賃貸のルームシェアや同棲解消で契約者の名義変更はできる？

友達とのルームシェアや同棲は一人が契約者となり、もう一人は同居人という形で契約するのが一般的です。

ただ、同棲がうまくいかず解消する際に物件自体は気に入って同居人がそのまま住み続けたい場合、名義変更が必要となります。

今回は賃貸物件で契約者の名義変更はできるのか、再契約となった場合の費用についても紹介していきます。

ルームシェアや同棲解消で名義変更はできる？

結論から言えば、ルームシェアをしていて同居人を契約者に名義変更したり、同棲解消によって契約者を変更することは可能です。

ただし、すべての条件で名義変更が認められるわけではありません。

入居者からみれば『ただの名義変更』ですが、大家や管理会社からすると『家賃滞納のリスク』が新たに生じてしまうからです。

まずはどういった場合だと名義変更が認められるのか紹介していきます。

婚約して契約者の苗字が変わる場合

結婚と同時に名前が変わることによって契約名義の変更を行いたい場合もあるかと思いますが、契約者自体が変わっていないのであれば料金は変わらずに名義変更することが可能です。

契約書類等の名義自体は変わりますが、すでに審査等を通過している状態なので契約者が変わるわけではないので簡単な事務的な変更のみとなります。

この事務作業によって場合によっては”事務手数料”を取られることはありますが、それも3,000円～5,000円程度と安価です。

新たな契約料が発生したり、再審査になることはありません。

夫から妻へ名義変更する場合

『家賃補助』などの関係からすでに結婚している夫から妻へ名義変更することも賃貸物件では可能です。

ただし、契約者そのものが変更となるため『再契約』扱いとなったり、審査を必要とする場合があります。

すでに結婚している状態では世帯年収となるため審査を受けなくても問題はありませんが、これはオーナーの取り扱い次第で変わります。

また、『離婚するための名義変更』や『死亡による名義変更』となる場合には必ず再審査を受ける必要があり、初期費用の一部手数料が発生する可能性があります。

同棲解消で同居人が契約者になる場合

以前まで同棲していて同居人を契約者として名義変更したい場合も認めてくれるケースは多いです。

すでにご入居している方の名義変更ですと、お部屋をそのままの状態で新契約者に引き継ぐのみという簡単な手続きのみでOKにしてくれる家主さん、管理会社さんも多いです。
なぜなら、再契約で契約金を支払うこととなって新入居者に負担がかかり、退去されてしまうよりも、簡単な手続きで住んでもらったほうが良いからです。

参照：https://www.ielove.co.jp/company/soudan/category4_9/soudan932/

もちろんこれは現段階の契約者が同居人に登録される場合に限ります。

ただし、同居人が入居するときに審査を行っていない場合、名義変更の際には審査を通過する必要があります。

交渉の結果どの様な措置がとられるにしても、新たに契約者になろうとする
同居人さんは入居審査をパスする必要はあると思った方がよいです。

参照：https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/1076942525/

入居者からするとただの名義変更かもしれませんが、大家から見れば名義が変わる＝新しい入居者と契約することになります。

居住中に家賃滞納が一度もない場合、ある程度審査が緩くなることもありますが、基本的には家賃に対して毎月支払えるだけの収入があるかどうか判断されます。

また、同居人が契約者となる場合、『再契約』という形になるため礼金や保証会社利用料が新たに発生します。

名義変更というよりは、元彼さんの名前で、再契約になると思います。
管理会社さん、家主さんに事情を説明して手続きしてください。
なにも費用が掛からなかったり、ちょっとした手数料で受けてくれればラッキーですが、再度、敷金礼金から支払わなければいけない可能性もあります。

参照：https://www.ielove.co.jp/company/soudan/category4_9/soudan932/

再契約の料金相場は家賃1ヶ月分程度と言われています。

初期費用として大きい『前家賃』『敷金』『仲介手数料』はかからないため、数十万円もかかることはありません。

ルームシェアをしていて契約者を変更したい場合

契約者が出ていかず、『家賃補助を貰いたいから』と言った理由で同居人を契約者に変更する場合も『再契約』となります。

賃貸の契約者変更すんのに7万近くもすんの、、
そんなお金ないんだが！？

— NoRaP 😈💎 (@nono_tan_o0) August 10, 2023

名義変更自体は認めてくれますが、同棲解消と同じように審査が必要となり、再契約料も同様に発生します。

最初に契約していたルームメイトが同居人になる場合、同居人の審査は不要で簡易的な事務手続きのみとなります。

契約者の名義変更が認められないケースとは？

名義変更が認められるケースは多いものの、契約者には責任が伴うため認められないケースも存在します。

どういった場合で拒否されるのか具体的なケースを見ていきます。

名義変更する同居人の年収が低い場合

同棲している同居人を契約者にすること自体は可能ですが、審査が必要となるため年収が家賃に見合わない場合は『審査落ち』ということにあり、契約者として受け入れてくれません。

上記は審査で通る収入の目安となります。

ただし、すでに結婚をしていて籍を入れている状態であれば同じ財布の『世帯年収』となるため、審査が不要となったり、年収基準に足りなくても変更できる可能性があります。

契約者が出ていき、第3者を契約者にしたい場合

『自分が退去しようと思ったタイミングで友人が住みたいと言ってきた』といった状態は新規の契約と変わりません。

大手の管理会社の場合、トラブルになるリスクを避けるために第3者が急に契約者になることを認めてくれないケースが多いです。

どうしても住みたい場合はハウスクリーニングも済ませた後でしっかりと入居審査を行い、初期費用を支払う必要があります。

ハウスクリーニングを設ける理由は『新たな契約者に前の契約者の傷の退去費もすべて払わせる』ことになるため、トラブルとなるため。

ただし、柔軟性の高い管理会社なら引継ぎで契約できる可能性もあるため、相談が必要です。

契約者が同居人となり、第3者を契約者にしたい場合

こちらも外部の人間をいきなり契約者とすること自体認められていないため、たとえ契約者が退去せずに同居人扱いになろうとも関係ありません。

ただし、親族・身内などの近しい関係性であれば管理会社によっては認めてくれる可能性もゼロではありません。

契約者が退去しない場合はハウスクリーニングの必要はなく、「再契約」という扱いになります。

この場合にかかる費用は同居人が契約者になるケースと同じで初期費用の一部（家賃1ヶ月分相当）が発生します。

名義変更する際に合わせて確認して欲しいこと

契約者の名義変更をするとなると現在契約中の全ての名義を変える必要が出てきます。

賃貸の契約者変更手続きが終わっても『火災保険』『保証会社』『光熱費』とは別の契約となっているため、それぞれ個別に契約しなおす必要があります。

火災保険の手続き

火災保険料は2年間で約1.5万円ほどの料金となっていて、名義変更は行えないため『新規契約』をすることで事実上名義の変更が行えます。

以前の契約者は火災保険の解約手続きを行うと残存期間に応じて月割りで返金がなされます。

2年間のうち1年間住み続けていたなら約0.75万円ほどが返金額となります。

新たな契約者は解約手続きとともに2年間の料金を支払うことで契約手続きを行います。

管理会社が提携している火災保険を利用する場合、賃貸契約の名義変更を行うと同時に案内してもらうことができます。

保証会社の手続き

保証会社の名義変更も『変更手続き』というよりは解約→新規契約という形になっています。

なお、火災保険とは違い、残存期間の料金は一切返金されないため注意が必要です。

新たに契約する場合、新規契約料金である初期費用（賃料50％前後）＋月額数％の費用がかかります。

すでに結婚している婚約者の場合、契約者の変更のみで手続き完了する可能性があります。

『光熱費』の変更手続き

『電気』『ガス』『水道』は利用中をそのままに名義変更が可能となります。

ライフラインは一時的にでも使用できなくなると生活にかかわるため利用したまま”翌日より契約者の切り替え”が行われます。

変更にあたって解約料が発生することもないため、損はありません。

契約者の名義変更手続きの流れ

名義変更する際に必要なものや手続きの流れについても簡単にまとめてみました。

流れとしては結果的には部屋を借りるときと同じような手続きになります。

名義変更に関しては管理会社によってかなり対応が分かれる部分になるので一概に言えませんが、ケースによっては再契約の可能性もあるので注意が必要です。

不動産会社によって判断が分かれることも多く、家賃保証会社によっては結婚しているのであれば保証料不要、敷金は返還せずに新しい契約に充当する、火災保険料は月割で返還するなどのケースもあるそう。

参照：https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_other/chintai_meigihenkou/

小さい管理会社や融通の利く大家であれば敷金をそのまま新契約者に充当してくれたり、仲介手数料や礼金についても不要としてくれることも多いようです。

仲介業者を通していないので仲介手数料がかからなかったり、礼金不要となったりする可能性は十分にありますし、火災保険料は月割りで払っているので名義変更してもトータルコストは変わりません。

通常の解約とは違い、退去クリーニング等のコストも抑えることができるので安く済ませることは可能ですが無料というケースは非常に少ないので注意してください。

名義変更で審査が通らなそうならどうすべき？

「名義変更は行いたいが、審査になった場合は年収的に通らなそう」と不安に感じる人も多いと思います。

再審査される場合は名義人の年収や源泉徴収票が必要となりますが自営業者でたまたま昨年が赤字とかだと落ちることもあります。

審査を通すなら方法は2つ。

一度同居人として登録する

こっそり同棲していたり、居候状態からいきなり名義変更で自分が家主になると再契約と内容はほとんど変わらなくなってしまうので、同居人登録して期間を置いてから名義変更するようにしてください。

同居人登録されることで管理会社に認知されるため、場合によっては審査不要で名義変更ができることがあります。

同居人だからと言って審査がなくなるとは限りませんが、少なくとも通常の審査よりは甘くなります。

同居人＝家賃を今まで折半して払っていたという実績になるため信用が少しあがるので審査が緩くなります。

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預貯金審査をしてもらう

年収に不安がある場合やたまたま昨年の年収が低かったなどの理由であれば預貯金審査をしてもらうというのも手です。

その名の通り貯金額を提示することでそれを元に審査してもらうことができます。

審査が通る貯金額は家賃×2年分程度が妥当と言われています。

審査基準は管理会社によって異なり、例えば大東建託は無職の場合でも貯金額300万円以上あれば問題なかったり、UR賃貸住宅だと家賃×100倍と言われていたり。

以前、エイブルで部屋探しをした時は「家賃1年分払える貯金があれば通しますよ」と店長に言われたのでほんとこの辺はさまざまです。

通常の審査よりは少し緩くなっているので年収でダメそうなら貯金があることを示しましょう。

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契約者に家賃を振り込む

契約者が出て行ってしまうけど審査は通らなそうであれば最終手段としてできるのは”契約者はそのままにして、毎月の家賃を振り込む”といった方法です。

変更手続きをせずに住み続けるための最終手段となりますが、同棲解消して別れた相手にはトラブルになるリスクもあります。

審査は例え落ちたとしてもすぐに追い出されるということはなく、審査のゆるい保証会社を利用して再審査が勧められることもあるため、まずは管理会社に相談してみるのが大切です。

家賃を支払っていけるだけの収入や貯金があるなら『前払い交渉』などをしてみるのもおすすめです。

すでに住んでいる以上、よほどのことがない限り審査に落ちることはありません。

まとめ

名義の変更は大抵少なからずお金がかかります。

事務手数料等の安い料金で済ませてくれる不動産もあれば、初期費用とまではいかずとも敷金礼金を請求してくることもあります。

保証会社を利用しているかどうかによっても対応が大きく異なるようです。

この辺はやはり不動産次第なので名義変更を実際にするかどうかはともかく、一度電話等で「名義変更する場合はどのぐらいの費用がかかりますか？どんな手続きが必要ですか」と確認してみるのがベストです。

少しでも参考になれば幸いです。

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