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分譲と言えば賃貸ではなく物件売買のイメージが強いですが「分譲賃貸」という言葉も最近はよく耳にするようになりました。

先日私が内見に行った物件も分譲賃貸でしたが、普通の物件と色々とグレードが違って凄かったです。

そこで今回は分譲賃貸とはいったい何なのか、他の賃貸とどういった違いがあるのかなどを解説していきます。

分譲賃貸マンションとは

分譲賃貸マンションを説明するには「分譲マンション」との違いを理解しておく必要があります。

そもそも分譲というのは土地の一部分を分け与える、つまり販売するということです。

例えば、マンションを例にすると101号室、102号室、103号室・・・とあってその一部屋ごとに分割して販売しています。

これが分譲マンションというやつです。

分譲マンションは家賃ではなく「購入する」ことで住むことができるため、同時に人に貸し与えたり、売却することも可能です。

賃貸分譲マンションというのはこれの賃貸版です。

ちなみに分譲マンションを購入後、賃貸として人に貸し与えてるパターンも「分譲賃貸」となります。

分譲賃貸マンションの特徴

分譲賃貸マンションと普通のマンションの違いですが、明確にはもっと細かい部分、つまり造りなども違っています。

メリット

1.構造がしっかりしていて防音性が高い

分譲賃貸の最大の特徴（メリット）は建物のグレードが普通の物件よりも圧倒的に高いことにあります。

どういった部分でグレードが高いのか例を挙げてみます。

もともとが販売目的だっただけに、マンションとしての耐震性が非常に優れており、加えて防犯面や防音性も高いことが多いです。

分譲賃貸マンションのほとんどはRC構造以上（鉄筋コンクリート）の造りになっていて、マンションの部屋の厚さの基準値（150センチ）よりもさらに厚いことが防音性に富んでいる理由です。

• 鉄筋コンクリート・鉄骨造・木造の防音性の違い

例えば大通りや踏切近くの物件でも分譲マンションなら、けた違いに防音性が高いので騒音が気になりません。

正直、私は大通りに住みたくないですが、先日内見した物件は分譲賃貸で窓の厚さや遮音性に感激しました。そのぐらい違います。

2.管理人がいる

常駐している管理人がいたり、マンションに侵入できないような環境になっていることも普通のマンションとは違います。

賃貸マンションの場合は「オートロック付き」と書かれているのに、普通に外から入れるレベルの物件がありますからね。

3.防犯性や耐震性が優れている

防犯面でも一般的な物件よりも分譲の方がしっかりしています。

普通の物件は最低限のコストしか使わずに建設されるので、少し耐震性に不安を感じることもありますが、分譲なら販売目的なのでしっかりお金をかけて建設されているのも住む人にとってはメリット。

4.常識ある住人が多い

分譲として部屋を購入している人がいるため当然年収もそれなりの人が多く住んでいて、賃貸マンションよりも良識がある人が多いという面もあります。

分譲なのに激安な物件はないので、家賃に見合うしっかりした人が住んでいます。

デメリット

メリットの多い分譲賃貸マンションですが、その反面デメリットも当然あります。

1.マンション全体としての規約がある

マンションごとではなく部屋ごとにオーナーが異なるので、規約が少々面倒だったりします。

例えばマンション全体の規約では「ペット可」でもその部屋のオーナーが規約として「ペット不可」としている場合もあります。

マンション全体としての規約があり、その中に部屋単体としても規約があるのはまさに規約縛りです。

トラブルが起きたときなんかも部屋単体で済めばいいですが、隣人とのもめごとなんかはかなり面倒になることも。オーナーが部屋ごとに違うといざというときに困ることが多いです。

2.家賃が割高

部屋を借りる側として嫌なのは家賃が高いこと。

これは防音性や防犯面などがしっかりしているだけに、普通のマンションよりも家賃として高く設定しているため。

同じ広さの一般的な賃貸マンションよりも10,000円以上高い気がします。

グレードが高い分家賃も上がるのは仕方のないことですが、とにかく安い物件に住みたいという人は不向きな物件です。

3.物件数が少ない

探してみるとわかりますが分譲賃貸として取り扱っている物件数は本当に少ないです。

取扱物件数が1000万件以上ある＠nifty不動産で私が住んでいる周辺を調べてみましたが、2件しかヒットしませんでした。

選択肢が減るという意味ではこれもデメリットです。

4.理不尽なトラブルに巻き込まれる可能性がある

もともとその部屋を購入した人が、実際に住んでみたら最悪だったため賃貸として人に貸し出している可能性もあります。

持ち主が、騒音等の住民トラブルが原因で住めなくなったため、賃貸にしてる可能性があります。

参照元：知恵袋

稀な例ですが、十分ありえることです。

ただ、１Kなど一人暮らし用の分譲の場合は最初から貸し出す目的で購入している可能性が高いので、あまり不安に考えなくていいかも。

ちなみに分譲賃貸は人気が高く、掲載されてもすぐに契約に繋がってしまうため検索しても見つけにくいとのことです。

分譲賃貸物件で一人暮らしはできる？

もちろん一人暮らしをすること自体は可能ですが、色々と問題点があります。

例えば家賃価格。

ある程度稼いでいる人なら問題ありませんが、社会人になったばかりの人や学生だと住むのは難しいでしょうね。

当然、入居の際の審査も一般的な賃貸マンション・アパートよりも厳しくなります。

それと本来ファミリー向けとして造られていることが多いだけに、部屋が広すぎて一人暮らしとしては必要ない広さです。

私が内見した物件は１Kの一人暮らし用物件でしたが、こういった物件は少ないです。

これらを踏まえると、一人暮らしにはあまり向かない物件と言えます。

恋人ができた際や婚約している方なんかは分譲賃貸が向いていると思います。

あとは規約にもよりますが、分譲賃貸で友達同士などでルームシェアをするというのもありでしょうね。

総合的に考えて鉄筋コンクリート造で普通の賃貸マンションに住んだ方が個人的には良いと思います。

分譲賃貸に実際に住んでみた感想まとめ

たまたま内見した物件が分譲賃貸だったので、実際に住んでみた感想をまとめます。

まずは私が住んだ分譲賃貸のスペックから。

相場から見ると若干高いぐらいですが、築浅な部分も関係しているので「分譲賃貸だから」かどうかは微妙なところ。それよりも共益費が高いように感じました。

さすが分譲賃貸の鉄筋コンクリート造というだけあって大通りでも窓を閉めれば車の音はほぼ聞こえません。

分譲賃貸の場合、普通の窓よりも厚く作られているため防音性が格段に高いです。また、中部屋にもかかわらず住人の声や生活音も全く聞こえてきませんでした。

ただ、唯一の誤算は救急車やパトカーなどの緊急車両の音。

大通りは緊急車両が頻繁に通るので昼夜関係なくサイレンの音が聞こえてきます。たとえ分譲賃貸でも高い音は防ぎきれず、ほぼストレートで部屋内部まで伝わります。

寝れなくなるほどではありませんでしたが、まさか緊急車両がこんな頻繁に、しかも深夜も平気で音を鳴らして走っているとは想定していませんでした。

ちなみに私の物件の場合、規約とかはあまりうるさくなく、通常の賃貸物件とほとんど変わりませんでした。この辺は物件次第みたいです。

普通の鉄筋コンクリート物件と比較してみて

分譲賃貸はやはり設備のグレードが高いです。一番顕著なのは窓の厚みですね。

鉄筋コンクリートマンションはよくある窓という感じですが、分譲賃貸の窓はかなり重みがあり、遮音性、遮熱性が圧倒的に高いように感じました。

防音性に関しては横というより上下が顕著です。鉄筋コンクリート物件でも上下の音は聞こえてしまいますが、分譲賃貸の場合は全くといっていいほど聞こえません。

営業マンによると床の素材が普通の賃貸よりも優れているそうです。

鉄筋コンクリート物件は確かに防音性が高いですが、分譲賃貸よりも劣る部分は多いです。

これに関しては私の住んでみた感想なので、あくまで参考程度にとどめておいてください。

まとめ

ちなみに今回は分譲賃貸マンションとして紹介しましたが、一戸建ての分譲賃貸物件も存在します。

調べたところ、多くはありませんが分譲賃貸アパートというのも存在します。

マンションの規約とか面倒だと感じる方はもしかしたら一戸建て（メゾネットタイプ）の方がいいかもしれませんね。

効率的に分譲賃貸物件を探す方法

ネットで探しても情報にラグがあり、人気なためすぐ成約されてしまうので分譲賃貸はなるべく早く情報を手に入れることが大事です。

不動産に直接行くのも手ですが、わざわざ行く手間と時間を割く割にたいした物件が見つからないので個人的におすすめしません。「いや、そういう物件じゃない」ってのを普通に紹介してきますからね。

効率的に探すのであればイエプラというサイトが現在おすすめです。

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物件ごとの特徴やメリット・デメリット

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