確認してみましょう。
また、稀に1年契約等の物件もあるため注意が必要です。
退去の連絡は希望日の1ヶ月以上前に行う必要がある
基本的には退去の連絡は最低1ヶ月以上前に行わなければならないことが規約によって定められています。
3月1日に退去したい場合、その1ヶ月前である2月1日には退去する旨を連絡する必要があります。
賃貸借契約の規約上1ヶ月前としているのは仮に退去する場合に新たな入居者を募集する必要があるためです。
契約更新間近であれば、更新3ヶ月前ぐらいに管理会社から『契約更新するか退去するか』といった通知が届くはずです。
ギリギリで更新するか退去するか考えるということはできないので、最低1ヶ月以上前に引っ越すかどうかは検討しておきましょう。
更新の意思はなく、連絡がギリギリになってしまい更新日を過ぎた場合『法定更新』が適用されます。
更新には通常の『合意更新』と、合意によらない『法定更新』の2種類があります。
| 合意更新 | 法定更新 | |
|---|---|---|
| 更新方法 | 契約書にサイン | 自動更新 |
| 更新期限 | 1年～2年 | 無制限 |
| 更新料 | 賃料1ヶ月分＋α | なし |
| 退去の連絡 | 1ヶ月前 | 3ヶ月前 |
通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
参照；借地借家法第26畳
法定更新をした場合、解約するためには3か月前に通知することが民法第617条によって義務付けられているのです。
法定更新は更新料がかからないのでお得ですが、解約したかった場合は結局そこから最低でも3か月間住み続けなければならないので賃料負担のほうが多くなってしまうというわけです。
更新日を過ぎても住み続けることは可能ですが、トラブルの原因にもなるため基本的には避けるべき手段です。
賃貸の契約更新はギリギリでも大丈夫？書類を出し忘れて過ぎたらどうなる？ 2年契約で途中解約しても違約金はかからない？
『特約事項』として違約金を設定していない限り、2年契約であれば途中解約しても違約金はかかりません。
2年契約＝2年間住み続けることを保証するものであり、途中で解約したからといって違約金がかかるわけではありません。
3月2日が契約満了日となっている場合、2月に退去しても1月に退去しても違約金がかからず退去できるというわけです。
無理に契約満了まで住み続けることはないため、希望日の1ヶ月前に連絡して部屋探しを行いましょう。
違約金がかかる物件はいつまで住み続けられる？
通常の賃貸毛契約で違約金が発生することはありませんが『特約事項として設けている場合』に限り違約金は発生します。
例えば『契約期間内の解約で違約金が発生』となっていた場合、2年契約であれば2年以内の解約だと違約金がかかります。
違約金を発生させないためには「更新して2年以上住み続ける」もしくは「2年ちょうど（契約満了）で退去する」のどちらの選択が必要になります。
『2年以内の解約で違約金がかかる』と聞くとわかりにくいですが、契約満了していれば違約金は発生しないので1年＋364日後に退去すれば問題ありません。
更新料を支払ってから退去するよりも、支払わずに契約が終了した時点で退去する選択を取ったほうが無駄な費用を発生させずに済みます。
違約金期間が2年の場合、当然ですが『契約満了の5日前』や『契約満了の7日前』などに退去してしまうと違約金がかかります。
違約金が2年に設定されているなら新居との二重家賃が多少発生したとしても契約満了日を退去日に設定したほうが安く済みます。
違約金が発生するかどうかわからない場合は賃貸契約書の『違約金事項』を確認していましょう。
期間内の退去の記述等がなければ違約金はかかりません。
違約金が発生する期間は1年までが多い
違約金は2年以上設定している物件は少なく、基本的には1年以上住めば違約金が免除される物件が多いです。
そもそも違約金を設定している理由は『一定期間以上住んでもらわないと赤字になる』という大家のリスクを減らすための対策です。
賃料がお得になる『フリーレント物件』や初期費用全体がお得になる『キャンペーン物件』など違約金を設定しているところは多いものの、長い期間違約金を設定してしまうと契約が決まらないといった問題も発生してしまいます。
違約金がいつまで設定されているのは賃貸借契約書に記載があるためチェックしてみましょう。
1年以内の退去と設定されているなら契約更新時にはすでに効力を失っているので気にする必要はありません。
更新せずにお部屋を退去するまでの流れ
更新せずに退去する場合、退去の連絡はもちろん新居を探す必要も出てきます。
どういった順番で行うとスムーズな引っ越しができるのか、これまで7回の引っ越しを行った経験をもとに紹介していきます。
部屋探しを行う
部屋探しは入居希望日の1ヶ月前～1ヶ月半前頃から始めるのが良いとされています。
申込みから契約まで2週間前後と言われているため、早く初めて良い物件を見つけても確保しておくことができず、逆に遅すぎると退去日に間に合わない可能性が出てきます。
イメージとしては申込みが完了した直後に退去の連絡をするのが理想です。
旧住居の家賃と新居の家賃が被ってしまう二重家賃が数日ほど発生してしまうことが多いものの、こればかりはどうしようもありません。
退去の連絡をする前に『どんな物件があるか』は絶対に確かめておきましょう。
『退去する旨』を管理会社に伝える
まずは『退去したい』という旨を管理会社に伝える必要があります。
退去日は退去の連絡をした日より最短1ヶ月で設定されるため、すぐにでも退去したい場合は1日でも早く連絡するようにしましょう。
最近では退去の手続きをインターネット上で行えるところも増えてきましたが、基本的には直接電話をすることで退去日の指定が可能となります。
契約満了日近くなると『更新するかどうか』という書類が送られてくるので、解約する旨を伝えましょう。
”退去日前”までにお部屋の立ち合いを行う
部屋の立ち合いでは傷や汚れを一緒に確認して退去費用の概算を作成するために行われます。
立ち合いを必要とする理由は、傷がついていた場合に前の入居者のものかどうかを一緒に確認するためです。
立ち合い時間は15分～30分程度と長くありませんが、原則として荷物が一切ない状態で行う必要があります。
荷物がある状態では細かい傷の確認ができなくなってしまうため。
ただし、どうしても荷物を運べない場合は相談することで多少融通を利かすことも可能です。
立ち合いを行った際に鍵の返却も行うため、以降お部屋に入ることはできないので注意してください。
まとめ
- 2年契約なら1年＋364日住み続けることができる
- 違約金は契約満了とともに終了することが多いため、満了日が退去日に設定しているならかからない
- 退去の連絡は退去希望日の1ヶ月前以上に行う必要がある
- 退去の連絡より前に部屋探しをする必要がある
2年契約の場合、2年後の入居日の前日が契約満了日となるため、1年と364日住み続けることができると解釈して良いでしょう。
『2年以内の退去で違約金がかかる』物件でも満了日を退去日に設定しておけば違約金がかかることはありません。
数日前を退去日に設定してしまうと違約金がかかるので、二重家賃を払ってでも満了日に退去することが望ましいです。
【2年契約の賃貸】更新後の3年目に解約すると違約金はかかる？