ずっと空いてる物件は避けるべき？空室期間が長い理由とは？

部屋探しを続けているといつまで経っても空き室の物件というのは一定数存在します。

敷金・礼金が0円でぱっと見は好条件ともなると借りるべきかどうか非常に悩ましいですが、当然ずっと空き室というのは何かしらの事情が隠されています。

今回はずっと空いている物件は避けるべきなのかその理由について詳しく解説していきます！

ずっと空いてる物件は避けるべき？

結論から言えば条件が良くて”内見した上で問題ない”と判断できるのであれば避ける必要はありません。

株式会社タスが公表している2021年4月の首都圏の空室率は約12％～18％となっています。

つまり10戸に1部屋は空室になっている状態なので、ある程度の期間空室状態が続いていても何ら不思議なことはありません。

募集期間の平均はおよそ3ヶ月ほどとなっています。

繁忙期に部屋探しをしている人は「すぐに埋まってしまう」という感覚があるかもしれませんが、1年を通してみれば平均3ヶ月ぐらいは空室状態でも自然な状態。

空室期間が長い物件というのは物件情報を見れば家賃が安い割に条件が良い理由が記されています。

内見しないとわからない部分もあるので、内見してから決めるようにしましょう。

内見してもよくわからない場合は営業マンに理由を聞いてから入居するかどうかを決めればいいだけです。

自分が探している期間ずっと空室状態だったとしても、急に入居者が見つかって募集が終了してしまう可能性もあります。

中古マンションもダメで、賃貸も狙ってた物件全滅💦
賃貸の内一件なんて、10月からずっと空いてたのに、私が探し始めた途端、誰かに契約されるなんて😭
家運に見放されている。
それなのに約束通り不動産屋さんに行かなきゃいけないのか…。

— くみくみ (@kumikumi93) December 8, 2018

狙ってる物件ずっと空いてるけどそろそろ同じように狙ってる人がいたら動き出す頃だよな…

— 自分ちゃん (@KINTAMA30) May 29, 2020

あなたがその物件の興味を持った時点で同様に他の人も興味を持つ可能性があるので、悩み続けていると先を越されて成約されて後悔するかもしれません。

すぐに内見してみるのが先決です。

空室期間が長い理由とは？

表面上の情報が好条件となっていれば少なくとも借り手はすぐに見つかるはずです。

物件自体に問題があれば入居してすぐに退去するという流れになるため、悪い条件を見落としている可能性が高いです。

日当たりが悪いため

物件情報としては書かれておらず、見落とす可能性が高いものとして挙げられるのは日当たりの悪さです。

日当たりが良い物件は『日当たり良好です！』とアピールされますが、悪い場合は何も書かれていないので自分の目で確かめる他ありません。

内見時に日がどの程度当たるのか確認する必要がありますが、天気の悪い日だったり時間帯によっては確認できないのが厄介な点です。

天気の良い昼間に内見してみたり、その物件の隣りに高い建物がないか確認してみましょう。

日当たりは建物全体ではなく、ひと部屋だけ悪いということも多いので注意が必要です。

築年数が古くて借り手が見つからない

築年数が古ければ古いほどどんなに良い条件でも需要は落ちてきてしまいます。

ある程度築年数が古くなると内装をすべてリノベーションして新築物件のような部屋になりますが、築年数で条件設定をしている人はその物件自体が出なくなってしまいます。

例えばスーモで「築20年以内」という条件にしていれば築30年で内装が一新されていたとしても見つけることはできません。

また、表面上の情報だけを見る人も多く、築30年という表記を見た時点で詳しい情報まで見ずにスルーしてしまうこともよくあります。

内装がキレイで条件が良さそうでも空室期間が長い部屋というのは存在します。

有名な事故物件

ちょっとした事故物件であれば気づかずに入居してすぐに退去という流れになるので、だれもがわかるような事故物件の可能性があります。

物件情報に『告知項目あり』と記載されていたり、大島てるで検索すると簡単にヒットしてしまうような事故物件が挙げられます。

近所でずっと空いてた、築30年のリフォーム済み風呂つき洋室6畳+台所という物件が、月2.8万円という破格になっている。
「告知事項あり」と書かれている意味を考えなければ非常に魅力的ではある。

— 駄チワワ＠通販c101学級会研究本 (@DATIWAWA) February 14, 2019

よくわからない時点で事故物件の可能性自体は低いですがゼロではないので注意が必要です。

閑散期のため

不動産の繁忙期というのは1月～3月になっています。

この時期は物件の入れ替わりが激しく、多少好条件じゃない物件でもすぐに成約が入るほど引っ越す人が多いのでいつまでも経っても空き室になっているケースは少ないです。

逆に6月～8月は閑散期にあたります。

繁忙期を過ぎても残ってしまった物件というのは家賃を下げたりしない限りいつまで経っても入居者が来ないので空室期間が長くなってしまいます。

部屋探しをしている人が少なければ当然といえば当然ですが、探している時期が閑散期であれば空室になっている理由が理解できると思います。

周辺環境が悪い

部屋自体は設備が充実していてキレイであっても周辺環境が悪いと需要が下がるので売れ残りやすくなってしまいます。

なんか数ヶ月もずっと空いてるなぁと思ってた物件を問い合わせてみたら前に暴力団事務所があるらしいww

— ひろ@ちがさき→つるみ (@peti_sauna) July 4, 2021

物件情報を細かく見ない人でも内見してみると周辺がどんな感じなのかわかるので「住みにくそうだしやめよう」となることが多くなります。

内装の写真がないため

ネットで部屋探しをしているとその物件の写真の有無によっても人気にかかわってきます。

住む前提で部屋を探しているので内装の写真が一切なければとりあえず後回しにしたり、興味が湧かないのでスルーされてしまいます。

隠された良物件でも写真の有無によって集客は大きく変わるので、長い間空室になっているのは募集の仕方が悪いという可能性があるというわけです。

賃料が相場より高い

賃料というのは通常、周辺相場からだいたいの価格を決定しますが築年数が経っていたり周辺の相場が変動しているのに強気な家賃を設定しているといつまで経っても入居者は決まりません。

例えば築浅で家賃8万円の物件がこれまで入居者が決まったからそのままの価格に設定していたとしても、近くに新築物件が経ち、しかも同じ家賃8万円だったら当然価格を見直さなければ売れ残ってしまうというわけです。

家賃設定は仲介業者が提案をしますが最終決定は大家にあります。

いくら相場を読んでいる不動産が提案しても大家が強気で頑なに家賃を下げなければ空き室状態を改善することが難しくなるわけです。

しっかりと調べてみると、その物件より条件が良くて家賃の安い物件が見つかるかもしれません。

初期費用が高い

賃料は相場よりも安かったとしても、管理費が高くなっていたり敷金礼金がかかっていて総額が高い場合も考えれます。

一見安いと思えるような物件でも、礼金が2ヶ月ような物件は避けられてしまいますし、入居者が無駄と感じられる費用が多ければ多いほど借り手は見つかりません。

特に礼金は入居者にとって無駄金でしかないため、高すぎる物件は好条件だろうと避けられてしまいます。

初期費用としていくらかかるのかまで記載している不動産サイトは少ないため、申込み直前になって計算してから『高いからやめておこう』と考える入居希望者も少なくありません。

本当は成約済み物件

これは僕が実際に体験した話ですが、ネットでいつまで経っても入居者募集をしている物件を問い合わせたところすでに成約済みでした。

問い合わせてみると「3か月前にすでに入居者が決まったけど取り消されずにずっと掲載されていた」ということが発覚しました。

ネットでの部屋探しにはこういったミスによっていつまでも掲載され続けている物件というのが存在します。

故意に不動産に集客を図るために載せているのか、ミスによって掲載され続けているのか部屋探しをしている側としては問い合わせるまでわかりません。

修繕工事予定のため

築年数がある程度古くなっていると、部屋の内装をリノベーションすることがあります。

そのまま募集しても借り手が見つからないため、工事をするので空室期間も当然長くなります。

また、ペット可物件のようなお部屋では傷や汚れも多くなるため、修繕に時間がかかる傾向があります。

その結果、通常よりも”募集ができていない期間”が長くなり、一定期間空室となってしまいます。

空室期間の長い物件に住んでみた感想

実際に空室期間がある程度経っている物件に1年ほど住んでみた感想についてまとめてみました。

築年数がかなり経っていた物件だったものの、内装工事が入りかなりきれいな状態だったので最初見たときは掘り出し物件だと思ったぐらいです。

内見をしたり、実際に住んでみで感じたこの物件の問題点がこちら。

内見したときに感じた問題点は床の薄さです。

写真だけではわかりませんでしたが、実際に歩いてみると建物全体が揺れるような感覚に陥るほど衝撃が吸収できていませんでした。

実際少しジャンプしただけで窓がガタガタ揺れるほど。

家賃が格安だったので非常に迷いましたが床の薄さが個人的にかなり気になり内見後はすぐに契約せずに別の物件を探しました。

しかし、他に良さげな物件が見つからずに1か月半後に問い合わせてみるとまだ空き室とのことだったので契約しました。

床の薄さはコルクマットを全体に敷き詰めて対策しました。

ただ、日当たりが悪くて1階だったこともあり定期的に虫が出現するのに耐えられなくなって1年ほどで引っ越しました。

やはり問題は多々あったものの家賃が格段に安かったのでそれほど後悔はしていません。

虫嫌いじゃなければもう少し長く住み続けられたかな、というのが正直な感想です。

ずっと空いてる物件に住むか迷ったときの対処法

ずっと空いているのには何かしらの事情が絡んでいるので入居するにも一定数のリスクがありますが、そのリスクをある程度減らすこは可能です。

迷ったときの対処法についてまとめてみました。

「前の入居者がどの程度の期間住んでいたか」を聞いてみる

入居するか迷ったときは内見時に営業マンに「前の入居者はどのぐらいの期間で退去されたんですか？」と聞いてみると指標となるのでおすすめです。

例えば2年以上住んでいたのであればそこまで物件に不満がないことがわかりますし、逆に半年や1年未満で引っ越したのであれば住んでから感じたデメリットが多いということが伺えます。

内見して部屋を見るのと実際に住むのは全く別の話なので、こういった情報はかなり貴重で参考になります。

「なぜ条件が良いのか」ストレートに聞いてみる

条件が良いのになぜか空室期間が長いのであればその理由についてストレートに営業マンに聞いてみましょう。

素人が考察するよりもずっと有意義ですし、何よりその理由について把握している可能性が高いので入居するかどうか迷っている段階で知ることができるのはかなり大事。

地域密着型でない場合はあまりその物件に詳しくない可能性もありますが、その場合は別の地域密着型不動産に行って聞いてみましょう。

物件をよく案内してくれる担当の人が必ずいるので詳しいですし、正直に教えてくれる可能性が高いです。

家賃交渉を持ち掛ける

ずっと入居者が見つからないというのは大家にとって死活問題です。固定資産税を払い続けながら家賃収入を得ることができないため、その部屋単体でみれば赤字状態。

つまり、なんとしてでも借りてを見つけたいと思っているので家賃交渉に応じてくれる可能性が高いです。

ウチの物件、隣がずっと空いてると思ったら賃貸Webサイトで値崩れしてた。。。。
引っ越しをせずに賃料大幅交渉もありかな？

— くりりん (@kurineo) April 23, 2011

借り手が見つからないのは家賃や初期費用と物件情報のバランスが悪い可能性があります。

どんな物件でも家賃が格安であれば入居者は見つかりますからね。

借り手が見つからない理由を聞いてその上で家賃交渉をするのがずっと空いている物件の正攻法です。

まとめ

ずっと掲載されている物件はなんとなく避けがちになりますが、閑散期だったりすれば割とよくある話です。

繁忙期は家賃を少し高めにして募集していたけど入居者が見つからないから家賃を下げて募集しだしている可能性もありますし、売れ残り物件＝必ずしも条件が悪いとは限りません。

可能性はいくつも考えられますがわからない場合は内見時に聞いてしまうのが最も手っ取り早いです。

空き室理由を手っ取り早く調べられる不動産

問い合わせてわざわざ空き室理由を聞くのは手間ですし、内見するまでちゃんと答えてくれないような仲介業者もいます。

手っ取り早く知りたいのであればイエプラという無料アプリの機能をうまく使うのがおすすめ。

イエプラにはチャット項目があり、これにより細かい条件を伝えて部屋を探すことができるサービスですが、チャットでは相談や質問等も受け付けてくれます。

つまり、気になる物件のURLを送って「この物件ずっと空いてるみたいですけど理由を教えてください」と言えば調べて答えてくれるというわけです。

家にいながら部屋探しのプロに質問できるので使い勝手が良くておすすめです。

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