敷金2か月は違法？なぜ高いのか理由を徹底解説

部屋を借りるときに初期費用として敷金や礼金を取る物件もありますが、一人暮らし用物件の場合はだいたい取っても1か月程度が目安です。

ただ、まれに「敷金2か月」と記載のある物件も目にします。

敷金自体は預け金と同じあので退去費に清算されて返却されますが、実際に条件に合う物件が敷金2か月だったらちょっと戸惑って即決できない人は多いのではないでしょうか。

今回は敷金を2か月にしている物件の真意についてご紹介していきます。

敷金は返金されるのが基本

一度でも部屋を借りたことのある人なら説明する必要のないことですが、敷金は退去費に使われるお金なので退去費が敷金未満だった場合は差引額が返金されるのが一般的です。

国土交通省が定めた原状回復をめぐるトラブルとガイドラインによれば『原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載があります。

「故意による過失なら借りた人が払うべきだけど、そうじゃないなら貸主が払ってね」ということです。

修繕費すべてを負担することはほとんどないので、家賃にもよりますが大抵の場合は残った敷金はしっかりと返金しなければなりません。

敷金1か月かかろうともトータルで見れば損をしたことにはなりません。これは敷金2か月でも同じです。

最近は退去費のトラブルがあまりにも多かったり物件の借り手が少ない傾向にあるため敷金0か月としながら初期費用に退去クリーニング代という科目が付け加えられていることが多いです。

僕が以前借りた物件も敷金は0円でしたが代わりに「クリーニング代として32,400円」入居の段階で請求されました。

敷金2か月分でも違法ではない

仲介手数料の取り決めは法的に存在しますが、敷金に関して法的に拘束するようなものはありません。

つまり、敷金2ヶ月だろうと3か月だろうと上限がないため違法ではありません。

国土交通省がまとめている「令和3年度住宅市場動向調査報告書」では『敷金があった』という世帯は60.0％と借りる物件の6割が敷金を取っていることがわかっています。

いずれの年代においても約60％程度で推移しています。

敷金を取っている物件をさらに調査してみると全体の65.9％が『1ヶ月ちょうど』であり、2ヶ月分は19.0％と第2位の数値となっています。

以前までは敷金についての定義も曖昧で、今のように「退去費用として充てる」「家賃滞納の際に充てる」などという決まりすらなく、大家の懐に入れていたこともあったようですが、現在は取り決め自体が明確化されたおかげで余った敷金は退去後にしっかりと返金されるようになりました。

敷金が多かったとしても原状回復の取り決めがしっかりしたことによってちゃんと返金されるので問題ありません。

ただ、敷金が増えれば増えるほど初期費用も大きくなってしまうのが入居者としてはデメリットです。

敷金2か月取る主な理由

通常の賃貸物件はほとんどが敷金1ヶ月分が基本です。

2ヶ月分取るということはそれなりに理由があるはずです。

実際に調べてみたところ敷金2ヶ月取っている物件には傾向があることがわかったのでその理由についてまとめてみました。

新築物件だから

新築物件はまだ誰も住んだことがなく、少し傷をつけてしまっただけでも全て自分の責任ということになります。

原状回復の義務として”住み始めた当初と同じ状態に戻さなければならない”とありますが、新築の場合は「新品同様に戻さなければならない」と同義なのでその分クリーニング代が高くなってしまう傾向があります。

簡単に言えば新築のほうが築年数が経っている物件に比べて修繕費用が高くなるというわけです。敷金を2か月分取ることによってしっかりと修繕できるようにしたいという大家の考えなのでしょう。

人気が高い物件のため

募集をかけてもすぐに埋まってしまう物件は条件を多少厳しくしたところで入居者は集まります。

だったら家賃を滞納する可能性がある人よりも確実に払ってくれる人のほうを取りますよね。あえて敷金2ヶ月分取ることによってお金に余裕がある人に絞り込むことができるので大家としてメリットが大きくなるというわけです。

最初に敷金2ヶ月分取っておけば仮に部屋が汚くなってもそのお金で補修できます。

逆に築年数の経っている物件はだんだん人気が下がってしまい、入居者が集まらないので「敷金礼金0円！」など表面的に良い部分を見せることで入居者を募集します。

人気物件はそんなアピールをしなくても人が入ってくれるので精査する余裕まであるということ。

リフォームした物件だから

内装をリフォームすることによりかなりのコストがかかってしまいます。敷金は大家の懐に入るものではありませんが、敷金を2か月分取ることでリフォームされた綺麗な状態を維持しやすいというメリットがあります。

これも先ほどの新築物件と同様の理由。

不人気物件では敷金を2ヶ月取ってしまうと人が集まらないので敷金1か月分にしたり、初期費用を抑えられるというアピールで敷金を0円にすることもあります。

設備が整っているため

新しいエアコン、床暖房、浴室乾燥機など設備を整えればそれだけお金がかかりますし故障したり傷がついてしまった時にその修繕費用も通常の物件よりも多くなってしまいます。

敷金1ヶ月分では足りないと判断した時に2か月分を最初から取ることによって帳尻を合わせるというわけです。

設備が整っているとそれだけ修繕費用も高くなるので後から請求するのではなく最初から2ヶ月分取って「敷金1ヶ月払ったのになんで請求するの？」という不満を無くすのが狙い。

部屋が広いため

専有面積が広くなればなるほど修繕費は高くなってしまいます。通常一人暮らし用の物件はだいたい6畳前後で広くても8畳程度。

このぐらいの広さであれば敷金1ヶ月分で十分補修できます。

しかし、部屋の広さが10畳を超えたり、あるいは１LDKのように寝室を設けられるような広さだったりすると傷や汚れがその分色んな箇所についてしまうわけですから自然と修繕費用は高くなります。

それでも普通なら敷金1か月分を超えることはほとんどありません。おそらく「かなり汚してしまった場合」を想定して2ヶ月にしているのでしょう。

ペット可物件だから

ペット可物件の多くは敷金を2か月分取ることがほとんどです。

人だけが住むのに比べてペットは気付かないうちに壁を引っかいたり床を傷つけてしまったり、臭いに関しても部屋全体に染み付いてしまうのでその分修繕費用が高くなってしまいます。

ペット可物件の場合は敷金2ヶ月が当たり前なので不信がる必要はありません。人＋ペット分の修繕費用ということで通常のクリーニング代の倍近くかかるのが相場。

敷金2か月取る大家の本音

一人暮らし用物件なら敷金2か月分なんてかかることは滅多にありません。

そんなに取る必要性はないのになぜこの金額に設定しているのか。

これには2つの理由があります。

入居者を選別したいため

1つ目は敷金を2か月に設定しておくことでお金にある程度余裕がある人が自然と入居してくれるからです。

大家は第一に「家賃をちゃんと払ってくれるか」を気にします。これが一番不安ですからね。

敷金を高く設定しておけばその分初期費用が高くなるので金銭的余裕のない人を自然と排除することができます。

こういった物件はある程度人気があり、すぐに入居者が集まるような物件じゃないとできないのでそれなりの好条件物件だったります。

退去費のトラブルを防ぐため

2つ目は退去費が高かった場合にトラブルになるのを防ぐため。

例えば家賃6万円の物件であまりにも部屋が汚すぎて退去クリーニング代が9万かかったとしましょう。

敷金1か月だったら3万円余分に請求することになりますが、請求された側は「いや、敷金1か月払ってるのに追加で請求されるっておかしいでしょ、払わないよ」と拒否されると非常に困るわけです。

だったら最初から余分に請求しておいてもしものトラブルに備えられるようにしておいた方が不安も少なくてトラブルも回避しやすくなるというのが本音。

敷金2ヶ月の場合どのぐらい返金される？

その物件の広さや間取り、住んだ期間によって退去費用というのは変動するので人によってかなり違いが出てきてしまうのが退去費用です。

こちらは無人契約機検索サイト「アトムくん」が行った男女200名によるアンケート調査結果です。

一人暮らし用物件の場合はワンルームから広くても１LDK。退去費用相場がだいたい約50,000円ほどかかっているということになります。

仮に賃料6万円の物件に住んだとすれば敷金2ヶ月分かかっていても約7万円は返金される計算になります。

敷金を2か月分取る物件の多くは敷金が多くかかかる前提となっているので相場よりも高くなる傾向がありますが、敷金2ヶ月払っているのに全然返金されない場合はおかしいと思った方が良さそうですね。

ただ、ペット可物件だけは例外です。

ペット可物件の場合だと破損個所が複数にわたるのでフローリングも一室全体を張り替えることがほとんどです。その場合にかかる費用は約10万円ほどなので敷金を2ヶ月払っていても返金されるお金はほぼありません。

ちなみに敷金2ヶ月取ることで有名なＵＲ賃貸住宅は退去費用がかなり安いのでほとんどは返金されるそうです。

UR賃貸住宅の退去時のクリーニング代の平均は2万6000円と相場よりも安いので、例えば家賃6万円の物件で敷金2ヶ月でも9万4,000円は返金されます。

「償却」（敷引き）表記には注意して！

敷金が退去クリーニング代に充てられるというのは変わりませんが、記載の仕方によって敷金が返金されない場合もあります。

それがこの「償却」というやつです。敷金償却というのは簡単に言うと「退去費として充てるけど、もし余っても返金しないからね！」という意味。

例えば家賃6万円で敷金（償却）1か月、退去費が3万円の場合。普通なら残りの3万円が口座に振り込み返金されますが、償却ということなので残りのお金は大家のふところに。

しかももし退去費が7万円になったら借り手側は追加で1万円を支払わなければならないのでどっちに転んでも敷金が返金されることがありません。

【通常】

【返金されない例】

この物件の場合は一銭も返金されません。

敷金2か月の場合にたまにあるのが「敷金2か月、うち1か月は償却」というもの。

これも家賃6万円を例にします。退去費が実際に2万ほどなら1万円はもらうけど残りの1か月分は返金するというのが一般的ですが、まれに「償却1か月分は礼金のように貰い、残りの1万円分だけ返金する」というパターンもあります。

償却が完全に礼金扱いになっているということです。

少し難しい話ですし、見落としがちな部分なので敷金の項目がどのような記載になっているのかよく確かめるようにしましょう。

高額請求されたら内訳書を送ってもらおう

退去費が思ったよりも少し高いぐらいなら問題ありませんが（だいたいは少し高い）、あまりにも高額な請求（10万円を超える）をされた場合は内訳明細書を送ってもらうようにしましょう。

最初は内訳を教えてくれません。ただ「退去費が○○円」とわかるだけで内訳についての記載がありません（しっかりしているところは内訳明細ももらえる）。

内訳を実際に見てみるとおかしな部分に高額請求されていたり、「内訳明細書を送ってほしい」と言っただけで見直してくれることも多いです。

金額を鵜呑みにせずに交渉することで安くなることがあるので、高額請求されたら積極的に動きましょう。

特に敷金2か月物件なのに返金0円ということもあるのでこういう場合は管理会社に連絡しましょう。

まとめ

敷金2カ月と聞くと家賃×2倍の支払いを行わなければならないのでかなり嫌ですが、法律上特に問題はなくガイドラインに沿った清算方式なら退去時に返金されるので問題はありません。

ただし、稀にほとんど返金してこないような大家もいるので不信に思ったら内訳書を送ってもらい、場合によっては消費者生活センターに連絡するのがおすすめです。

普通に使っていれば少なくとも敷金1ヶ月分ぐらいは返金されるはずです。

相談しやすくて初期費用が安いおすすめ不動産

悪さをするのは大家ではなく管理会社や仲介業者の不動産店です。

大家は基本的に物件を持っているだけで管理自体は他に任せている場合が多く、むしろ優しい人の方が多いです。

管理会社に関しては物件次第なところがあるのでどうしようもありませんが、不動産はこちらで決められるので仲介業者選びを慎重に行いましょう。

入居後のアフターケアもしっかりしていたり、相談ができるサービスを利用するのがおすすめです。

個人的なおすすめはイエプラ。

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イエプラはLINE上でやり取りが可能なので「この物件はなぜ敷金2カ月かかるのか」といった疑問を解決することができますし、入居後に困った際に相談できるという点も魅力的な理由。

2024年3月から仲介手数料が無料になったことで、スーモやホームズに掲載されている物件もURLを送るだけで初期費用を大幅に削減できる使い得のサービスとなっています。

こういった無料で使えるサービスを利用すれば、店舗に行く必要もなく不安を解消することができます。

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