分譲賃貸は最悪でやめた方がいい？住んだ120人に聞いてみた

分譲と聞くと賃貸ではなく売買のイメージが強いですが「分譲賃貸」という一人暮らしやファミリー向けの賃貸マンションもあります。

僕も分譲賃貸を借りてから、居心地の良さに4年以上住み続けています。

中には『やめたほうがいい』『最悪』といったネガティブな意見があるのも事実です。

今回は分譲賃貸マンションに住んだことのある120人にアンケート調査を行い、自身の経験を踏まえた上でメリット・デメリットについて紹介していきます。

分譲賃貸マンションとは

分譲賃貸マンションは、分譲マンションとして購入したオーナーが何らかの事情により賃貸として貸し出している物件のことです。

個人的に購入、所有したものの賃貸として貸し出した場合、それは分譲賃貸となります。

分譲賃貸には大きく分けて2つの種類があります。

建物によっては一棟丸ごと分譲賃貸マンションとなっていることもありますが、個人が購入している物件では部屋ごとにオーナーが異なります。

通常のマンションは貸し出すことを目的として建設されていますが、分譲マンションは販売を目的（長く住むことを前提として）建設されます。

同じに見えて建設目的そのものが異なるため、施工方法や使用される素材そのものも違うというわけです。

分譲賃貸の特徴

分譲賃貸はずっと住むことを前提として建設されているためコスト重視で建設された賃貸物件よりもグレードが高いと言われています。

一般的な賃貸物件は長く住み続けることを前提としておらず、利益重視の施工となっています。

分譲賃貸の場合は一生住むことを前提としているので、長く快適に住み続けられるように建設されます。

具体的には使用される素材が良かったり、壁が厚かったり設備が充実していたりと様々な点で一般的な賃貸物件よりも優れてています。

分譲賃貸はやめた方がいい？住んだ120人に聞いてみた

当サイトで『分譲賃貸マンションに住んだことのある人』120人にアンケート調査を行った結果、「やめたほうがいい」と回答したのは全体の20.8％と少数派です。

79.2％は分譲賃貸マンションをお勧めしている賛成派ということがわかりました。

デメリットがあるのは事実ですが、それを上回るメリットがあるため総合的には満足度も高いようです。

ただし、住むとなると分譲賃貸マンションの問題点についても知っておくべきです。

具体的に『やめたほうがいい』と言われる理由についてアンケートの回答をもとに紹介していきます。

家賃や管理費が相場より高い

50代/男性

住む前に分かっていたが家賃が高かった。

20代/女性

管理費が年々上がっていったこと。

40代/女性

家賃を値引きしてもらいましたが、それでも管理費を含めると相場よりは高めでした。

分譲賃貸マンションはもともと購入することを前提として造られているため、建物全体としてのグレードが高くなっています。

長く住むことを想定している分、家賃や管理費が高くなってしまっているようです。

また、契約期間中であっても管理費の値上げがされることもあるようです。

家賃や管理費の値上げは交渉の余地があるため、うのみにせずに積極的に交渉を持ち掛けることも大切です。

定期借家契約となっていることも多い

40代/女性

契約期間が限られるので、その後のことを考えないといけない。

50代/女性

2年更新契約だったが、1年半で家主の都合で退去を求められた。家主との連絡が取りにくい。

企業が買い取って貸し出しているのであれば初めから賃貸として運用している予定なので問題ありませんが、個人が購入して分譲賃貸として貸し出している場合は注意が必要です。

貸主が出張や転勤等で数年間住むことができないので仕方なく貸し出すわけですが、出張や転勤期間が終われば自分で住むということになります。

こういう物件のことをリロケーション物件と呼び、通常の賃貸契約ではなく定期借家契約となります。

定期借家は契約期間が定められていて途中解約ができなかったり、貸主の都合によって更新できないようになっていることもあります。

貸主に対して優位な契約となるので注意が必要。

→定期借家物件はやめたほうがいい？

トラブル対応が遅くなってしまう

20代/女性

何かトラブルが起きた際、必ず家主さんを通さなければならなかったことです。

30代/女性

問題があった時不動産→オーナーという手順を踏まなければいけなくて時間がかかった。

マンション丸ごと借り上げて分譲賃貸として貸し出している場合は管理会社も一括していますが、1部屋ごとに売買しているマンションは当然部屋ごとにオーナーが違います。

個人オーナーの場合、トラブルが起こった際は管理会社に連絡し、さらに大家に繋いでもらうことになるため対処までに一括されていない分時間がかかることも多いようです。

管理会社→個人オーナーへの連絡→連絡がつかないというケースもあるため、対応が遅れる傾向があります。

マンションの規約と部屋の規約が違うことがある

40代/女性

あくまでも賃貸契約なので、マンションの駐車場を借りることができなかった。

40代/女性

マンション内の駐車場は購入者限定だったのが残念でした。

管理会社が統一されていない場合、マンション全体で設けている規約と部屋ごとの規約が異なるのでトラブルに発展してしまうというケースもあるようです。

マンションの規約ではペット禁止だけど個人オーナーの設けている規約でペット可にしたり楽器等に関しても同じことが言えます。

また、物件を購入した人と部屋を借りているだけで賃貸者では扱いも異なり、駐車場が借りられなかったという意見も。

近所付き合いが思っている以上に面倒になる

単身者の場合は近所付き合い自体がないため気にする必要はありませんが、ファミリー層が借りる場合には注意が必要です。

子供のいる家庭では隣室の住人と仲良くなることもありますが、物件を購入している人と賃貸では差があります。

50代/男性

所有者と賃貸者では話が噛み合わない。

40代/女性

周囲は、賃貸ではないので、人間関係が少し面倒だった。管理組合の行事に参加しないといけなかった。

人によっては周囲の目を気にしてしまったり、面倒に感じることが多くなります。

快適すぎて生活の質を落とせなくなる

30代/女性

後に別のマンションに引っ越したのですが、防音性など考えると、どうしても分譲賃貸の方が良かったなと生活の質に不満を持つようになりました。

50代/女性

今現在分譲賃貸に住んでいるのですが、次引っ越すときはおそらく今よりも生活で不快に感じることが増えると思います。

分譲賃貸は賃貸の中では最高級グレードのマンションです。

一度でも住んでしまうと防音性だったり、設備の良さだったり綺麗な内装のせいで仮に次引っ越すとすれば今と同等、もしくはそれ以上を求めてしまって生活の質を落とせなくなってしまいます。

家賃が安くて完璧ならまだしも、分譲賃貸はそれなりの家賃だったりするので引っ越したくても引っ越せないジレンマに陥りがちです。

分譲賃貸マンションに住むメリット

アンケートを取った120人に『分譲賃貸マンションに住んで良かったこと』について伺った調査結果を紹介していきます。

基本的にはデメリットよりもメリットのほうが大きいので住むことに不安を感じる必要はありません。

構造がしっかりしていて防音性が高い

30代/女性

夜仕事をしてる人が住んでいることの多いマンションだったが、防音がしっかりしていたので夜中の足音なども全く気にならなかった。

30代/女性

子供がいますが、特に音漏れを気にしなくて済んだ。逆に周りの家の音も聞こえない。

分譲賃貸の最大の特徴（メリット）は建物のグレードが普通の物件よりも圧倒的に高いことにあります。

もともとが販売目的だっただけに、マンションとしての耐震性が非常に優れており、加えて防犯面や防音性も高いことが多いです。

分譲賃貸マンションのほとんどはRC構造以上（鉄筋コンクリート）の造りになっていて、マンションの部屋の厚さの基準値（150センチ）よりもさらに厚いことが防音性に富んでいる理由です。

例えば大通りや踏切近くの物件でも分譲マンションなら、けた違いに防音性が高いので騒音が気になりません。

正直、僕は大通りに住みたくないですが、先日内見した物件は分譲賃貸で窓の厚さや遮音性に感激しました。そのぐらい違います。

管理が行き届いている

40代/女性

管理会社が入っているので掃除などをしてくださりマンション内がとてもキレイでした。

40代/女性

部屋の内装のつくりや定期的なメンテナンスなど管理がきちんとしている。

分譲賃貸マンションは管理費が高いのがネックとなりますが、その分管理自体もしっかりとしています。

定期的な清掃や共用設備のメンテナンスや点検、ライト交換や虫の排除などの雑務も行っているため常に建物自体がキレイな状態です。

安いアパートではチラシが飛んで行ってもそのまま、粗大ごみが通行の邪魔をしていたり、電灯が切れても数週間そのままになっていることも珍しくありません。

防犯性や耐震性が優れている

20代/女性

初めての一人暮らしで不安もありましたが、オートロックだったので安心のセキュリティだった。

20代/男性

設備がしっかりとしていて防犯の面も問題なかった。

防犯面でも一般的な物件よりも分譲の方がしっかりしています。

常駐している管理人がいたり、マンションに侵入できないような環境になっていることも普通のマンションとは違います。

賃貸マンションの場合は「オートロック付き」と書かれているのに、裏手に回れば外から侵入できてしまうような造りになっていることもあります。

また、通常の賃貸は最低限のコストしか使わずに建設されるので、少し耐震性に不安を感じることもありますが、分譲なら販売目的なのでしっかりお金をかけて建設されているのも住む人にとってはメリット。

設備が充実している

40代/女性

キッチンや水回りの設備がしっかりとしている。

40代/女性

床暖房や浴室乾燥機など、設備が充実していて良かったです。

分譲マンションは長く住み続けていても居心地が良い環境作りがされています。

共用部分で言えば宅配ボックスが備わっていたり、防犯カメラがしっかりと備え付けられていたりするのも分譲賃貸の良さです。

室内だと独立洗面台が備え付けられていたり、給湯器等も新しいものが多いですね。

常識ある住人が多い

30代/男性

分譲マンションなので、隣人さんのマナーが良くて住み心地が良かった。

40代/女性

結構贅沢で快適でした。お隣さんもとても良い方でマナーもあって安心できた。

分譲として部屋を購入している人がいるため年収もそれなりの人が多く住んでいて、賃貸マンションよりも良識がある人が多いという面もあります。

分譲なのに激安な物件はないので、家賃に見合うしっかりした人が住んでいます。

分譲賃貸に実際に住んでみて感じたトラブルや問題点

分譲賃貸マンションに4年間住んでみた感想についてまとめてみました。

最大の魅力は充実した設備

分譲賃貸はやはり設備が充実しており、個人的には『24時間ゴミ出し可能』という点が最も魅力的でした。

管理人が定期的に清掃を行っているおかげで、共有スペースはキレイな状態が保たれており、部屋にゴミを溜めずにゴミステーションまで持っていけばOK。

これだけだと通常の物件にもありますが、すべてにおいてグレードが高いのも魅力でした。

しっかりとした厚手の窓が設置されているので大通りでも問題なく生活でき、良い床材を使用している＆床厚があるため上下階の音はほとんど聞こえることがありませんでした。

欠点は家賃と管理費

相場から見ると若干高いぐらいですが、築浅な部分も関係しているので「分譲賃貸だから」かどうかは微妙なところ。

それよりも共益費が高いように感じました。

共益費は本来共益部分（廊下とか設備）に対して使用されるお金のことで管理費とも呼ばれます。

僕が住んだマンションの場合は管理人は常駐ではありませんでしたが、毎朝掃除する人がいるので24時間ゴミ出しが可能でした。

ずぼらな性格なのでいつでもゴミを出せるというのは生活していてかなり良かった点ですね。

防音性はやっぱり高い

さすが分譲賃貸の鉄筋コンクリート造というだけあって大通りでも窓を閉めれば車の音はほぼ聞こえません。

分譲賃貸の場合、普通の窓よりも厚く作られているため防音性が格段に高いです。また、中部屋にもかかわらず住人の声や洗濯機やトイレ、テレビ等の生活音も全く聞こえてきませんでした。

ただ、唯一の誤算は救急車やパトカーなどの緊急車両の音。

大通りは緊急車両が頻繁に通るので昼夜関係なくサイレンの音が聞こえてきます。たとえ分譲賃貸でも高い音は防ぎきれず、ほぼストレートで部屋内部まで伝わります。

寝れなくなるほどではありませんでしたが、まさか緊急車両がこんな頻繁に、しかも深夜も平気で音を鳴らして走っているとは想定していませんでした。

もし大通りに住もうとしている方は「分譲賃貸だから大丈夫か」と安易に考えない方がいいですね。

窓開ければ普通にうるさいですし、窓を開けて寝るとかはできません。

路地裏だったら換気をしつつテレビを観たりしていましたが大通りだと窓を開けてしまえば通常の賃貸と一緒でうるさいです。

それと分譲賃貸だからと言って壁に物をぶつけたり、思い切り飛び跳ねたりすれば音は漏れます。

生活しているとたまにこういった衝撃音は聞こえてくるので防音性が高いと言っても防音室とまではいかないようです。

分譲賃貸マンションを借りる上でのポイント

分譲賃貸は住み心地の良い物件が多いもの、お部屋ごとに防音性や管理体制、規約も異なるため”どの分譲賃貸を選ぶか”が住重要となります。

アンケート調査を行った120人に対して『ご自身が考える分譲賃貸マンションを選ぶ上でのポイント』について回答してもらったので紹介していきます。

家賃にある程度余裕を持つ

40代/女性

おそらく管理費や駐車場などは値上がりしていくと思うので家賃が相場を超えそうな分譲賃貸は考えた方が良いと思う。

普通の物件とは違い、マンション維持のため管理費が高くなる可能性もあるので家賃帯にはある程度余裕を持っておくことが大切のようです。

価値が下がりにくいため、住んでから値上がりしてしまって生活が苦しくなるといったリスクがあります。

40代/女性

分譲賃貸マンションは、同じマンションでも部屋の値段や管理費がオーナーによって金額設定が違ったりするので、契約時に業者さんに聞いてみるのがいいと思います。

同じ建物内でも部屋ごとに家賃が違う場合があるので1つ1つしっかりと確認しておきましょう。

僕の場合は家賃や管理費は変わりませんでしたが、1部屋だけ礼金なしとなっていたのでねらい目でした。

家賃交渉を積極的に行う

分譲賃貸マンションの家賃は安くはありませんが、個人オーナーの場合は家賃交渉がしやすいです。

契約する前に『家賃を少し下げてもらえないか』と営業マンに相談することで、交渉が簡単に行えます。

対面で交渉するのが苦手な場合はイエプラがおすすめです。

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隣室の住人について聞いておく

40代/女性

分譲賃貸マンションの他の入居者さんがどんな人達か（年齢層等）を知ると、入居後のご近所づきあいがスムーズだと思う。

防音性の高い物件でもファミリー層が多ければ音が聞こえてくる可能性がありますし、ちょうどばったり出くわしてしまう可能性もあります。

内見時に営業マンに隣室の住人についてあらかじめどんな人か聞いておくのは通常の賃貸物件においても大切です。

30代/女性

共有スペースは事前に確認しておくと良いと思います。最初に住んだ分譲賃貸はファミリー層が多く、常にママさんたちがいてシングルは利用しずらかったです。

分譲賃貸では近所付き合いとして共有スペースで会話をしていることがあるので、確認しておいたほうが良いでしょう。

物件に住んでいる層を把握することができます。

駐車場が借りられるか確認しておく

30代/女性

敷地内駐車場を借りられるかどうかでかなり生活の質が変わってくるので、その点確認した方が良い。

駐車場が利用できるかどうかは同じ分譲賃貸マンションでも分かれる部分です。

車を所有していないなら関係ありませんが、車所有者や今後持つ予定の人は賃貸として借りる場合でも借りられるのかどうか確認しておきましょう。

自治会などの有無

30代/女性

修繕や管理がきちんとされているマンション。賃貸で住んでいる人には管理組合や町内会の仕事などを回さないようになっているマンション。

50代/女性

自治会がある場合、出席義務の有無は最初に確認しておいたほうがいい。

賃貸物件ではあまり聞きなれない自治会ですが、分譲賃貸では購入者もいるので無関係とは言えません。

面倒であれば最初からそういった会合に参加することがない規約の物件を選びましょう。

分譲賃貸マンションは一人暮らし向けのお部屋が多い

分譲賃貸はむしろ一人暮らし用物件が圧倒的に多いので、単身者にとっては選択肢の1つとして考えて良いでしょう。

こうしてみると同棲やルームシェア用の間取りの約４倍強あることがお分かりいただけると思います。

分譲マンションと聞くと広々したイメージがありますが、最近では企業が１棟まるごと買い上げて貸し出すようなこともありますし、単身者からの需要も高いので一人暮らしにちょうど良いサイズの物件が増えています。

ネックになってくるのがやはり家賃の高さなので、社会人である程度資金に余裕がないと生活がきつくなったり、そもそも審査に通らない可能性もあるので注意してください。

防音性第一なら通常のRC造物件より”分譲賃貸の”鉄筋コンクリート物件のほうが優れているのでおすすめ。

まとめ：分譲賃貸は住み心地最強の物件

4年間住んでみた感想としては家賃が個人的に一番の問題点で、その他は最悪というよりも引っ越しできなくなるほど最高で快適だったのでおすすめできます。

トラブルに関してもそこまで多くないですし、むしろ住民トラブルは防音性が高いので少ないです。

ちなみに今回は分譲賃貸マンションとして紹介しましたが、一戸建ての分譲賃貸物件も存在します。

調べたところ、多くはありませんが分譲賃貸アパートというのも存在します。

マンションの規約とか面倒だと感じる方はもしかしたら一戸建て（メゾネットタイプ）の方がいいかもしれません。