敷金礼金なし物件はやめたほうがいい？ゼロゼロ物件のデメリット

敷金・礼金なしとなっている物件は意外と多く、初期費用も抑えられるので条件を絞って探している人も多いかと思います。

「安い話には裏がある」というように敷金礼金がなしによるデメリットもかなり気になるところ。

今回は敷金礼金なし物件はやめたほうがいいのか、具体的なデメリットや物件の特徴、結果的に損なのかお得なのかを徹底解説していきます！

敷金礼金なし物件はやめたほうがいい？

結論から言えば敷金礼金0円物件は確かに魅力的ですが、総合的に考えると必ずしもお得になるとは限らないため”トータル費用を抑えたい”だけが理由ならやめたほうがいいです。

敷金礼金0円物件があまりお得にならない一番の理由は「保証会社の利用が必須」となっていること。

これは敷金を取らないことによって発生します。

例えば同じ家賃帯で敷金1ヶ月、礼金0円の物件と比較してみます。

保証会社の利用料＋退去費用も合わせて計算すると、敷金1ヶ月礼金0円物件のほうが保証会社を利用しない分3万円得できる計算となります。

初期費用だけ考えるなら安いことは間違いありませんが、トータルで考えると敷金1ヶ月×礼金0円×保証会社利用なし物件のほうが安く済みます。

敷金1ヶ月・礼金1ヶ月＋保証会社利用必須のような物件と比べると安いので、必ずしも避けるべき物件ではありませんが、とにかくお得にしたい人には不向きというわけです。

ただし、最近ではどの物件も当たり前のように保証会社を必須にしているので、敷金礼金なし物件が損することも少なくなっています。

国土交通省が平成28年に行った調査によれば、入居者の約6割が保証会社を利用、97％は連帯保証人を含む何かしらの保証を求められていることがわかっています。

改めて敷金と礼金の役割についても簡単にまとめてみました。

敷金は返金されるお金

敷金は退去費に使われるお金なので退去費が敷金未満だった場合は差引額が返金されるのが一般的です。

国土交通省がまとめている「令和2年度住宅市場動向調査報告書」では『敷金があった』と回答しているのは全体の60.0％となっています。

国土交通省が定めた原状回復をめぐるトラブルとガイドラインによれば『原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』という記載があります。

「故意による過失なら借りた人が払うべきだけど、そうじゃないなら貸主が払ってね」ということです。

修繕費すべてを負担することはほとんどないので、家賃にもよりますが残った敷金はしっかりと返金しなければなりません。

敷金1か月かかろうともトータルで見れば損をしたことにはなりません。

これは敷金2か月でも同じです。

つまり、敷金はかかっても退去費に充てられたり、返金されるのでかかっても損はしないということです。

礼金は返金されないお金

礼金というのは古い習慣が残ったものと言われていて、昔は賃貸用住宅が少なかったことから貸してくれた大家に対して「ありがとう」というお礼の気持ちとして家賃以外にもお金を包んでいたもの。

外国で言うチップの役割ですね。

敷金とは違い一切返金されることはありません。

『礼金があった』という世帯は45.9％と借りる物件の約4割が礼金を取っていることがわかっています。

礼金は無駄金となり、大家の懐に入るものなので0円に越したことはありません。

敷金礼金なし物件がやめたほうがいいと言われるデメリット

入居者にメリットしかないようにも思えますが、敷金礼金なし物件には様々なデメリットも存在します。

やめといたほうがいいと言われる理由も隠されているので合わせてチェックしてみてください。

入居審査通過率がわずかに低下する

東京大学空間情報科学研究センターが2020年9月に発表した「民間賃貸住宅市場における入居審査と家賃滞納」のデータによれば、初期費用に含まれる敷金は「なし」物件よりも「あり」物件のほうが総合的な入居審査通過率は若干高くなっています。

数値差は4.5％と微々たるものですが、少しでも入居審査に通る確率を高めるなら「あり」の物件のほうが良いということです。

礼金が審査に関係するかどうかのデータはありませんが、すぐに退去されても礼金を取っていればリスク削減につながるので、上記の数値よりも大きく影響することが予想できます。

違約金が設定されていることがある

物件によっては初期費用を安くする代わりに短期解約違約金を設けていることがあります。

敷金礼金なしは今のところ2軒目に住んでますが1軒目は1年以内に退去したら違約金(家賃1か月分)必要ってのがデメリットでした。

実際には1年半住んでたので0円で退去しました。
掃除してでたのでクリーニング代もとられてないです。
部屋も綺麗で防音対策も普通レベルでした。

— 阿部ちゃん (@ska_drummer0815) April 5, 2023

家賃1ヶ月分無料としているようなフリーレント物件や敷金礼金なし物件の場合、すぐに退去されてしまうと修繕費や業者に支払う仲介手数料で赤字になるリスクがあります。

なるべく長く住んでもらうためには違約金を設けて、一定期間は住んでもらうことが重要となってくるわけです。

違約金の相場としては【1年以内の退去で家賃1ヶ月分】相当ですが、物件によって異なるため契約前に確認すべき項目の1つです。

違約金があるせいで、住み心地が悪くてもすぐに引っ越せなくなるため、思っている以上のデメリットです。

保証会社を利用させられる可能性が高い

初期費用が抑えられることであまりお金に余裕のない人でも借りることができるのはメリットですが、大家からしてみると資金的余裕がない人＝家賃を滞納する可能性も高いのでリスクも大きいのです。

そこで保証会社を利用してもらうことによって万が一家賃を滞納しても問題ないようにしています。

保証会社を利用するためには家賃の半分ほどの料金を払わなければなりません。

保証会社の利用料は賃料の50％前後が相場と言われていますが、契約する保証会社によって料金は異なります。

保証会社を利用させられることで結果的に金額が上乗せされるというデメリットがあるわけです。

また、家賃保証会社には【信販系】と呼ばれるいわゆるクレジットカードと同様の審査方法を行っている場合があります。

通常の物件であれば管理会社が年収を元に審査を行いますが、信販系の家賃保証会社の場合は過去の滞納歴等まで調べられて審査を行うため、通常よりも審査が厳しくなるといわれています。

過去に何度が滞納歴があったりするとそれだけで審査が落ちる可能性もあるので年収が基準値ギリギリだと利用するだけで落ちるリスクが高くなるということです。

最近は敷金を取っていても保証会社必須としている物件が当たり前になりつつあるため、敷金礼金なし物件に限った話ではなくなっています。

退去時にクリーニング代を用意する必要がある

礼金はともかく、敷金は退去時のクリーニング代として充てられるので払っても払わなくても総額は変わりません。

入居時に払っておけば退去時にわざわざクリーニング代を用意する必要もなく、忘れた状態になっていることも多いのでむしろ「退去費が安かったら返金される」とうれしくなりますが、敷金0円だと”いくらかかるかわからない退去費を用意する”必要が出てきます。

こちらは無人契約機検索サイト「アトムくん」が行った男女200名による退去費用に関するアンケート調査結果です。

一人暮らし用物件のワンルームや1Kで普通に過ごした場合の退去費用相場は約5万円程度となっています。

敷金がないと退去時にちょうど資金的に余裕がない状況かもしれませんし、リスクが生じます。

払えるときに払っておいたほうが精神的な面で安心することができるので、デメリットになり得るというわけです。

最近では「敷金は0円だけどクリーニング代」として固定額が初期費用に含まれていることもあるのでチェックすべき点です。

家賃が相場より高いことがある

敷金礼金を0円にしていると一見お得にも思えますが、実は家賃にその分の費用を上乗せさせられている可能性もあります。

通常、家賃というのは相場からある程度の金額を決めることで設定しています。

家賃に上乗せされる額が1万円とかであればさすがに素人でも気付くことができますが、上乗せされる額は1,000円～2,000円程度という額でわかりにくいケースも多いです。

全く同じ条件の物件はほとんど存在しないので比較することが難しいというのも厄介な点です。

結果的に家賃が高くなっていれば長く住めば住むほど損をすることになってしまいます。

住民の質が低い可能性がある

家賃の低い物件や敷金礼金無料で初期費用の安い物件というのは資金的な余裕がない人が集まりやすいため住民の質が低くなりやすいと言われています。

格安で済ませたいってなると、どうしても初期費用安いとこ選びがちだけど、敷金礼金なしのとこはやめたほうがいいかと。過去に不動産業してたけど、敷金礼金なしのとこは住人の民度が低いとこが多めなイメージ。

— ＊すぱあに＊ (@saitama_span) November 16, 2020

住民の質が低いことで夜騒いだり、ゴミ出しの時間を守らなかったり、壁ドンしてきたりと常識のない人が隣人になってしまう可能性が高くなります。

トラブル被害に遭う確率が高くなるというのは明らかにデメリットです。

条件が良くない物件が多い

新築物件を敷金礼金なしとしていることはほぼありません。

築年数が古かったり、ユニットバスだったり、設備が古かったりと需要が低くなっている物件ほど敷金礼金なしで募集しています。

つまり、敷金礼金なし物件というのは部屋自体の条件があまり良くないことが多いというわけです。

いわゆる訳あり物件となっている可能性が高く、住み心地が思ったよりもよくないかもしれません。

敷金礼金なし物件のメリット

敷金礼金なしというのは借り手にとっても多大なメリットがあります。

初期費用を大幅に抑えることができる

当たり前ですが、敷金礼金1ヶ月分の物件と比較すると大幅に初期費用を抑えられるのが一番のメリットです。

家賃ばかりに目が向きがちですが、家賃6万円の物件で比較すると12万円も差が出るのは無視できない金額です。

敷金は結局退去費として充てられるので1ヶ月取っていようが無料だろうがあまり意味はありませんが「貯金に余裕がない」という人にとってはとりあえず安く借りられるということが重要ですからね。

保証会社を利用することになっても安くなることには変わりありません。

無駄金である礼金をカットできる

敷金はともかく礼金は完全なる無駄金です。

礼金を払ったからといって住み心地が良くなるわけでもありませんし、トラブル時にすぐに対応してもらえるというわけでもありません。

返金されるお金でもないので礼金1ヶ月かかればまるまる数万円損するというのは正直かなり大きいです。

僕も探すときは敷金1ヶ月分かかっても礼金は無料の物件をなるべく選ぶようにしています。

どうしても住みたい物件に礼金がかかるなら仕方ありませんが、礼金を払うことによる恩恵は一切ないので無料に越したことはありません。

隣室も空室となっている可能性がある

敷金礼金が無料の物件は「敷金礼金を無料にしなければ入居者が集まらない」ということ。

こういった物件は空室のお部屋が多く、入居する物件の隣室も空室で募集をかけている可能性も高くなります。

隣室に住んでいる人がいなければ生活音や喋り声など隣人トラブルに遭うリスクも低くなります。

自分が騒いでいても苦情を入れられることがなく、木造アパートでも快適に生活することができます。

家賃交渉や設備交渉がしやすい

需要の低い物件の共通点として『家賃交渉が通りやすい』ことが挙げられます。

募集しても数か月間空室となっているような物件であれば家賃交渉や設備交渉などの成功率は高くなります。

そのまま空室にしておくよりも家賃を下げてでも入居してもらったほうが利益につながるため。

ゼロゼロ物件はもとから初期費用が安いですが、さらに安くなる可能性があるので積極的に交渉してみましょう。

ただし、ゼロゼロ物件にして人気が出るお部屋もあるので、空室期間が長いことが条件となります。

敷金礼金をなしにしているのはなぜ？

敷金や礼金を無料としているのは入居者をより集まりやすくするためというのが本音。

片方だけゼロにするよりも「ゼロゼロ物件」としたほうがインパクトもあり、アピールポイントになりやすい点が大きいです。

その上で敷金と礼金ではゼロにする理由が少し異なります。

敷金をなしにしている理由

敷金は退去時に修繕費の一部として余ったお金は入居者に返金しなければならないというのがルールです。

そのため、敷金1ヶ月としてしまうよりは「敷金無料」としたほうが入居者の心理的ハードルが下がるので入居者が集まりやすくて良いというわけです。

敷金を無料にすると大家は退去費用を払ってもらえずトラブルになるというリスクが発生しますが、家賃保証会社を立てることでリスクを抑えることができます。

家賃保証会社は入居者が家賃を滞納したときに立て替えてくれるだけでなく、退去費用を支払わなかった場合も「代位弁済請求」を行うことができます。

つまり、敷金なし物件＝99％保証会社の利用も必須になっているというわけです。

入居者が集まりやすく保証会社を利用させることでトラブルのリスクもないので大家にとって敷金なしはかなりお得。

礼金をなしにしている理由

礼金を取っても入居者が集まれば、まるまるその分が収益になるので大家としては取りたいのが本音ですが、それでは周囲の物件と差別化ができません。

もともとお礼という意味合いが強い礼金は近年では取らない物件が増加している傾向にあるのも事実です。

礼金を取ることで無理に初期費用が高くして入居希望者が減るよりも安定して入居者を見つけたいという気持ちもあります。

また、礼金は入居者が長期的に住む前提ならあまり旨みにはならない（初期費用にしかかからないため）ので取らないほうが大家としてもメリットがあるという側面もあります。

敷金礼金なし物件の特徴

新築や築浅物件などの需要の高い物件ほど敷金や礼金を設けています。

敷金礼金をなしにしている物件にはどんな特徴があるのかまとめてみました。

築年数の古い物件

ある程度築年数が古くなってくると一気に需要も減ってしまいます。

古い物件は検索条件にひっかかりにくいですし、キレイな物件のほうが当然見栄え的にも良いので「住みたい」と感じる人は多いですからね。

築年数が20年を超えてくると入居者も集まりにくくなるため、付加価値をつけるために「敷金・礼金無料！」とアピールしているわけです。

古い物件ほど借り手が見つかりにくいので空室にしておいて赤字になるより安くして借り手を見つけたほうが良いということです。

駅から遠い物件

駅から遠い物件も駅近物件と比較すると条件が悪い物件に当てはまるため敷金や礼金をゼロにするお部屋が増えます。

特に駅から徒歩10分以上かかるような物件は探してもらえない可能性も高いので条件を良く見せるために初期費用が安いことをアピールしている傾向があります。

設備が整っていない物件

設備が整っていない物件は修繕費用がそれほど多くかからないので敷金や礼金をゼロにしても十分利益が出ます。

強気な設定にして人気があればいいですが、木造アパートやセキュリティの低い物件だとさすがに条件が良くないと借りる人が少なくなってしまいます。

設備投資に回しているコストが少ないので礼金を取ったり初期費用を高くする必要がないというわけです。

大通りや線路沿いの物件

大通りや線路沿いの物件というのは騒音問題がひどいので、内見したときに「この物件は住み心地悪そう」と思われてしまいます。

その時点で部屋を借りる意思を無くされてしまうと困るので、付加価値をつけることで「初期費用が安いし妥協しよう」と思ってもらうのが作戦です。

大通りや線路沿いでも駅近くの物件ならまだ条件的には悪くないので強気な設定にしているお部屋も多いですが、大通り×駅から遠い物件はかなり条件が悪いので敷金礼金なしぐらいやらないと人が集まりません。

敷金礼金なし物件に住むなら最低限確認すべきこと

敷金礼金なしは魅力的な点ですが、それだけで物件を決めてしまうと入居後に後悔する可能性も高くなります。

最低限チェックすべきポイントについてまとめてみました。

家賃が相場と比べて高くないか

デメリットでも紹介した通り、敷金礼金なしの分が家賃に上乗せされていて結果的に家賃が高くなってしまっている可能性があります。

素人目で正確に相場と判断することは難しいものの、チェックをしておいて損はありません。

具体的には同じ条件で改めてスーモやホームズ等の取扱物件数が多いポータルサイトを利用して検索をかけてみましょう。

→ホームズ（家賃相場）を調べる

例えば「家賃6万円」「築年数20年」「最寄り駅徒歩10分」という条件で検索すれば似たような物件が見つかります。（この際に内見できるかどうかは関係ない）

また、家賃相場は「住みたいエリア」＋「家賃相場」で見ることができます。

致命的な問題点がないか

敷金礼金なし物件なので多少のデメリットや問題点はありますが、住む上で致命的な問題がないかどうかは必ずチェックしておきましょう。

住み心地は住んでみるまでわからない点も多いものの、内見するだけでも確認できることが多いです。

意外と見逃しがちな部分もあるので、普通の部屋選びよりも慎重にチェックしておくことをおすすめします。

違約金が設定されてないかどうか

物件によっては短期解約違約金を設けていることがあります。

短期解約違約金というのは1年ないしは2年未満に退去することで賃料1ヶ月分相当の違約金を設けている制度のことです。

せっかく安く入居できても、部屋に問題があったり転勤等ですぐに引っ越しを与儀なくされた場合に違約金があることで高くなってしまいます。

違約金を設けている物件は多くはないものの、こういったゼロゼロ物件だったりフリーレント物件というのは特約に記述があることが多いので確認しておきましょう。

保証会社の利用を外せないか聞いてみる

保証会社利用必須となっている物件はほとんどの場合は拒否できません。

これはその物件の管理会社と家賃保証会社が提携をしていて入居の際に抱き合わせようになっているためです。

ただ、ゼロゼロ物件は基本的に需要の低い部屋なので交渉事はある程度受け入れてくれる可能性もあるので聞くだけ聞いてみましょう。

もちろん大前提として家賃を滞納しない、退去費をちゃんと払うだろうと思わせるような信頼を得る必要があります。

場合によっては「敷金を前払いしても良い」と言うことで退去時のトラブルにならないことをアピールすることも大切です。

マニュアルとして決まっている場合はそれでも拒否されてしまいますが、交渉しておいて損はありません。

トータル費用が安い物件を探しやすい不動産3選

敷金礼金無料物件はポータルサイトで特集が組まれていたり、条件を設定することで探すことができますが保証会社が必須となっていれば決してお得とは限りません。

初期費用の安さだけでなくトータルの費用が安くなければ結局は一時しのぎにしか過ぎないので注意が必要です。

初期費用だけじゃなく退去するまでのトータルコストが抑えられる不動産や効率的に探せるサイトを3選まとめてみました。

イエプラ

イエプラ公式ページへ

イエプラは部屋を探してもらうサービスで家にいながら店舗と同じレベルの新着物件を紹介してもらうことができます。

チャット上でのやり取りとなるので「敷金・礼金が無料でなおかつ保証会社を利用したくない」と言えばあとは放置で探してもらえます。

どの不動産の物件でもURLを送るだけで紹介可能だったり、顔を合わせずに交渉が行えたりと便利な点が多く、設定できない細かい条件も伝えることができるのが魅力です。

2024年3月15日 イエプラの評判は悪い？仲介手数料は？利用者の口コミを徹底調査

UR賃貸住宅

UR賃貸住宅の公式ページへ

UR賃貸住宅は掲載されている全物件の仲介手数料が無料な上、敷金・礼金も0円なので初期費用を大きく抑えることができます。

ほとんど団地しか取り扱っていないため、一人暮らしには少々手広ですが、広い部屋に住みたい、初期費用を抑えたい人にとっては理想の物件が見つかりやすいです。

敷金0円でも保証人が不要なので無駄な費用を取られることもありませんし、民間運営ではないので退去費用も1万円以下だったりとかなり安く抑えることができます。

2024年3月14日 UR賃貸住宅の評判はやばい？住んでいた100人の体験談を徹底調査

ビレッジハウス

ビレッジハウス公式サイト

ビレッジハウスは政府が昔管理していた雇用促進住宅を一括で借り上げ内装をリフォーム・リノベーションした物件を提供しています。

通常の賃貸物件とは違い築年数が古くて安い住宅を買って賃貸物件として提供しているため広い割に安いという特徴があります。

敷金や礼金、仲介手数料はもちろん更新料でさえも無料です。

最大3万円のキャッシュバックも行っているので初期費用がわずか数千円で済んだという人も中にはいるぐらい安いです。

2023年5月15日 ビレッジハウスはやばい？なぜ安いのかデメリットを徹底調査

まとめ

やめたほうがいいと言われる理由は人気のない物件ならでは問題や保証会社利用必須、もしくは家賃が相場よりも少し高くなっている点が挙げられます。

総合的にかかる金額は礼金がない分安いので、安く済ませたいなら選択肢として入れておいても良いレベルではあります。

結局は需要の低い物件でどうにか入居者を集めるためにゼロゼロ物件にしていることが多数なので、条件に問題さえなければデメリットも妥協できるかと思います。

理想は敷金1ヶ月＋礼金0円＋保証会社利用なしの物件です。