敷金礼金なしの物件はやめたほうがいいの?ゼロゼロ物件のデメリットとは

敷金・礼金なしとなっている物件は意外と多く、初期費用も抑えられるので条件を絞って探している人も多いかと思います。

ただ「安い話には裏がある」というように敷金礼金がなしによるデメリットもかなり気になるところ。

今回は敷金礼金なし物件はやめたほうがいいのか、具体的なデメリットや物件の特徴、結果的に損なのかお得なのかを徹底解説していきます!

敷金礼金なし物件はやめたほうがいいの?

結論から言えば敷金礼金なし物件は多少のデメリットはあるものの、ある程度希望の条件に沿っているのであれば圧倒的に初期費用を抑えられるのでむしろねらい目なお部屋です。

家賃6万円の物件を比較すると12万円も安く借りることができます。

項目ゼロゼロ物件敷金礼金1ヶ月
前家賃60,000円60,000円
敷金0円60,000円
礼金0円60,000円
仲介手数料66,000円66,000円
鍵交換費15,000円15,000円
火災保険料15,000円15,000円
合計156,000円276,000円

敷金は退去費として充てられるので総額としては変わりませんが、礼金は返金されないのでその分がまるまるお得になります。

数千円程度ならデメリットがあれば「やめたほうがいい」って意見はわかりますが、数万円~数十万円の差が出るならデメリットは取るに足らない問題です。

2年間住むと仮定すれば、ゼロゼロ物件ならその分家賃が高くて良い部屋を選んでも総額は変わりません。

条件の家賃礼金1ヶ月なら敷金礼金1ヶ月なら
5万円約2,000円約4,000円
6万円約2,500円約5,000円
7万円約3,000円約6,000円
8万円約3,500円約7,000円
9万円約4,000円約8,000円
10万円約4,500円約9,000円

改めて敷金と礼金の役割についても簡単にまとめてみました。

敷金とは

敷金は退去費に使われるお金なので退去費が敷金未満だった場合は差引額が返金されるのが一般的です。

国土交通省が定めた原状回復をめぐるトラブルとガイドラインによれば『原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』という記載があります。

つまり「故意による過失なら借りた人が払うべきだけど、そうじゃないなら貸主が払ってね」ということです。

修繕費すべてを負担することはほとんどないので、家賃にもよりますが大抵の場合は残った敷金はしっかりと返金しなければなりません。

敷金1か月かかろうともトータルで見れば損をしたことにはなりません。これは敷金2か月でも同じです。

一人暮らし用物件で敷金2か月取る理由!返金されない可能性も

礼金とは

礼金というのは古い習慣が残ったものと言われていて、昔は賃貸用住宅が少なかったことから貸してくれた大家に対して「ありがとう」というお礼の気持ちとして家賃以外にもお金を包んでいたもの。

外国で言うチップの役割ですね。

つまり敷金とは違い一切返金されることはありません。

国土交通省がまとめている「令和2年度住宅市場動向調査報告書」では『礼金があった』という世帯は41.6%と借りる物件の約4割が礼金を取っていることがわかっています。

年度礼金あり
平成28年度46.9%
平成29年度41.0%
平成30年度42.0%
令和元年度41.7%
令和2年度41.6%
礼金2ヶ月は違法?強気で高くしている理由や交渉方法まとめ

敷金礼金をなしにしているのはなぜ?

敷金や礼金を無料としているのは入居者をより集まりやすくするためというのが本音。

片方だけゼロにするよりも「ゼロゼロ物件」としたほうがインパクトもあり、アピールポイントになりやすい点が大きいです。

その上で敷金と礼金ではゼロにする理由が少し異なります。

敷金をなしにしている理由

敷金は結局のところ退去時に修繕費の一部として余ったお金は入居者に返金しなければならないというのがルールです。

そのため、敷金1ヶ月としてしまうよりは「敷金無料」としたほうが入居者の心理的ハードルが下がるので入居者が集まりやすくて良いというわけです。

敷金を無料にすることで大家としては退去費用を払ってもらえずトラブルになるというリスクはあるものの、それ以上に空室期間を減らすほうが結果的に得になるという考えです。

礼金をなしにしている理由

礼金を取っても入居者が集まれば、まるまるその分が収益になるので大家としては取りたいのが本音ですが、それでは周囲の物件と差別化ができません。

もともとお礼という意味合いが強い礼金は近年では取らない物件が増加している傾向にあるのも事実です。

礼金を取ることで無理に初期費用が高くして入居希望者が減るよりも安定して入居者を見つけたいという気持ちもあります。

また、礼金は入居者が長期的に住む前提ならあまり旨みにはならない(初期費用にしかかからないため)ので取らないほうが大家としてもメリットがあるという側面もあります。

敷金礼金なし物件の特徴

新築や築浅物件などの需要の高い物件ほど敷金や礼金を設けています。

具体的に敷金礼金をなしにしている物件にはどんな特徴があるのかまとめてみました。

築年数の古い物件

ある程度築年数が古くなってくると一気に需要も減ってしまいます。

古い物件は検索条件にひっかかりにくいですし、キレイな物件のほうが当然見栄え的にも良いので「住みたい」と感じる人は多いですからね。

築年数が20年を超えてくると入居者も集まりにくくなるため、付加価値をつけるために「敷金・礼金無料!」とアピールしているわけです。

古い物件ほど借り手が見つかりにくいので空室にしておいて赤字になるより安くして借り手を見つけたほうが良いということです。

駅から遠い物件

駅から遠い物件も駅近物件と比較すると条件が悪い物件に当てはまるため敷金や礼金をゼロにするお部屋が増えます。

特に駅から徒歩10分以上かかるような物件は探してもらえない可能性も高いので条件を良く見せるために初期費用が安いことをアピールしている傾向があります。

設備が整っていない物件

設備が整っていない物件は修繕費用がそれほど多くかからないので敷金や礼金をゼロにしても十分利益が出ます。

強気な設定にして人気があればいいですが、木造アパートやセキュリティの低い物件だとさすがに条件が良くないと借りる人が少なくなってしまいます。

設備投資に回しているコストが少ないので礼金を取ったり初期費用を高くする必要がないというわけです。

大通りや線路沿いの物件

大通りや線路沿いの物件というのは騒音問題がひどいので、内見したときに「この物件は住み心地悪そう」と思われてしまいます。

その時点で部屋を借りる意思を無くされてしまうと困るので、付加価値をつけることで「初期費用が安いし妥協しよう」と思ってもらうのが作戦です。

大通りや線路沿いでも駅近くの物件ならまだ条件的には悪くないので強気な設定にしているお部屋も多いですが大通り×駅から遠い物件はかなり条件が悪いので敷金礼金なしぐらいやらないと人が集まりません。



敷金礼金なし物件のメリット

敷金礼金なしというのは借り手にとっても多大なメリットがあります。

初期費用を大幅に抑えることができる

当たり前ですが、敷金礼金1ヶ月分の物件と比較すると大幅に初期費用を抑えられるのが一番のメリットです。

家賃ばかりに目が向きがちですが、家賃6万円の物件で比較すると12万円も差が出るのは無視できない金額です。

敷金は結局退去費として充てられるので1ヶ月取っていようが無料だろうがあまり意味はありませんが「貯金に余裕がない」という人にとってはとりあえず安く借りられるということが重要ですからね。

無駄金である礼金をカットできる

敷金はともかく礼金というのは完全なる無駄金です。

礼金を払ったからといって住み心地が良くなるわけでもありませんし、トラブル時にすぐに対応してもらえるというわけでもありません。

返金されるお金でもないので礼金1ヶ月かかればまるまる数万円損するというのは正直かなり大きいです。

僕も探すときは敷金1ヶ月分かかっても礼金は無料の物件をなるべく選ぶようにしています。

どうしても住みたい物件に礼金がかかるなら仕方ありませんが、礼金を払うことによる恩恵は一切ないので無料に越したことはありません。

敷金礼金なし物件のデメリット

一見すると入居者にメリットしかないようにも思えますが、敷金礼金なし物件には様々なデメリットも存在します。

やめといたほうがいいと言われる理由も隠されているので合わせてチェックしてみてください。

保証会社を利用させられる可能性が高い

初期費用が抑えられることであまりお金に余裕のない人でも借りることができるのはメリットですが、大家からしてみると資金的余裕がない人=家賃を滞納する可能性も高いのでリスクも大きいのです。

そこで保証会社を利用してもらうことによって万が一家賃を滞納しても問題ないようにしています。

保証会社を利用するためには家賃の半分ほどの料金を払わなければなりません。

項目初期費用更新料
利用料賃料の50%前後約10,000円/年

保証会社の利用料は賃料の50%前後が相場と言われていますが、契約する保証会社によって料金は異なります。

保証会社を利用させられることで結果的に金額が上乗せされるというデメリットがあるわけです。

また、家賃保証会社には【信販系】と呼ばれるいわゆるクレジットカードと同様の審査方法を行っている場合があります。

通常の物件であれば管理会社が年収を元に審査を行いますが、信販系の家賃保証会社の場合は過去の滞納歴等まで調べられてそれを基準として審査を行うため、通常よりも審査が厳しくなるといわれています。

過去に何度が滞納歴があったりするとそれだけで審査が落ちる可能性もあるので年収が基準値ギリギリとかだと利用するだけで落ちるリスクが高くなるということです。

賃貸契約で家賃保証会社に入りたくない場合は拒否できる?

退去時にクリーニング代を用意する必要がある

礼金はともかく、敷金は退去時のクリーニング代として充てられるので払っても払わなくても総額は変わりません。

入居時に払っておけば退去時にわざわざクリーニング代を用意する必要もなく、忘れた状態になっていることも多いのでむしろ「退去費が安かったら返金される」とうれしくなりますが、敷金0円だと”いくらかかるかわからない退去費を用意する”必要が出てきます。

こちらは無人契約機検索サイト「アトムくん」が行った男女200名による退去費用に関するアンケート調査結果です。

間取り退去費用の平均額
ワンルーム/1K/1DK/1LDK49,980円
2K/2DK/2LDK79,924円
3DK/3LDK/4K~4LDK90,139円

一人暮らし用物件のワンルームや1Kで普通に過ごした場合の退去費用相場は約50,000円程度となっています。

敷金がないと退去時にちょうど資金的に余裕がない状況かもしれませんし、それがわからないからこそのリスクが生じます。

こういうのは払えるときに払っておいたほうが精神的な面で安心することができるので、デメリットになり得るというわけです。

家賃が相場より高いことがある

敷金礼金を0円にしていると一見お得にも思えますが、実は家賃にその分の費用を上乗せさせられている可能性もあります。

通常、家賃というのは相場からある程度の金額を決めることで設定しています。

家賃に上乗せされる額が1万円とかであればさすがに素人でも気付くことができますが、上乗せされる額は1,000円~2,000円程度という額でわかりにくいケースも多いです。

全く同じ条件の物件はほとんど存在しないので比較することが難しいというのも厄介な点です。

結果的に家賃が高くなっていれば長く住めば住むほど損をすることになってしまいます。

住民の質が低い可能性がある

家賃の低い物件や敷金礼金無料で初期費用の安い物件というのは資金的な余裕がない人が集まりやすいため住民の質が低くなりやすいと言われています。


住民の質が低いことで夜騒いだり、ゴミ出しの時間を守らなかったり、壁ドンしてきたりと常識のない人が隣人になってしまう可能性が高くなります。

トラブル被害に遭う確率が高くなるというのは明らかにデメリットです。

敷金礼金なし物件に住むなら最低限確認すべきこと

敷金礼金なしは魅力的な点ですが、それだけで物件を決めてしまうと入居後に後悔する可能性も高くなります。

最低限チェックすべきポイントについてまとめてみました。

家賃が相場と比べて高くないか

先ほどのデメリットでも紹介した通り、敷金礼金なしの分が家賃に上乗せされていて結果的に家賃が高くなってしまっている可能性があります。

素人目で正確に相場と判断することは難しいものの、チェックをしておいて損はありません。

具体的には同じ条件で改めてスーモやホームズ等の取扱物件数が多いポータルサイトを利用して検索をかけてみましょう。

例えば「家賃6万円」「築年数20年」「最寄り駅徒歩10分」という条件で検索すれば似たような物件が見つかります。(この際に内見できるかどうかは関係ない)

また、家賃相場は「住みたいエリア」+「家賃相場」で見ることができます。

致命的な問題点がないか

敷金礼金なし物件なので多少のデメリットや問題点はありますが、住む上で致命的な問題がないかどうかは必ずチェックしておきましょう。

致命的な問題点の例
  • 日当たりが悪すぎてカビが生えやすい
  • デッドスペースが多すぎて使いずらい
  • 飲食店や川の近くで虫の出現率が高い
  • 収納スペースが一切ない

住み心地は住んでみるまでわからない点も多いものの、内見するだけでも確認できることが多いです。

意外と見逃しがちな部分もあるので、普通の部屋選びよりも慎重にチェックしておくことをおすすめします。

違約金が設定されてないかどうか

物件によっては短期解約違約金を設けていることがあります。

短期解約違約金というのは1年ないしは2年未満に退去することで賃料1ヶ月分相当の違約金を設けている制度のことです。

せっかく安く入居できても、部屋に問題があったり転勤等ですぐに引っ越しを与儀なくされた場合に違約金があることで高くなってしまいます。

違約金を設けている物件は多くはないものの、こういったゼロゼロ物件だったりフリーレント物件というのは特約に記述があることが多いので確認しておきましょう。

賃貸アパートで2年以内の退去は違約金がかかるの?

敷金礼金無料物件が探しやすい不動産3選

敷金礼金無料物件はポータルサイトで特集が組まれていたり、条件を設定することで探すことができます。

ただ、ポータルサイトにはおとり物件や成約済み物件も多いので効率的な部屋探しはできません。

そこで敷金礼金を無料にしている不動産や効率的に探せるサイトを3選まとめてみました。

UR賃貸住宅

UR賃貸住宅

UR賃貸住宅のホームページへ

項目UR賃貸住宅
おとり物件0件
対応全国
仲介手数料無料
内見現地集合可
利用料無料
物件数約72万戸
特徴礼金・仲介手数料・更新料無料
敷金は2カ月分かかる物件が多い
団地が多い
退去費用がかなり安い
先払いシステムで審査が通りやすい

UR賃貸住宅は掲載されている全物件の仲介手数料が無料な上、敷金・礼金も0円なので初期費用を大きく抑えることができます。

ほとんど団地しか取り扱っていないため、一人暮らしには少々手広ですが、広い部屋に住みたい、初期費用を抑えたい人にとっては理想の物件が見つかりやすいです。

連帯保証人を付けられないという人も保証人不要システムなので安心なのが特徴。

UR賃貸住宅の評判はやばい?住みたくないと言われるデメリットとは

ビレッジハウス

ビレッジハウス

ビレッジハウス公式サイト

項目ビレッジハウス
おとり物件0件
対応全国
仲介手数料無料
内見現地集合可
利用料無料
物件数約1,000物件・10万室
魅力敷金・礼金・仲介手数料・更新料無料
設備追加にオプション代がかかる
築年数の古い物件が多い
引っ越しサポート3万円分特典がある
フリーレント1ヶ月分がつく

ビレッジハウスは政府が昔管理していた雇用促進住宅を一括で借り上げ内装をリフォーム・リノベーションした物件を提供しています。

通常の賃貸物件とは違い築年数が古くて安い住宅を買って賃貸物件として提供しているため広い割に安いという特徴があります。

敷金や礼金、仲介手数料はもちろん更新料でさえも無料です。

初期費用

最大3万円のキャッシュバックも行っているので初期費用がわずか数千円で済んだという人も中にはいるぐらい安いです。

ビレッジハウスはやばい?口コミや評判と安い理由をまとめてみた

イエプラ

イエプラ公式ページへ

運営会社株式会社エヌリンクス
口コミ評価(google)★★★★☆(4.5)
対応エリア関東・関西
店舗数2店舗
物件数約10万件以上
仲介手数料基本賃料1ヶ月分+税(保有不動産に依存)
利用料金無料
会員登録必要
おとり物件0件
特徴自宅にいながら部屋探しができる
チャットでやり取りが可能
新着物件を手に入れられる
業者専用サイト「ATBB」が見られる
設定できない細かい条件を伝えられる

イエプラは部屋を探してもらう系のサービスで家にいながら店舗と同じレベルの新着物件を紹介してもらうことができます。

また、チャット欄が設けられているので「敷金・礼金が無料の物件を探してほしい」と言えばあとは放置で探してもらえます。

どの不動産の物件でもURLを送るだけで紹介可能だったり、顔を合わせずに交渉が行えたりと便利な点が多く、設定できない細かい条件も伝えることができるのが魅力です。

イエプラの仲介手数料判明!口コミや評判が本当か実際に使ってみた

まとめ

MEMO
  • 敷金礼金なし物件は初期費用が安いのでおすすめ
  • 「やめたほうがいい」と言われる理由は保証会社利用必須だったりその分の家賃が上乗せされている可能性があるため
  • 敷金は退去費に充てられるのでかかってもいいが礼金は絶対に無料の物件を探すべき

やめたほうがいいと言われる理由は人気のない物件ならでは問題や保証会社利用必須、もしくは家賃が相場よりも少し高くなっている点が挙げられます。

ただ総合的にかかる金額はそれでも安いので、安く済ませたいなら狙うべき物件です。

結局は需要の低い物件でどうにか入居者を集めるためにゼロゼロ物件にしていることが多数なので、条件に問題さえなければデメリットも妥協できるかと思います。

築年数と防音性の関係とは?古いアパートのほうが音は響きやすい?