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アパートでもマンションでも、部屋を借りる時には必ず契約期間というのが存在します。
違約金を設定している物件だと途中解約の場合、タイミングによっては解約料を請求されることがあります。
今回は2年契約の賃貸で更新後の3年目に解約してしまうと違約金がかかるのかについて紹介していきます。
目次
2年契約の賃貸で更新後の3年目に違約金がかかることはほぼない
賃貸契約は通常2年契約となっている物件が多く、更新後の3年目や4年目なら違約金がかかることはほとんどありません。
違約金として設定しているのは『短期解約違約金』というもので、名前の通り短期で途中解約したときに発生するものです。
短期解約違約金とは、貸主が定めた期間内に借主が解約する場合に、貸主へ支払う違約金のことをいいます。
ここでいう「貸主が定めた期間」とは、賃貸借契約上の期間ではなく、1年未満等の短期間での解約を避けたい貸主が「短期」として定義する期間です。
そのため、賃貸借契約期間内で解約する場合に必ず発生する費用ではありません。
引用：社宅Lab
短期解約違約金は通常1年程度～長くても2年未満で設定されているため、更新後であればかからないというわけです。
契約更新とは以前の契約条件のまま契約し続けるということですが、違約金が設定されていたとしても期間に対しての条件はすでにクリアしているため問題ないというわけです。
更新しなくても違約金のかからない物件は多い
通常の賃貸物件では2年契約の途中解約だとしても違約金がかかることはありません。
違約金は【特約】を設けている場合にのみ発生するものとなっています。
賃貸はたいてい2年契約となっていますが、この2年は『2年間住むことを保証してくれる』という意味です。
契約期間は借主にその期間内部屋に住むことを保証するもの。
もし契約期間というものが存在しなければ「悪いんだけどこっちの都合で明日までに出てって」なんてことを言われてしまう可能性があるのです。
契約がなければ入居者は理不尽な理由があろうとも受け入れなくてはならない状態になってしまう。
これを防ぐためのものとして契約期間というものが存在するのです。
違約金を設けている物件も確かに存在しますが、数としては圧倒的に少ないです。
つまり、基本的には2年以内の解約でも問題ないというわけです。
賃貸物件は更新しないでいつまで住める？退去日は最長いつまで？ 違約金の相場は賃料1ヶ月分
短期解約違約金の相場は家賃1ヶ月分程度ですが、初期費用として免除された項目や割引額に応じて違約金も変動します。
初期費用が安い賃貸物件を提供しているビレッジハウスの違約金設定を表にまとめてみました。
| 部屋の広さ | 1年未満の解約 | 2年未満の解約 |
|---|---|---|
| 30㎡ | 36,300円＋家賃3ヶ月 | 36,300円＋家賃2ヶ月 |
| 40㎡ | 48,400円＋家賃3ヶ月 | 48,400円＋家賃2ヶ月 |
| 50㎡ | 60,500円＋家賃3ヶ月 | 60,500円＋家賃2ヶ月 |
| 60㎡ | 72,600円＋家賃3ヶ月 | 72,600円＋家賃2ヶ月 |
2年未満の解約で家賃2ヶ月分程度、1年未満だと家賃3ヶ月分かかりますが、3年目には設定されていません。
ビレッジハウスの場合は『敷金』『礼金』『仲介手数料』『鍵交換代』がすべて無料としているため、長期で住んでもらわないと赤字額も大きくなるためこのような額となっています。
違約金は「一定期間住むことを前提として家賃を設定している」ケースが多いため、期間内に退去されてしまうと大家が赤字になるのを防ぐためのもの。
例えばフリーレント2カ月（最初の家賃2カ月分が無料になる物件）があった場合、家賃2か月分を無料としているので違約金も2ヶ月となります。
僕が住んでいた物件は初期費用として敷金・礼金がかからず退去費も0円にするというプランがあり、その代わり家賃が2000円上がることと2年未満の退去は違約金がかかるという契約になっていました。
2000円を毎月払うことで退去費用を積み立てているという感じで、もし期間内の退去となると違約金家賃1ヶ月分＋本来払うべき退去費用がかかるとのことでした。
物件によっては家賃2ヶ月分かかることもありますし、このように退去費用は別として請求されます。
敷金を払っていればそこから引かれます。
違約金は広さや家賃の安さに応じて変わるのであくまで相場となりますが、最低でも家賃1か月分が想定されています。
賃貸借契約書の特約事項に明記されているので確認してみましょう。
違約金を設けている物件の特徴
違約金を設けている物件というのは「一定期間住んでもらえないと赤字になる可能性が高い物件」です。
あくまで傾向となりますが、違約金を設けている物件の特徴について紹介していきます。
フリーレント物件
フリーレント物件というのは最初の1ヶ月間～2か月間分の家賃が無料になっている物件のことです。
引っ越し費用が多くかかってしまうので賃料を無料にしてくれるのは非常にありがたいですが、フリーレント物件は違約金を設けています。
入居してわずか半年ほどで退去してしまっては大家としても十分な収益を得ることができなくなってしまうため。
例えるならジムとかの「○○か月無料」という手法と同じですね。
僕も以前フリーレント物件を借りたことがありますが1年以内の退去は違約金がかかるという特約が定めてありました。
需要の低い物件
あまり人気のない物件にも違約金を設けていることがあります。
違約金の説明って契約時なので部屋探しをしている段階ではそのデメリットに気付きません。
大家としては入居して「この物件微妙だな」と思われてすぐに退去されるのが嫌なので違約金という制度によって退去させないようにしているというわけです。
礼金0円・仲介手数料0円など初期費用が安くしてある物件
初期費用が安くなっているとフリーレント物件と同様大家の収益が確保できないので違約金制度を設けている可能性があります。
礼金は完全に大家の収入源となりますし、仲介手数料は本来仲介業者の収入なんですけど0円にする代わりに大家から手数料をしっかりと取っていることが多いです。
つまり大家としてはすぐに退去されてしまうと利益がほとんどないので最低1年以上は住んでほしいと思っているわけです。
キャンペーン物件
「初期費用10万円物件！」とか「入居すれば○○円キャッシュバック」といったように物件単位でキャンペーンを行って入居者に得がある物件は違約金を設けていることが多いです。
キャンペーンを行っているって裏を返せば普通に募集しても入居者が集まらないような不人気物件のケースが多いので理由は同じです。
キャンペーン物件を見つけたら違約金がないかどうか申し込みの段階で聞いた方が良いと思います。
ちなみに同様にサイトでキャンペーンをやっているキャッシュバック賃貸やスモッカ等のサイトは物件ごとにやっているわけではないので例外です。
経由すれば単純にお得になるのでおすすめ。
違約金がかからない物件の方が圧倒的に多いですが、初期費用を安くしている物件なんかはすぐに退去されちゃうと赤字なので違約金を設けていることが多いですね。
「あ！この物件初期費用めちゃくちゃ安い」と思って契約したら一定期間住まなきゃ違約金がかかるってパターンも多いので契約時は注意。
ペット可物件
ペット可物件も違約金を設けているところが多いですが、通常の違約金制度とはまた少し違います。
ペット可物件の場合「ペットを飼うなら敷金2カ月分で、飼わないなら敷金1か月分」といったようにペットを飼うかどうかによって初期費用が変わります。
事前に申請せずにこっそりとペットを飼った場合は規約違反となるためそのための措置として「申請がない場合は違約金として家賃1か月分かかります」といった記載があります。
ただの違約金というよりも規約違反をしたときの処置としてのものなので最初からペットを飼う前提で初期費用を支払っている場合は違約金の対象外となります。
違約金を支払わないとどうなる？
出来れば支払いたくない違約金ですが、残念ながら賃貸契約書類にサインをしてしまっている時点で「承諾しました」ということになるため、賃料の未払いと同様拒否することはできません。
基本的に、契約書に捺印をした後で「支払わない」とすることは困難です。もし裁判になった場合、勝つことは非常に難しいでしょう。 それでも、「支払わない」と主張した場合は保証会社が動くことになります。保証会社は、督促の電話や訪問督促、更には裁判所経由での強制執行など、非常に厳しい手段で打って出て来ます。
参照：https://realestate-school.jp/short-term-cancellation-penalty/
違約金を拒否すれば保証会社が動きます。
最初は電話やメール等での督促を行いますが、それも無視をした場合は直接引っ越し先の住所や会社等に訪問して督促を行います。
最悪の場合には裁判にまで発展するケースもあり得るでしょう。もし裁判になれば契約義務違反となるためほぼ間違いなく敗訴します。
違約金の未払いは賃料の未払いと同じぐらい結果を招くことになるので注意してください。
隣人トラブルによる退去の場合は？
隣人が毎日うるさくて睡眠妨害されていたり、あるいは嫌がらせを受けた等の理由で引っ越す場合は違約金を払わなくて良いケースもあります。
問題となるのは「自己都合かどうか」という部分です。
単純に「隣人がうるさいから引っ越したい」とか「日当たりが悪いから引っ越したい」といったような場合は自己都合での引っ越しとなるので違約金がかかります。
一方「隣人がうるさくて管理会社に再三連絡をしたが全く動いてくれず改善されなかった」とか「隣人にストーカーをされている」「嫌がらせが一向に改善されない」などの理由であれば自己都合とはならなくなるため違約金を払う必要はなくなります。
管理会社に連絡して改善を仰いだ際に何かしらアクションを起こしているのであれば例え改善が見られなくても契約の義務が果たされたことになるので自己都合となるのが難しいところです。
隣人トラブルが、賃貸人の責めに帰すべき事由によるものであって、受忍限度を超えるような場合には、賃貸借契約の目的が達成できないものとして、債務不履行解除することが可能です。
参照：しおかぜ法律事務所
ちなみにこれは契約書に「標記契約期間満了前に乙（私）の都合により本契約を解除する場合は契約期間内解約違約金として標記金額を甲（管理会社）に支払うものとする」等の記載があるので自己都合でなければ違約金を支払わなくて良いということです。
かなりシビアな問題になるのでどうしても納得がいかない、不安という場合には弁護士に相談するのが手っ取り早いですね。法律の問題になるので。
まとめ
- 違約金は契約更新後にかかることはほとんどない
- 通常の物件なら『違約金』の設定がないため、いつ退去しても違約金はかからない
- 違約金を設けている物件の多くは初期費用の安いお部屋
- 貸主が原因のトラブルで退去になった際の違約金は免除される
違約金制度を設けている物件は違約金ありきでの家賃設定や初期費用設定をしていることが大半です。
すぐに退去されると大家も部屋の修繕費の一部や広告費を支払わなければならないため長期間借りてくれたほうが利益をしっかりと確保できます。
「違約金がかかるかどうかわからない」という場合は賃貸借契約書の特約事項をチェックしてみると一発でわかるので確認してみましょう。
3ヶ月や半年で引っ越しすると違約金がかかる？交渉することもできる？ 賃貸物件は更新しないでいつまで住める？退去日は最長いつまで？