ルームシェアや同棲解消で賃貸物件の契約者名義変更をすることはできる？

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友人とのルームシェアだったり同棲だったりで最初に契約した人から名義を変更したくなった場合でもそのままの名義で住んでしまっている人もいるかと思います。

ただ、自営業等途中でどうしても名義変更がしたくなった場合出来るのか気になる方もいると思うので解説していきたいと思います。

基本的に名義の変更は不可？

一人暮らし用の物件と二人入居可物件では少々事情が異なりますが、結論から言えば基本的に契約者の名義変更はできない場合が多いです。

確かにこちらから見ればただの名義変更かもしれませんが、大家側から見れば名義が変わる＝新しい入居者と契約することになります。

となれば契約するにあたって新しい入居者の審査、保証会社、火災保険等の名義の変更も必要となってくるので事務手数料を取られたりして結局引っ越すのとコストがあまり変わらないということになってしまいます。

「基本的に」というのは不動産や大家の方針によってまちまちなので、100％名義の変更ができないということではありません。

ある不動産では再契約に当たって通常の初期費用程度かかるところもあれば、名義変更だけなら料金は取らないということもあります。

元不動産の営業マンです。
名義変更などの料金は不動産によって変わると思います。
僕の働いていた会社は料金は掛かりませんでした。

参照元：教えて！goo

この辺は実際に管理会社等に連絡して聞いてみないことには判断が難しい部分です。

初期費用が新たにかかるなら名義変更ではなく再契約です。

同棲解消した際の名義変更は可能

一人暮らし用の物件は契約者は一人なので名義の変更等が難しいことが多いですが、最初から2人入居可物件なら名義の変更はしやすいです。

同居人を契約者に名義変更する場合

最初から2人で住んでいて契約者と同居人の名前が不動産側に伝わっていれば「同居人の方を契約者として名義変更したい」と言えば事務手数料、かかっても家賃1ヶ月分程度の費用で変更できる可能性が高いです。

すでにご入居している方の名義変更ですと、お部屋をそのままの状態で新契約者に引き継ぐのみという簡単な手続きのみでOKにしてくれる家主さん、管理会社さんも多いです。
なぜなら、再契約で契約金を支払うこととなって新入居者に負担がかかり、退去されてしまうよりも、簡単な手続きで住んでもらったほうが良いからです。

参照：https://www.ielove.co.jp/company/soudan/category4_9/soudan932/

もちろんこれは現段階の契約者が同居人に登録される場合に限ります。

契約者が同棲解消等で全く関わらないような状態になってしまえば当然家賃支払いの不安等もあるので審査しなければなりません。

交渉の結果どの様な措置がとられるにしても、新たに契約者になろうとする
同居人さんは入居審査をパスする必要はあると思った方がよいです。

参照：https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/1076942525/

同居人でもない恋人を契約者に変更する場合

内緒で同棲をしていたり、恋人ができて「今住んでいる部屋で同棲がしたい」となった場合に契約者を恋人に変更するのは再契約を結ぶのと同じような状態になってしまいます。

退去するわけではないのでハウスクリーニング費用は発生しませんが、その他の契約金を払う必要が出てきます。

具体的には敷金・礼金・保証会社利用料・火災保険費用などは再契約時に新たに支払うことになる場合もあるというわけです。

名義変更というよりは、元彼さんの名前で、再契約になると思います。
管理会社さん、家主さんに事情を説明して手続きしてください。
なにも費用が掛からなかったり、ちょっとした手数料で受けてくれればラッキーですが、再度、敷金礼金から支払わなければいけない可能性もあります。

参照：https://www.ielove.co.jp/company/soudan/category4_9/soudan932/

一度契約者名義で支払っていた敷金に関しては返金されて新契約者に対して敷金が発生したり、保証会社も名義の変更が必要になるので再契約という形になり、費用が発生します。

ちなみに審査も同時に必要になることが多いです。

再契約者が家賃を継続的に支払って行けるかが全くわからない状態なので、借りる時と同じように入居審査・保証会社利用の審査も行われます。

交渉の結果どの様な措置がとられるにしても、新たに契約者になろうとする
同居人さんは入居審査をパスする必要はあると思った方がよいです。

 

いきなり名義変更するのが不安という場合は最初に一緒に住む人を「同居人」という形で契約させます。

契約といっても簡単な審査があるだけで、名義の追加を行うぐらいなのでそこまで手間もかかりませんし、断られるということはほぼないと考えて良いでしょう。

ただ同棲の場合は結婚の予定があるかどうかも審査に大きくかかわってくるので「婚約予定」と回答しておきましょう。

その後、同居人を契約者とすれば名義変更を通すことができます。

この形であれば再契約とはみなされないので事務手数料、保証会社利用料だけで済むのでオトクです。

⇒一人暮らしで後から同居人が増えるのはあり？

婚約して苗字が変わる場合

結婚と同時に名前が変わることによって契約名義の変更を行いたい場合もあるかと思いますが、人が変わっていないのであればほとんど料金は変わらずに名義変更することが可能です。

契約書類等の名義自体は変わりますが、すでに審査等を通過している状態なので契約者が変わるわけではないので簡単な事務的な変更のみとなります。

もちろん、この事務作業によって場合によっては”事務手数料”を取られることはありますが、それも3,000円～5,000円程度と安価です。

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名義変更する際に確認して欲しいこと

単純に契約者の名義の変更と考えると簡単なことのように思えますが、名義変更するとなると現在契約している全ての名義を変える必要が出てきます。

名義変更が必要な項目
  • 賃貸契約者
  • 火災保険名義
  • 保証会社利用者名義
  • 電気
  • ガス
  • 水道

意外と忘れがちなのが電気ガス水道の光熱費部分ですね。


こちらも名義の変更をしなければならないのでいちいち電話して変更の旨を伝える必要があります。

振り込みならそのままの名義でもなんら問題ありませんが、自営業者が経費扱いにしたいという場合や口座引き落としにしたい場合は名義と引き落とし口座が異なるとダメなので注意が必要です。

契約者の名義変更手続きの流れ

名義変更する際に必要なものや手続きの流れについても簡単にまとめてみました。

名義変更の流れ
  1. 管理会社に「名義変更をしたい」旨を電話して伝える（必ず理由を聞かれます）
  2. 現在の契約の解約手続きが行われる
  3. 書類作成（新契約者の申し込み手続きが行われる）
  4. 入居審査
  5. 審査後に重要説明事項の説明・契約を行う
  6. 手続きにかかる費用を支払う

流れとしては結果的には部屋を借りるときと同じような手続きになります。

名義変更に関しては管理会社によってかなり対応が分かれる部分になるので一概に言えませんが最悪のケースとしては再契約となります。

不動産会社によって判断が分かれることも多く、家賃保証会社によっては結婚しているのであれば保証料不要、敷金は返還せずに新しい契約に充当する、火災保険料は月割で返還するなどのケースもあるそう。

参照：https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_other/chintai_meigihenkou/

小さい管理会社や融通の利く大家であれば敷金をそのまま新契約者に充当してくれたり、仲介手数料や礼金についても不要としてくれることも多いようです。

ちなみにトータルでかかるコスト相場は家賃2ヶ月分と言われています。


仲介業者を通していないので仲介手数料がかからなかったり、礼金不要となったりする可能性は十分にありますし、火災保険料は月割りで払っているので名義変更してもトータルコストは変わりません。

通常の解約とは違い、退去クリーニング等のコストも抑えることができるので安く済ませることは可能ですが無料というケースは非常に少ないので注意してください。

名義変更で審査が通らなそうならどうすべき？

「名義変更は行いたいが、審査になった場合は年収的に通らなそう」と不安に感じる人も多いと思います。

再審査される場合は名義人の年収や源泉徴収票が必要となりますが自営業者でたまたま昨年が赤字とかだと落ちることもあります。

審査を通すなら方法は2つ。

一度同居人として登録する

こっそり同棲していたり、居候状態からいきなり名義変更で自分が家主になると再契約と内容はほとんど変わらなくなってしまうので、同居人登録して期間を置いてから名義変更するようにしてください。

同居人登録されることで管理会社に認知されるため、場合によっては審査不要で名義変更ができる確率が高くなります。

先ほども言った通り、同居人だからと言って審査がないとは限りませんが少なくとも通常の審査よりは甘くなります。

同居人＝家賃を今まで折半して払っていたという実績になるため信用が少しあがるので審査が緩くなります。

預貯金審査をしてもらう

年収に不安がある場合やたまたま昨年の年収が低かったなどの理由であれば預貯金審査をしてもらうというのも手です。

その名の通り貯金額を提示することでそれを元に審査してもらうことができます。

審査が通る貯金額は家賃×2年分程度が妥当と言われています。

審査基準は管理会社によって異なり、例えば大東建託は無職の場合でも貯金額300万円以上あれば問題なかったり、UR賃貸住宅だと家賃×100倍と言われていたり。

以前、エイブルで部屋探しをした時は「家賃1年分払える貯金があれば通しますよ」と店長に言われたのでほんとこの辺はさまざまです。


通常の審査よりは少し緩くなっているので年収でダメそうなら貯金があることを示しましょう。

まとめ

名義の変更は大抵少なからずお金がかかります。

事務手数料等の安い料金で済ませてくれる不動産もあれば、初期費用とまではいかずとも敷金礼金を請求してくることもあります。

保証会社を利用しているかどうかによっても対応が大きく異なるようです。

この辺はやはり不動産次第なので名義変更を実際にするかどうかはともかく、一度電話等で「名義変更する場合はどのぐらいの費用がかかりますか？どんな手続きが必要ですか」と確認してみるのがベストです。

少しでも参考になれば幸いです。

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