同じアパート内で同じ間取りなのに家賃が違う理由とは？

お部屋探しをしていると、同じアパートで同じような間取りなのにお隣りや上の階と比べると家賃が高かったり、逆に安くなっていることがあります。

入居者から見れば家賃の安いお部屋を選びたくなりますが、なぜ安くなっているのか少し不安になりますよね。

今回は同じアパートやマンションなのに部屋によって家賃が異なる理由について紹介していきます。

『同じ部屋なのにサイトによって違う』という場合はこちらをチェックしてみてください。

同じアパートなのに家賃が違う理由とは？

同じアパートでも部屋によって家賃が違うのは珍しいことではありません。

同じ間取りでも部屋ごとに家賃が異なるのは明確な理由があるので、契約する前に理由を知っておきましょう。

部屋の設備が異なるから

102号室は１Kでユニットバスなのに対して、106号室は１Kで風呂トイレが別。

同じような間取りでもワンルームと1Kでも家賃は異なりますし、設備の違いによって家賃にも差が出ます。

ワンルームと1Kでは扉一枚あるか無いかの違いで、ユニットバスかどうかはよく見ないと見落としがちな設備です。

他にも微妙に広さが違ったり、インターホンが違ったり、キッチンが広かったりと、しっかり確認しないとわからないような部分で違いがあることも。

特に水回りは細かく書かれていないのでガスコンロの数が違ったり、給湯器が新しくなっていたりお風呂場が少し広いということもあります。

よく確認すればネットでも確認できますが、実際に内見しないと気付かないような些細な部分であることも多いです。

階数が違うから

同じ間取りでも1階と2階で家賃に差をつけている場合もあります。

アパートではあまり見かけませんが、マンションでは1階と10階で1万円～2万円差があるのは珍しくありません。

基本的には1階よりも2階のほうが需要が高いため、数千円程度の差をつけてバランスを図っています。

同じアパートなのに階が違うだけでこんなにも家賃が変わってくるのか…謎。

— さるかっぱ (@Salukaaapaaa) January 18, 2017

上階のほうが高くなる理由はいろいろとありますが、一番は【低層階の方が安全性が低い】というのが理由。

特に1階はオートロック物件でもベランダ側から侵入しようと思えばできてしまいますし、不審者が一番侵入しやすく、狙いやすいという一面があります。

最上階は侵入に時間がかかり、泥棒に狙われにくいので家賃が高くなってしまう傾向があります。

他にも1階の方が虫が出やすいため虫が苦手な人には2階以上を選びます。

1階が悪いってわけじゃないですが、上階よりも人気が低いので需要と供給のバランスが大きいです。

角部屋と中部屋の違い

角部屋は内部屋よりも人気物件と言われています。

角部屋は部屋と部屋に挟まれていないので隣人による音の被害に遭いにくく、窓が他の部屋よりも多いなどの景観的なメリットがあります。

中部屋よりも騒音トラブルのリスクが低く、需要も高いため家賃に差をつけている場合があります。

もちろん必ずしも角部屋が高いというわけではなく、アパートによっては家賃を全く同じにしている物件も意外と多いので大家次第だったりします。

入居した当時より築年数が古くなっているため

築年数は家賃に大きく影響します。

同じ設備や広さでも新築物件が高く、築年数が古い物件のほうが明らかに家賃が低いといった傾向があります。

新築からずっと住み続けている人と15年後にその物件に住んだ人では家賃が違います。

今のアパートに住み始めて6年目。ネットで同じアパートの違う部屋見たら家賃が5000円安くなってる… 今度値下げ交渉してみる！！

— ぜろおか@0から始めるお金の勉強ブログ (@zerokara_okane) February 24, 2021

家賃交渉をして家賃を下げてもらい、退去後もその家賃帯を維持しているといったケースもあります。

僕が以前住んでいた物件は家賃交渉により2,000円安くなり、退去した後も割引した家賃で募集をかけていました。

繁忙期と閑散期による違い

入居者が集まりやすい時期と集まりにくい時期で設定家賃を変動させているような物件もあります。

繁忙期である1月～3月は「きっと誰か入居してくれるはず」と思って少し強気な家賃設定をする傾向があります。

空き室が出てしまった場合、1年中強気な価格設定で空き室にしておくのは大家としても損なので閑散期に入ると少し家賃を低めに設定することがあります。

入居する時期によって家賃に違いが生まれるため隣の部屋と全く同じ間取りなのに差が発生しているわけです。

細かく家賃を変動させる大家は少ないですが、法律上変動させてはならないという決まりは一切ないため、利益確保のために時期によって家賃を変動させていても不思議ではないというわけです。

リフォームされているため

内装がリフォームされている物件はそれだけコストがかかるため家賃を高くしなければ回収できなくなってしまいます。

大きなリフォームの場合、和室から一気に洋室にしたり水回り部分をすべて一新することもあります。

部屋の写真を見ただけでなぜ家賃が違うのかわかりやすいと思いますが、内見しないとわからない細かい部分を一新していることもあります。

部屋の一部が少し変わっている（クローゼットが広くなったとか）とかだと内見しないとわかりません。

オーナー（大家）が違うため

アパートやマンション1棟ごと大家が所有していることも多いですが、1部屋ごとにオーナー（大家）が違うという物件も存在します。

分譲賃貸では同じ建物でも部屋ごとにオーナーが異なり、同じ間取りでも家賃や敷金礼金までも若干異なる場合があります。

強気で家賃収入第一で考えている大家もいれば、取りあえず入居率を優先している大家もいるので家賃の設定もバラバラになってしまうというわけです。

基本的には同じ間取りで同じ物件、そして隣同士は同じ価格設定にしていることがほとんどですが、大家の意向がすべてなので人気の物件なら割高で設定していることもあります。

日当たりの問題

隣り合っている部屋で家賃が違う理由の1つに日当たり問題があります。

目の前がマンションとか大きな建物のせいで1部屋だけ日当たりが悪くなっていることは珍しくありません。

101号室ではギリギリ日が当たるけど102号室は一日中日が当たらないため家賃を少し下げているということは十分考えられます。

同じアパートで面積が違う部屋ふたつ、狭い方が家賃が高いんだけどそれって日当たりの問題かしら

— yas/やすちゃん🐇6🌼 (@yaschan__) January 6, 2013

日当たりに関しては内見してもちゃんと確認しないと気付かない部分なので営業マンに「この部屋って日当たりはどうでしょうか？」と確認すべき。

僕が以前住んでいた部屋では日が1日1時間程度しか当たらない日当たりの悪い部屋で家賃も安くてお得でしたが、クローゼットでカビは生えるし湿度高いしであまり良い思いをしませんでした。

住む上で日当たりは重要なので、より日が当たる部屋の家賃が高く、逆に日当たりが悪い部屋は家賃が低いのは相応の判断です。

記載ミスや連絡漏れ

入居者が集まらず、家賃を変更したばかりの場合は更新できていない、記載ミスが考えられます。

通常は、この家賃値下げは掲載している全不動産に伝わりますが、稀に連絡ミスが起こったり、連絡後に家賃変更するのを忘れてしまっている場合があります。

設定された家賃と間違って記載してしまうタイプミスのケースもよくあります。

他にも仲介業者Aだけ「私の会社経由で契約が決まったら広告掲載料を半分にしますよ」なんて言われたらその業者Aだけ家賃を下げた金額で掲載することが可能になります。

賃貸マンションの家主しています。
家主の了解なしで、プラス五千円で募集かけたり
懇意の不動産屋さんにお願いされて五千円安くても良いって了承する時もありますのでそう言う事もありますよ。

参照元：大手小町

記載ミスや仲介手数料の違いなどもありますが、付き合いが長かったり交渉したりするとこういったことも起こり得るようです。

入居後に他の部屋のほうが家賃が安くなっている理由

入居してしばらく経った後に自分が住んでいるアパートを検索してみると、他の部屋は当時よりも家賃が安くなっていることがあります、

この理由についても大きく分けて3つあります。

築年数の問題

例えば自分が住んだ時は築15年でも退去したのが2年後なら築17年になりますよね。

建物も同時に古くなってきてしまうので価値が下がってしまう⇒家賃が安くなるということです。

どのぐらい経ったら安くなるのかは物件次第というか大家次第ですが、だいたい4年以上住み続けると安くなっている可能性が高いです。

とくに新築や築浅物件の場合は資産価値として下がりやすいため、当然入居時よりも家賃は安くなる傾向があります。

家賃交渉が行われ価格がそのままになっている

家賃交渉により入居者が決まった場合、1部屋だけ安くなる場合もありますが建物全体として家賃を下げて募集をすることもあります。

築年数や周辺環境の変化により、今までの家賃を維持できなくなると全体の家賃を見直す必要が出てきます。

家賃交渉して下げないと入居者が集まらないような物件であれば、年々家賃も下がるというわけです。

家賃相場が変動しているため

株式会社タスが2020年に調査したデータによれば首都圏の賃料相場はコロナの影響で下がるどころか、年々増加傾向にあることがわかっています。

一見すると家賃相場は下がるようにも思えますが、コロナ等による人材不足で新築物件建設のコストが高まり家賃にも影響を与えていることが要因の1つとなっています。

また、最近は部屋を借りる際にこだわりがより強くなっている傾向があるため、設備に対するコストが以前より増えたということも影響しています。

物件の価値は築年数が経てばたつほど下がりますが、物価高や地代が高くなればそれに応じて家賃もあがってしまうというわけです。

ちなみに僕が住んでいる物件も借りた当時は築2年だったので長く住めば家賃も下がると思いましたが、世間的な相場の影響もあり4年経った現在家賃が3,000円ほど高くなりました。

事故物件の可能性は低い

周りの部屋に比べて相当家賃が安いという理由なら事故物件の可能性も否めませんが、2,000円～3,000円程度違うだけならその可能性はほぼありません。

事故物件の場合の家賃は3分の2程度～半額程度になるため、一目で見分けがつきます。

少し安い程度なら設備や広さや階数が理由になっている可能性が高いので他の物件の間取りと比較してみると良いでしょう。

以前まで事故物件に対する定義というのが非常に曖昧で「一度でも誰かを入居させれば次の入居者には告知する必要がなくなる」という曖昧な状況でしたが現在は違います。

2021年5月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取り扱いについて」というガイドラインを発表し明確になりました。

死が発覚してから概ね３年間を経過した後は、原則として、借主に対してこれを告げなくてもよい。ただし、
事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。

引用：宅地建物取引業者のガイドライン

事故から3年以内は告知義務があるので判断しやすいです。

他の部屋が安いなら家賃交渉のチャンス

家賃の安いお部屋に住むなら難しいですが、他のお部屋が安くて高いほうのお部屋に住みたいなら家賃交渉のチャンスです。

間取りがほとんど同じであれば、本来その家賃帯まで価格を下げることができるということ。

当サイトで家賃交渉に成功した100人にアンケート調査を行ったところ、平均額は4,170円、下がった額で最も多かったのは全体の28％で5,000円となっています。

アパートでは平均額まで家賃を下げるのは難しいですが、家賃が安くなっているお部屋と同等レベルまでの交渉は十分可能です。

入居前に『家賃を下げられないか』聞いてみましょう。

家賃交渉に成功した人の体験談をもとに交渉方法についてついてもまとめているので参考にしてみてください。

入居後の家賃交渉なら更新時がねらい目

入居後しばらくして他の部屋の家賃が安くなっている場合でも家賃交渉はできますが、契約途中での家賃交渉は失敗する可能性も高いです。

入居中に家賃を安くしてもらいたい場合は更新日を狙いましょう。

大家としては長く住んでもらったほうが修繕費用も掛からず、募集するコストもかかりません。

また、更新費用を得ることができるため退去されるよりも家賃を下げてでも住んでもらった方がメリットも大きいというわけです。

書類作成のコストは更新時期なので同じであり、退去されるリスクを考えると家賃を下げてくれる可能性も高くなります。

家賃交渉に積極的な不動産

不動産の営業マン全てがこちらの交渉に協力的とは限りません。

交渉は基本的に仲介業者が動かなければ大家に話を持ち込むこともできません。

協力的で有名なのは部屋を探してくれるサービスを行っているイエプラがおすすめ。

イエプラ公式ページへ

イエプラの最大のメリットは”顔を見ずにチャットのみで交渉をお願いすることが可能”という点です。

直接交渉を持ち掛けるのが苦手な人でもチャット上で『家賃交渉をしてほしい』とお願いするだけでいいので、かなりラクです。

まとめ

家賃は出来れば安い方が良いですが、高いのにはそれなりに理由があります。

階によって家賃が違うのはごく自然なことですが、同じ間取りで同じ階なのに家賃に差がある場合は交渉の余地があるので入居前なら交渉を持ち掛けてみましょう。

入居してから気付いてしまった場合だとそこから交渉するのは難しいですが何もしないよりは一度管理会社に聞いてみた方がすっきりすると思います。

更新日直前なら家賃交渉を持ち掛けて更新するか引っ越しするか決めるのが賢いやり方。

2023年6月19日 同じ建物の賃貸物件なのに他の部屋よりも家賃が安い13の理由