【築20年~50年】築年数が古い賃貸物件に住むのはデメリットだらけ?

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一人暮らしをするなら出来れば綺麗な部屋で快適に過ごしたいものですが、家賃などを考慮すると、簡単に新築物件や浅築物件には住めないですよね。

場合によっては築年数の古い物件が理想の家賃帯で、住むべきかどうか悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

今回は【築20年】【築30年】【築40年】【築50年】におけるデメリットと共通している特徴やメリットについて徹底解説していきます。

築年数の古い賃貸はデメリットが多い?

古い物件のほうが築浅や新築物件のほうがデメリットは多いものの、家賃が安いのが魅力です。

一言で”築年数が古い”と言っても築20年と30年、40年、50年ではそれぞれデメリットにも違いがあります。

築20年の物件

築20年の物件は2023年時点で2003年頃に建設された物件です。

見た目上の劣化はあるものの、アパートやマンションともに耐用年数に満たない状態となるため、デメリットは少ないです。

新築・築浅物件の比較した場合に感じる一番の問題は”技術的発展による防音性”が挙げられます。

大手ハウスメーカーでは2010年前後から独自の技術を採用しています。

ハウスメーカー防音システム採用年月
シャーメゾンシャイド50
シャイド55
2011年
大和リビングサイレントハイブリットスラブ502012年
東建コーポレーションTKS50
TKS55
2013年
ミサワホーム床制御ダンパー2008年
セキスイハイム床制御ダンパー2011年
レオパレス21ノンサウンドシステム2013年
へーベルメゾンANR(旭化成ノイズリダクション)フロア2018年
大東建託ノイズレスフロア2011年

築年数だと10年前後の物件で採用され始めています。

築20年の場合、こういった防音システムは一切取り入れられていないので、住んでから騒音に悩まされる可能性があります。

また、リフォームは築20年を超えて行うお部屋が多いため、リフォーム直前の物件を選ぶことになります。

もう少し経てば築年数が古くてもリフォームしたてのキレイなお部屋に住むことができます。

築30年の物件

築30年の物件の建設年数は1993年頃です。

この頃ではクローゼットよりも押入れが収納のメインとなっていたため、リフォームされていない物件では押入れのままとなっているのが特徴。

また、木造アパートに限り2000年の6月に建築基準法が改正されているため、築30年の物件は揺れを感じやすくなっています。

2000年の改正内容
  • 地盤調査が事実上の義務化
  • 金物仕様が事実上の義務化
  • 耐力壁の配置にバランス規定が定められる

耐震等級1級の取得が必須となったため、耐震性が強化されています。

耐震等級1級は「震度6~7程度に対しても倒壊や崩壊しない」というレベルのでかなり強い地震が起こったとしても安心して生活できます。

2000年の改正によって木造であっても振動を感じにくいようになるため、日常的には大通り沿いの物件がトラック等の車が通ったときに揺れを感じることが少なくなっています。

建物が建てられた時点で合法であった場合、法令改正による影響を受けません。

つまり築30年の木造アパートでは「振動が伝わりやすく、地震の影響を受けやすい」といったデメリットが見られる傾向があります。

築40年の物件

築40年の物件は1983年頃に建設された建物です。

築40年となると鉄筋コンクリートマンション以外は耐用年数を超えた年数となります。

物理的耐用年数はメンテナンス等で変わるものですが、税法上の法定耐用年数には定めがあります。

構造分類法定耐用年数
木造アパート22年
軽量鉄骨アパート19年~27年
重量鉄骨マンション34年
鉄筋コンクリートマンション47年

構造ごとに築年数の限界は違いますが、基本的に耐震性や耐火性の低いもののほうが寿命も早くきてしまいます。

法定耐用年数は資産を減価償却費として計上できる年数であってもう住めなくなる年数ではありません。

木造で22年以上経っていたとしても修繕工事を行い、定期的なメンテナンスさえ行っていれば耐用年数を超えて賃貸として貸し出したり、住むことが可能です。

外観はもちろん、内装的にも大規模なリフォーム・リノベーション工事されている物件が多いのも特徴です。

内見したときに綺麗な物件が多いですが、見えない部分には劣化が見られるため注意が必要です。

築50年の物件

築50年の物件は1973年頃に建設された建物です。

建築基準法は1981年に大幅な改正が行われているため、最近の物件よりも耐震性が低くなっています。

年代における耐震性の違い
  • 1981年未満(旧耐震):「震度5程度の中規模の地震で大きな損傷を受けないこと」が基準
  • 1981年以降(新耐震):「震度6程度の大規模な地震で建物の倒壊や損傷を受けないこと」が基準

耐震性はいわば建物の強度です。

強度が高ければ高いほど厚みを持たせたり、使う資材が変わるため防音性にも多少なりとも影響をもたらせます。

建築基準法によれば壁の厚さに対しての基準値は設けられていませんが、床の厚さ(スラブ)は下限値が設けられていて古い建物だと120mmで最近のものは150mm前後と言われています。

スラブ厚

つまり、築50年前後の建物は「音が響きやすい」「耐震性が低い」といったデメリットがあります

鉄筋コンクリート造の場合はしっかりと修繕すれば100年以上持つと言われているほどですが、賃貸として貸し出している限界はだいたい築50年ほどです。

木造アパートの場合、修繕費が高くつくため取り壊されており、築50年頃の物件はほとんど見かけません。

築48年の物件に住んでみた感想

築48年の物件に1年間ほど住んでいたことがあるので、住んだ感想について紹介します。

  • 築年数:48年
  • 構造:鉄筋コンクリート
  • 階数:1階
  • 家賃:約5.2万円
  • 間取り:ワンルーム・1K
  • リフォームの有無:あり

内装はリフォーム済みだったので確かに新品とはいかないまでもかなり綺麗でしたが、外観は汚れも多くてお世辞にもキレイと言える建物ではありませんでした。

良かった点
  • 家賃の安さ
  • 築年数に対して内装がキレイだったこと(リフォーム済のため)
  • 初期費用自体も安かったこと

選んだ理由は相場と比較して圧倒的に家賃や初期費用が安かったことです。

実際に入居して後悔はしていませんが、住んでみると思わぬデメリットがあったのも事実です。

問題点
  • ゴキブリ以外の虫出現率がかなり高かった
  • リフォームしたフローリングの軋み強烈だった
  • 上下階の防音性が思ったよりも低かったこと
  • 古い物件独特のニオイが取れなかったこと
  • 収納部分にカビが生えた

1階で日当たりも悪かったせいか、クモがよく出現したり、名前もわからないような虫の出現率が非常に高かったです。

過去に木造アパートに2件ほど住みましたが、虫出現率だけで比較するなら築年数の古いこちらの物件のほうが圧倒的でした。

また、和室をリフォームしてフローリングにしているのは良かったものの、施工に問題があったため軋みや柔らかさをひどく感じました。

その場でジャンプすると窓が揺れるレベルでひどかったので、仕方なくコルクマットを敷き詰めて対応しました。

総合的にはびっくりするような問題点ばかりでしたが、費用が安かったため住んだこと自体は後悔していません。

内見時に確認すればわかるような問題も多いため、細かくチェックしておけば住んでから後悔することもないでしょう。

築年数の古い賃貸物件に共通するデメリット

築年数が古いマンションに住む場合、築浅物件と比べるとデメリットは多くなってしまいます。

デメリット
  1. 気密性が低く、冬は寒くてエアコンが効きづらい
  2. 虫が発生しやすい
  3. クローゼットではなく押入れが多い
  4. バスルームが古いことが多い
  5. 排水管から下水の臭いがする場合がある

気密性が低く、冬は寒くてエアコンが効きづらい

古い物件すべてに言えることではないですが、比較的気密性の低い建物が多いため夏場はともかく冬場はかなり寒くなり、エアコンをつけても部屋が暖まらないことがあります。

近年採用されている施工方式は技術の革新により木造アパートでも断熱性の高い建物を造ることができますが、古い建物では当時の技術で施工されているため気密性が乏しい傾向があります。

例えば高度経済性後期に採用されていた木造軸組構法(在来工法)よりも近年よくみかけるツーバイフォー(2×4)工法のほうが壁で建物を支える分気密性が高くなります。

虫が発生しやすい

オウチーノが568名に対して行った「住居内の「虫トラブル」実態調査」がこちら。

築年数ゴキブリクモ
1年~5年1.43回7.36回4.25回
6年~10年1.87回9.43回6.45回
11年~20年3.23回12.96回5.46回
21年以上13.91回13.91回8.48回

グラフを見る限りでも築年数が古くなればなるほど比例して虫の出現率も高くなっていることがお分かりいただけると思います。

特に築21年以上のゴキブリ出現率は高く、新築や築浅と比較してみるとゴキブリ出現率は約10倍以上となっています。

データとしてみるとクモの出現率はそれほど変わらないように思えますが、僕が住んだ築48年の物件はゴキブリは一切出なくてクモがかなり多く発生しました。

古い建物になると虫の発生率はあがるのは虫嫌いにとってはデメリット。

ゴキブリは対策可能ですが、クモとか他の虫だと対策しきれないこともあるのが難点です。

一人暮らしの虫嫌い者超必見!部屋の虫よけ対策グッズ総まとめ

クローゼットではなく押入れが多い

押入れ

クローゼットは衣服をかけておくスペースがあるもので押し入れは布団などをしまっておくスペースです。

築年数の古い物件は和室、もしくは和室をリフォームしたお部屋が多いためクローゼットではなく押入れとなっています。

『押入れもリフォームすればいいのでは?』と思うかもしれませんが、そこまで気が回らなかったり、その他のリフォームによって需要が回復していればそのままにしましまう大家も多いです。

クローゼットと用途が異なるため、服がかけられず、どうしても服をかけたい場合は「ラック」「突っ張り棒」など別途で購入する必要があります。

バスルーム等の水回りが古いことが多い

バスルーム等の水回りはフローリングの張り替えや壁紙に比べるとリフォームコストのかかる部分なので、お風呂場とキッチンはそのままに、内装だけをリフォームするというお部屋が多いです。

リフォーム費用相場
3点ユニット→2点ユニット60~65万円
2点ユニット→1点ユニット50~55万円
2点ユニット→新2点ユニット40~45万円
参考:住宅設備共同組合

古い物件を取り扱っているビレッジハウスでも水回りの古い建物が多く、ぱっと見綺麗そうでもやっぱり水回りに古さを感じます。

古い=汚いというわけでもないですが、使い勝手が悪かったり、精神的にも気持ちが良いとは言えません。

排水管から下水の臭いがする場合がある

賃貸マンションの排水管の寿命は約25年~30年ほどと言われています。

築25年のマンションに住んだことがありますが、お部屋の見た目は普通でも排水管から下水の臭いがしていて対策を講じても効果が見込めませんでした。

内装はリフォームされていても配管の交換が行われていないこともあるため注意が必要です。

配管が古いと水圧が低下してしまい、シャワーの勢いが弱くなったりと他にも影響を及ぼします。

築浅物件なら滅多にない事例なので、古い物件に住むリスクですね。

築年数の古い賃貸物件に住むメリット

築年数の古い物件にもメリットは多く、場合によっては下手に築浅物件に住むよりも良い場合があります。

相場に比べて家賃が安い

最大のメリットはお察しの通り、家賃が安いことです。

人気の高い物件ほど家賃は高く、築年数経つごとに人気は落ちてくるので家賃は低くなります。

また、築20年以内だったら許容できる人はある程度いるので人気もそこまで落ちませんが、それを越えると一気に人気がなくなると家賃も激減する傾向があります。

本当に人が入らないような物件だとびっくりするぐらい安い家賃だったりすることも。

ちなみによく古い建物は防音性が低いと言われますが、防音性はそのマンション、もしくはアパートによって異なるので古い建物だからと言って音が響くわけではありません。

例えば新築の木造アパートは古い木造アパートと同じように防音性が低いですし、その逆もしかり。

防音性については構造により異なるので、詳しくは「建物の構造別防音性まとめ」をご覧ください。

物件数が多くなるので条件に合う物件を選びやすい

総物件数(東京都内)266,114件
築10年以内84,475件
築20年以内131,715件
築30年以内170,137件
リフォーム済5,543件
参考:HOME’S(2023年11月のデータ)

最初に決める条件として希望家賃がありますが、築年数を気にしないような人であればかなり細かい条件を満たすことができます。

新築と築年数が20年や30年経っている物件を比較するとかなり家賃に差があります。

築年数を後回しにすることで広い部屋に住めたり、駅近、設備なども妥協しなくてよくなるかもしれません。

古い建物は建設ラッシュ時に建設されたものなので数が多いです。”築年数さえ妥協できれば”他を妥協しなくてよくなると考えるとメリット。

需要が低いため交渉しやすい

新築や築浅物件は当然人気が高く、交渉をする余地はありませんが、人気がある程度落ちている物件だと大家側も入居者を捕まえようと必死なので色々と交渉できます。

例えば家賃交渉だったり、室内のエアコンを追加したり、畳を一新してもらったりとこちらが優位に契約することができます。

家賃交渉だけじゃない?部屋を借りる時に交渉できる5つの項目

交渉可能なのは家賃だけじゃないので参考にしてみてください。

初期費用が安いことも多い

需用の低くなった古い物件だと敷金はともかく礼金が0円だったりフリーレント物件などキャンペーンを行っていたりして初期費用を大幅に削減することができます。

浮いたお金で家具家電を購入したり、貯金できるので引っ越し時のお金を節約することができます。

新築や築浅物件では礼金1ヶ月、2ヶ月を取るようなお部屋も多いため初期費用が高くなってしまいます。

リフォーム済みだと新築に近い内装で綺麗

上記でも述べましたがある程度築年数を重ねている物件は人が入らなくなってしまうので内装をリフォームすることもあります。

【築43年】

リフォーム済み

【築51年】

築51年

いつリフォームしたのかにもよりますが、内装は新築同様になっていてお風呂場も最新になっていたりと過ごしやすい部屋になっている可能性があります。

家賃が安いのに新築に住むのと変わらないと考えるとかなりの魅力。

後悔しない築年数の古い物件の選び方

古い物件は選び方次第で快適に住むことができますが、失敗すると後悔が大きくなってしまいます。

古い物件を選ぶ上で最低限抑えておくべきポイントについて紹介していきます。

設備が新調されているか確認する

リフォーム・リノベーションが入っている物件がおすすめですが、そうでない場合は設備が新しいものと交換されているか見てみましょう。

内見時にはエアコンの年代はもちろん、モニター付きインターホンなど設備が新しくなっていることを確認してください。

こういった設備は定期的に交換が必要になるため、古い場合は「新しいものと交換できないか」交渉してみましょう。

虫が出やすい1階は避ける

築年数の古い物件は虫の住みかとして定着してしまっているため、虫が出やすい環境です。

特に1階は外からの虫が入ってきやすい環境にあるため、虫嫌いの人は特に避けるべき物件の対象となります。

上階でも虫は出現してしまいますが、上の階になればなるほど虫出現率は下がります。

角部屋を選ぶ

新築や築浅物件のほうが建築基準法の改正や技術の発展により、防音性の高い施工がされている傾向があります。

鉄筋コンクリートマンションのような防音性の高い物件でも中部屋では隣室の音が漏れて、騒音に悩まされるリスクがあります。

なるべく中部屋を避け、角部屋を選ぶことで騒音のリスクを半分に抑えることができます。

家賃交渉前提でお部屋を選ぶ

古い物件ほど家賃交渉は成功しやすくなります。

家賃交渉は一言伝えるだけで今後の固定費が下がる可能性があるため、言い得であり、古い物件の場合は言わなければ損をします。

「条件に合う物件が見つからない」場合は家賃交渉前提で、古い物件を探してみると良いでしょう。

例えば8.3万円のような中途半端な家賃額であれば8万円程度まで下げることは現実的に可能です。

より良い部屋に住むためにも、古い物件に住むのであれば家賃交渉は必ず行いましょう。

家賃交渉に成功した人の具体的な方法についても紹介しています。

築年数の古い物件を探すのにおすすめなサイト3選

築年数の古い物件の最大の魅力は家賃の安さですが、狙うのであれば内装工事の入ったリノベーション・リフォーム物件です。

リノベーション賃貸は内装が綺麗でなおかつ家賃が安いので虫対策をしっかりすればかなりコスパの良い賃貸物件です。

効率的に探すためにリノベーション賃貸が探しやすいサイトを3つほど紹介します。

ビレッジハウス

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おすすめ度
運営会社ビレッジハウス・マネジメント株式会社
口コミ評価★★★★☆(4.0)
対応エリア全国
店舗数約7店舗
物件数約1,000物件・10万室
仲介手数料無料
現地集合(内見)
オンライン内見
物件の持ち込み
おとり物件なし
特徴・敷金・礼金・仲介手数料・更新料無料
・設備追加にオプション代がかかる
・築年数の古い物件が多い
・引っ越しサポート3万円分特典がある
・フリーレント1ヶ月分がつく

ビレッジハウスは政府が昔管理していた雇用促進住宅を一括で借り上げ内装をリフォーム・リノベーションした物件を提供しています。

通常の賃貸物件とは違い築年数が古くて安い住宅を買って賃貸物件として提供しているため広い割に安いという特徴があります。

敷金や礼金、仲介手数料はもちろん更新料でさえも無料です。

初期費用

最大3万円のキャッシュバックも行っているので初期費用がわずか数千円で済んだという人も中にはいるぐらい安いです。

UR賃貸住宅

UR賃貸住宅の特徴やメリット・デメリット!仲介手数料や評判・口コミってどうなの?

UR賃貸住宅の公式ページへ

おすすめ度
運営会社独立行政法人都市再生機構
口コミ評価(google)★★★★☆(4.0)
対応エリア全国
店舗数約200店舗
物件数71万戸(山手線0件)
仲介手数料無料
現地集合(内見)不可
オンライン内見
物件の持ち込み
おとり物件なし
特徴・礼金や更新料不要
・鍵交換代不要
・保証人不要&利用料無料
・オプション代なし
・退去費用が格安

UR賃貸住宅は通常の賃貸不動産と違い、民間ではなく都市再生機構という独立行政法人が管理している賃貸住宅です。

掲載されている全物件の仲介手数料が無料な上、礼金も0円で鍵交換代も不要なので初期費用を大きく抑えることができます。

余計なオプション商品を取り扱っておらず、無駄な費用がかかりません。

敷金は2ヶ月分かかりますが、敷金自体は退去費用に充てられ余ったお金はすべて返金されます。

UR賃貸住宅の魅力は初期費用の安さはもちろん、入居中に本来かかるはずの更新料も無料でしかも退去費用も割安なことにあります。

当サイトで住んだ人76名にアンケート調査を行った結果、2万円~4万円未満が42.9%でボリュームゾーンとなっています。

UR賃貸住宅の間取りは2DKや3LDKなど広いお部屋が多くなっていますが、この退去費用の安さは民間企業では考えられません。

中には1万円未満で住んでいる人もいるため、初期費用として払った敷金はほとんど返金されます。

団地のような物件しか取り扱っていないため、一人暮らしには少々手広ですが、広い部屋に住みたい、初期費用を抑えたい人にとっては理想の物件が見つかりやすいです。

連帯保証人を付けられないという人も保証人不要システムなので安心なのが特徴。

イエプラ

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おすすめ度
運営会社株式会社エヌリンクス
口コミ評価(google)★★★★☆(4.5)
対応エリア関東・関西
店舗数2店舗
物件数約10万件以上
仲介手数料基本賃料1ヶ月分+税(保有不動産に依存)
利用料金無料
会員登録必要
おとり物件0件
特徴自宅にいながら部屋探しができる
チャットでやり取りが可能
新着物件を手に入れられる
業者専用サイト「ATBB」が見られる
設定できない細かい条件を伝えられる

イエプラはネットで部屋を探せるサイトですが、スーモやホームズと違い、専門スタッフが中にいるのでチャット上で「リノベーション賃貸」と伝えるだけで家賃の安いリノベーション賃貸だけを探してもらうことができます。

使い勝手がかなり良く、家にいながら物件の最新情報を手に入れることができるので部屋探しには重宝します。

特に細かい条件のある人とか、リノベーション賃貸の中でも好条件の物件を狙っている人にはかなり有用なサイトです。

通常の部屋探しサイトとしても群を抜いているクオリティなのでおすすめ。

イエプラの公式ページへ

まとめ

MEMO
  • 建物の寿命は構造やメンテナンスによって異なる
  • 築年数の古いマンションは虫が出やすくなる
  • 築年数が古い一番の魅力は家賃の安さ
  • 一番のデメリットは配管や水回りの古さ

こうしてみるとメリットよりも圧倒的にデメリットの方が多い気がします。

総合的に考えると家賃の安さ以外に魅力は感じませんが、リフォームされているのであれば検討の余地はありそうです。

築20年程度ならそこまで気になるレベルではないですが、それ以上でリフォームされていないと虫発生率も高くて住む環境としては問題が多いことを覚えておきましょう。

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