賃貸物件で部屋の設備が自然に壊れたら自己負担？貸主負担？

以前住んでいたアパートは部屋内に換気扇が付いているタイプだったのですが、ある日ふと目を向けると換気扇が割れていました。

さすがに焦りましたが、引っ越しの日も近かったのでそのままにして退去。

当時は学生で親に支払ってもらっていたので詳細についてはわかりませんでしたが、あの修理費も請求されていたのかいまでも疑問です。

ということで今回は借りた部屋の設備の一部が自然に壊れた場合、自己負担となるのか、それとも家主負担となるのか詳しく解説していきたいと思います。

1 経年劣化による自然な故障は大家負担
2 設備ごとの負担について調べてみた
3 故障が発覚したらすぐに管理会社に連絡しよう

経年劣化による自然な故障は大家負担

基本的に貸主は部屋を貸す時に貸主に対して万全の状態で貸さなくてはなりません。

この万全というのは、少なくとも貸した時点で不備があってはならないということです。

賃貸物件の室内にはさまざまな設備があります。大家としては、これらの設備品を常に正常に使える状態に保つ義務があります。そのため、万が一故障などが発生した場合は、速やかな対処が必要となります。
参照元：入居者からの損害賠償請求への対応

しかし、物ですから住んでいくうちにだんだんと劣化していってしまいます。

これが経年劣化と呼ばれるもので、自然と劣化して壊れたものに関しては全て借主（大家）が負担しなければならないのです。

冒頭で挙げた僕の換気扇を例に挙げると、経年劣化による故障（破損）となるので当然ながら大家が負担しなければなりません。

逆に窓ガラスを割ってしまったとか、床に傷を付けてしまったなどはこちらの負担となります。

どこまでが備品なのかわかりにくいかと思いますが、部屋を借りる時に渡された賃貸借契約書の中に設備項目があり、「エアコン　一台」など記載があります。

備品扱いの設備

エアコン
換気扇
給湯器
水道
配管

部屋に設置されているものや常備されているものは備品扱いです。

特によく壊れるものとしてトラブルになるのがエアコンと給湯器だそうです。

部屋の設備となっているものは”それありきで家賃が発生している”ということになるので、基本的な修繕費用は全て貸主負担となります。

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設備ごとの負担について調べてみた

使っているうちに劣化して、それが原因となって壊れてしまったものは大家側が負担しますが、この定義も非常に難しい部分です。

設備の故障で大家と揉めるのは微妙な過失の度合いによって自己負担となるのか貸主負担となるのか線引きが難しいためです。

1つ1つ設備故障の負担がどうなるのか調べてみました。

エアコンの故障

エアコンが臭い	借主負担
電源が入らない	貸主負担
冷暖房が全く効かない	貸主負担
不自然な音がする	貸主負担

エアコンのトラブルというのは色々とありますが、日常生活レベルのメンテナンスであれば入居者側がなんとかする必要があり、管理会社に「エアコンから酸っぱい臭いがするのでなんとかしてほしい」と業者を呼んでもクリーニング代を請求されるのはこちらです。

これは故障というよりも問題が「こちらが掃除をしなかったことにより、ホコリが溜まって故障した」となるのとこちらにも過失があると判断されます。

こちらに過失がある場合、当然ながらこの故障は借主負担となります。

非常に難しい問題ですが、エアコンの場合はこうした原因が考えられるため最終的に修理費を自分で払う羽目になったという人は多いです。

逆に普通に使用していて思わぬトラブルが発生してしまった場合は貸主負担となるケースが多いようです。

実際、僕が使用していたエアコンから水漏れ（結露）が発生した際に管理会社に連絡したところ「無償で手配します」と言われて業者を呼ばれましたが、お金はかかりませんでした。

⇒エアコンが臭くなってしまった時の臭いの取り除き方

ガスコンロの故障

ガスコンロは大きく分けて大家が最初から設置した「設備」と、前の入居者が置いていってしまった残置物の「サービス品」の2種類に分けることができます。

キッチン一体型となっているビルトインタイプのガスコンロであれば設備にあたるので生活範囲内での故障（火がつかない等）であれば貸主負担となります。

一方、残置物としてのガスコンロは正確には設備ではなく大家からのサービス品となるので仮に普通に使っていて壊れたからといってその負担を大家がすることはありません。

この場合の修理費に関しては借主となります。

複雑なのが料理したゴミなどがガスコンロ内に溜まってしまったことが原因となった場合はこちらにも過失があるので場合によっては借主負担となることもあるようです。

大家が優しい人かどうかによって負担するかどうか変わります。

窓ガラスが割れた

窓ガラスに関しても故意に割ってしまったか、日常生活をしていて勝手に割れたのかによって負担されるかどうかは変わります。

借主負担例

「寝ている時にうっかり腕が当たって割れてしまった」
「模様替えの際に家具をうっかりぶつけてしまった」
「イライラしてガラスを殴ったら割れてしまった」
「扉を思いっきり閉めたらベランダガラスが割れた」

貸主負担例

「空き巣に入られて割られてしまった」
「台風がきたせいでヒビが入ってしまった」
「窓ガラス自体が劣化していてヒビが入った」
「最初から割れていた」

窓ガラスは外と室内の気温差によって割れる熱割れというものがあります。

熱割れの特徴は不自然に亀裂が入ることです。通常窓ガラスが何かの圧力で割れると中心から外側に向かって多方向にヒビが入ります。

業者から見れば一発で判断がつくものですが、熱割れの場合は当然貸主負担になります。

何かをぶつけたりして割れた場合は生活の範疇を超えるものとなるので入居者側が負担することになります。

賃貸物件で窓ガラスがひび割れたら修繕費用はいくらかかる？

クローゼットや押し入れが壊れた

クローゼットの故障としてよく挙げられるのが「物干しポール部分が外れる」ことや「棚が重さに耐えられなくて板が割れてしまう」などがあります。

この場合においても判断基準は”故意過失かどうか”となります。

借主負担例

「ポールを使って筋トレしていたら壊れた」
「過度に物を乗せすぎたら板が割れた」
「押し入れに入ってみたら板が割れた」
「換気せずにいたらカビが生えた」

貸主負担例

「適度な荷物量なのに板が割れた」
「適度な服の量だったのにポールが外れた」
「定期的に換気をしていたのにカビが生えた」

クローゼットは服やちょっとした荷物を置いておくための収納スペースですが、パンパンに荷物を詰め込み過ぎて棚が割れてしまったり、ポールが外れたというケースは生活の範疇を超えると判断されるので入居者側が負担する羽目になります。

一方、たいてい荷物は載せていないのに壊れた場合は自然損耗や設備不良と判断されるので貸主側が負担します。

ただし、過度な使用かどうかを証明するのが難しいのでかなり揉めることになってしまった人も一定数います。

今日の不運について🐭💭❶
・クローゼットの金具が古くて壊れたため、管理会社に電話したものの「入居者負担です。」言われて揉めた。
・ファミマのフラッペを買ったけども、機械かま点検中でミルクがしばらく入れられなかった。
— nashihanaKo🍐 (@nashi_hanako21) June 1, 2021

クローゼットのハンガーパイプがぶち壊れたとき、それの修理費って借り主負担なの？
家の設備が壊れたんだから家主負担にならないの？
— ぴんくもひかん (@pinkumohikan) October 7, 2019

カビに関しても日当たりが悪くて入居者が頑張って換気をしなければならないような物件の場合だと「カビが生えるのは仕方ない」と判断されるので貸主負担となりますが、前例がないケースだと入居者負担となってしまうようです。

建物の構造上の問題が原因でカビが発生した場合は、貸主が負担することになる。たとえば断熱性の低い窓を採用している物件は、内外の気温差で結露が生じやすく、カビが発生しやすいといわれている。
参照：https://www.chintai.net/news/2021/03/28/115695/

換気扇が故障した

換気扇は基本的には貸主負担となることが圧倒的に多いようです。

というのは窓ガラスやクローゼットとは違って「うっかりぶつけて壊してしまった」というケースはあまりにも少なく、ほとんどは「ただ使用しているだけである日いきなり壊れてしまった」という人がほとんどのため。

換気扇は物件によっては24時間回すところもありますし、そういった使い方も過度とは言えないので入居中の故障は無料で直してもらえると思ってよいでしょう。

また、換気扇の寿命は10年～15年程度と言われていて、ちょうど壊れる年月に入居していることも少なくありません。

賃貸住宅の換気扇の修理費用は基本的に大家さんが負担します。
賃貸物件の設備の修繕義務は大家さんにあるため、寿命で換気扇が故障した場合は大家さんが費用を負担します。換気扇の寿命は一般的には10年から15年程度だと言われているため、製造年が記載されたシールが貼られていないか確認しましょう。
参照：KINPLE

入居者が負担する場合の例としては「掃除する時に壊してしまった」時ぐらいですね。