賃貸で「申し込みが入った」「埋まった」は嘘？不動産屋がつく営業トークとは？

部屋探しをしている際に問い合わせの段階では「空室です」と言われたのに、実際に店舗に行ってみると「先ほどちょうど埋まってしまいました」とか「成約済みになってしまいました」と言われたことはありませんか？

よくある不動産屋の手口の1つですが、不動産業界にはこうした嘘や営業トークが数多く存在するので、今回はこういった営業マンの嘘について紹介していきます！

賃貸での「申し込みが入った」「埋まっている」は嘘？

スーモやホームズ等のネットで部屋探しをして、問い合わせた段階では空室だったのに当日に「埋まってしまった」と言われることが多々あります。

日経ビジネスによると賃貸不動産業者の約50％は掲載されていてもすでに成約済みというデータがあるため本当に成約済みになっている可能性も否定できませんが、実は嘘で最初から埋まっていたけど「空室」という嘘を言って店舗に来させようとしていた可能性も考えられます。

店舗に足を運ばせることにより、不動産側には自社にとって利益率の高い物件を紹介できるというメリットがあるためです。

自社物件は自社で建設していたり、もしくは自社が管理している物件のことです。

仲介手数料はもちろん、自社管理なら『管理費』『毎月の家賃』など入居してくれると恩恵が大きいため、積極的に紹介していきます。

また、自社物件でなくとも問い合わせ段階で「埋まっている」と言ってしまうと他の不動産を利用される恐れもあります。

他社に客を奪われて利益にならないというリスクがあるため、最初は空室と言って誘っておいて後から「今日ちょうど埋まってしまった」と言い訳をして他の物件を紹介するという手口を取ります。

いわゆる「おとり物件」と言われる手法です。

本当に当日埋まってしまったかどうかを客側が確認することが困難な点が厄介なところです。

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会の調査では掲載物件の約12.2％がおとり広告と認められ、43店舗中15店舗でおとり広告が使用されていることがわかっています。

おとり物件が蔓延している状態となっているので、いかにおとり物件や成約済み物件が排除されている状態で探せるかも重要になってきます。

空室なのに「空いていない」という嘘はある？

結論から言えば本当は空室なのに埋まっていると最初に言われるケースは何らメリットがないためほとんどありません。

もちろん少ないとは言うもののゼロではありません。

情報の伝達不足により、申し込みが入ったけどキャンセルした場合等は誤った情報を伝えてしまっている可能性が挙げれます。

また、身内がその部屋の入居を予定している場合も考えられますが、その場合は募集をストップさせるので可能性としては低いです。

築年数が古い物件だと取り壊しを検討していたり、リフォーム・リノベーション工事を入れることもあるので一時的に募集をストップさせることもあります。

このように空室だけど入居できないということもありますが、嘘をついているわけではありません。

おとり物件は「現地集合」できるかどうかで見極められる

おとり物件を見分ける最も手っ取り早い方法は「現地集合できるかどうか」という点です。

現地集合にした場合、もし物件が存在しなかったり、途中で成約済みになった時には必ず連絡しないといけなくなってしまうのでおとり物件として扱うことができなくなります。

内見で現地集合を拒否するようならおとり物件の可能性が高くなります。

問い合わせ段階で「現地集合でも良いですか？」と聞いてみて、可能ならばその物件では本当に現時点で空室ということになります。

不動産屋の営業マンがよくつく嘘

不動産屋の営業マンは部屋を紹介する際にさまざまな嘘や営業トークをしています。

ちなみに不動産業界には『3大タブー』と呼ばれる行為があります。

上記のような行為が見られる場合は『悪い不動産や営業マンに当たっている』と考えるべきです。

合わせて惑わされないように部屋探しをする前に知っておくべきことを紹介していきます。

このあとにも内見希望の人がいる

物件を決めあぐねている時に営業マンがセールストークでよくつく嘘の一つ。

部屋探しは基本的に満足の物件というものになかなか出会えないので即決できるという人は少ないと思います。

本音を言えば一度帰って検討して判断したいわけですが、決めあぐねていると必ず「この物件を見たいというお客様が他にもいます」と煽ってくます。

これは人間の心理をうまく利用したセールストークの一つで、「他にもみたい人がいる→今決めないと取られてしまう」という負の感情を煽り、契約させようとする方法です。

実際、営業マンが嘘をついていたとしてもこちらには判断することはできませんから堂々と言ってくるあたりも厄介なところです。

不動産屋の意見↓

「この後も内覧者がいる」という発言についてですが、
本当とも嘘とも言えます。見破る方法はありません。

参照元：知恵袋

僕が内見して一度やめた後、2ヶ月も空き室だった物件の初期費用等詳しい内訳を聞こうとしたときに「この物件明日見学したいという人がいるので埋まってしまうかもしれません」と言われた時はびっくりしましたね。

他にも内見後に「この後内見予定の方がいます」と言われた物件をキャンセルしたらその次の日に「現在も募集中です」とメールがきたことも。

全てが全て嘘とは限りませんが不安という方は申し込みした後でも契約前ならキャンセル可能ですので申し込みだけしておいて押さえてから考えるという方法もありだと思います。

実際僕が悩んだ時はこのようにしています。

必須じゃないオプションを当たり前のように初期費用に入れ込む

初期費用の内訳は前家賃や敷金などの必須項目と消毒代や消火器代等の必須ではない項目があります。

この必須かどうかは不動産によって異なりますが、必須じゃないのでさも当たり前のように初期費用に混ぜ込もうとする不動産屋も注意です。

この辺は断れることもあるので事前に確認してみましょう。

消毒施工費に関しては不動産（仲介業者）の利益のためのオプション代となるのでつけている場合とそうでない場合があります。

大手の仲介業者について1つ1つ調べてみた結果はこんな感じ。

強引に加入させようとしている仲介業者は〇、そこまで強引ではないけど加入選択がある仲介業者は△、基本的につけていないところは✕で表しています。

こうやってみると大手の不動産は基本的に加入させようとしていることがわかります。

詳しく知りたい方はこちらを参考にしてみてください。

今ならキャンペーン中です

物件に悩んだ時に決めさせる方法のひとつです。

期間限定でもないのに「ただいまこういったキャンペーンをやっているのでオトクです」と言って付加価値をつけたかのようなセールストークをしかけてきます。

ちなみにこの逆パターンもあります。

物件情報には「初期費用10万円以下」とか「仲介手数料0円！」とか書かれているのに問い合わせて店舗に行くとすでにそのキャンペーンは終わっている半おとり物件。

実際にキャンペーンをやっていたのかもしれませんが、終わったにも関わらずずっと掲載し続けるのは詐欺とまではいかなくてもおとり物件と同じです。

これも事前に確認することで余計な時間を取られずにするので店舗に行く前は確認しておきましょう。

デメリットを言わない

嘘というよりあまりよくない営業マンの例ですが、例えばちょっと日当たりが悪い物件でもこういったデメリットは言ってきません。

以前僕が内見した物件は大通り沿いで明らかに車の音が気になりましたが営業マンの方は「そこまで音も気になりません」と一言。

他の物件でまた車通りの多い物件を紹介されて「さすがに音が気になるのでこの物件はちょっと」と断ったら「この物件で音が気になるって言われたの初めてですよ」と言い返されました。大通りなんだから初めてじゃないだろってツッコみたくなるぐらいでした。

営業マンは契約させるのが第一ですから物件に関するデメリットは言ってきませんし、入居しないとわからないようなデメリットは絶対に言いません（カビが発生しやすいとか虫が湧きやすいとか）。

本当に良心的な営業マンなら「この物件は○○が気になりますね」とちゃんと教えてくれて住む上での対応策まで教えてくれます。

「全ての物件を紹介できます」

物件情報は不動産業者だけが使えるサイトに表示されることによって他社が管理していても約8割は紹介することができます。

ただ「全ての物件が紹介できる」というわけではありません。

当然人気が絶対に高いであろう好条件の物件、新築物件なんかは自社で紹介したいと思っていますから自社管理物件なら他の業者に情報を渡す前に契約させてしまおうと考えるわけです。

建前上は全ての物件が紹介できると言っても、事実上はできない。お客さんから「この物件紹介できますか？」と聞かれれば「うちでは紹介できません」とは言わずに「確認してみます。・・・申し込みが入っているようですね」とはぐらかされるというわけです。

「内見せずに契約する人もいますよ」

部屋探しには内見がセットみたいなところがありますが、まだ退去予定で内見できなかったりクリーニングが住んでいないので内見できない物件は存在します。

部屋を探している側としては一度内見してから決めたいものですが、こういった物件を契約させるために「内見せずに契約する人もいます」と契約させようとごり押ししてくる営業マンもいます。

もちろん遠方から引っ越ししてくる人の中には内見せずに契約してしまう人もいるにはいるんでしょうけど、少数派です。

また、実際は内見できるのに物件の悪い部分を見せたくなかったり距離が遠いなどの理由で「内見できない」と言ってくる営業マンもいるので注意。

良心的な営業マンなら「この物件は今内見できないですけど、同じ間取りで他の部屋なら見れますよ」と代案を出したりしてくれます。

僕が以前部屋探しをしていた時は「この物件は内見できません。大家も内見せずに契約してくれる人を優先するそうです」と言われました。

これが本当かどうかはわかりませんが、契約させるための営業トークの可能性もあります。

交渉しているように思わせるカラ電話

契約させるためのテクニックの1つにカラ電話（電話するふり）というのがあります。

すでに申し込みが入っている物件が問い合わせられた時に「空き室です」と言っておいて来店させて、カラ電話をすることで今ちょうど埋まっている風な演技をすることができるというわけです。

また、家賃などの交渉の際にも使われます。

最初から家賃が下げられないことは決まっているけど頑張っている感を出すことで「交渉してみたんですけど、人気物件なので大家もこの価格で借したいそうです」と伝えて「交渉しようとしてくれたし、いいか」と契約に踏み切らせるわけです。

逆に最初から「家賃○○円までなら下げても良いよ」と言われていてカラ電話をして「1,000円下げてもらえました」と伝えるのも手法の1つ。

全てがカラ電話というわけではありませんが、こういった方法を用いられていることもあるので注意。

契約させようと必死な不動産は避けるべき

不動産業界は基本的に契約件数のノルマがあったり、歩合制でそれによって給料が変わるので必死になるのは仕方ない部分でもあります。

店舗にもよりますが、個人的に利用してみてアパマンショップやエイブルはかなりしつこいような印象を受けています。

逆にノルマもなく、歩合制でもない不動産はしつこく物件を勧めてこないのでいろんなことを教えてくれるのでおすすめ。例えばピタットハウスは歩合制じゃないので本当にしつこくなくて好印象ですね。

内見した時にきちんと物件のデメリットを利用者目線で話してくれるような営業マンは信頼できます。

「契約させようとする」「嘘をつく」「連絡をしない」こういった部分がある不動産は極力利用しない方が良いでしょう。

嘘をつかないおすすめの不動産

すでに埋まっているのに「空室」とウソをついたり、デメリットを一切言わないような不動産・営業マンは信用なりません。

おとり物件もなく、誠実に対応してもらえるおすすめ不動産はイエプラです。

イエプラのホームページへ

イエプラは対応エリアの8割以上の物件を紹介することが可能で、細かい条件はすべて顔を合わせずにチャット上で行えます。

スーモやホームズのようにただ紹介して取扱不動産に橋渡しをするのではなく、部屋探しから契約まですべて行えるのも利点です。

また、イエプラは現地集合＆現地解散ができるので無駄に店舗に呼ばれるようなこともない点も使い勝手の良い理由の1つです。

店舗を持つ不動産はどうしても自分の給与のために話を盛ったり嘘をつくことがあるので気を付けましょう。

まとめ

相手も仕事なのである程度は仕方ありませんが、成約済みなのに空室と嘘をつくのは無駄な時間を過ごす羽目になるので気を付けましょう。

現在ではどの不動産でも同様の物件を紹介可能なので複数の不動産に問い合わせてみたり、面倒であれば店舗を持たずにネットを主軸としている不動産を利用するのがおすすめです。

2024年3月1日 仲介手数料無料や安い不動産会社ランキング！初期費用の安い不動産はどこ？