賃貸で審査が通ってからのキャンセル理由はどうすべき？契約後はできない？

賃貸物件で審査が通ってから「よく考えたらやっぱり物件的に微妙」と感じてしまうことも少なくありません。

今回はすでに審査が通っているのにキャンセルは可能なのか、どういった理由を言えばキャンセルしやすいのかなどをまとめてみました。

審査が通ってからでもキャンセルは可能

入居審査の途中でも、すでに入居審査が済んでしまった後でも契約に至っていない限りキャンセルすることは可能です。

契約していない限り違約金が発生することもありません。

部屋を決める際に書く『申し込み書』というのは物件を押さえるため、審査に必要な情報というだけで賃貸契約とは別物です。

法律的な根拠に基づいて解説すると、民事上では口約束でも契約としては成立するとされていますが賃貸契約の場合、宅建業法という法律が設けられており、民事法よりも優先されます。

宅地建物取引業法（宅建業法）第35条では、宅建業者は契約成立までに、宅地建物取引主任者により、物件に関する重要な事項を相手方に文書を交付して説明しなければならない

引用：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC1000000176

つまり、入居審査後の段階では重要項目についての説明も一切されていない段階となるため、キャンセルすることが可能というわけです。

一般的な入居の流れでは、鍵を渡す際に宅建業法を満たすために仲介業者が重要事項説明をして同意すれば契約となります。

このほかにも「決められた手順を全て踏まなければ契約成立とならない」など厳しく規制されています。

「キャンセル料」など発生しません。

何故なら、不動産の取引（賃貸・売買問わず）は法律で厳しく規制されており、以下の手順で契約を交わさない限りは「契約が成立していない」とされているからです。

手順ですが

●宅地建物取引主任者が主任者証を提示し、重要事項を説明
●内容をしっかりと理解し、疑問がなければ重要事項説明書に署名・捺印
●賃貸借契約書に署名・捺印
●前家賃等、必要経費を支払う

これが「全て揃って」始めて契約成立です。

参照元：教えて！goo

違約金は契約したい際に同時に発生するものであり、申し込みキャンセル時には契約しておらず、違約金も発生しないというわけです。

たまに「キャンセルはできません」と言われることもありますが、契約前であればキャンセル可能なので思いとどまらせるための営業マンの嘘ということになります。

営業テクニックとして契約をさせようとする手法はいくつもあるため、注意が必要です。

→賃貸の営業マンがよくつく嘘や営業テクニックとは？

入金してしまった後でもキャンセルは可能

契約前に初期費用の入金を催促されて入金するケースもありますが、これも契約前であれば基本的には全額返金されます。

契約を結んだ時点で支払金が発生するため、悪徳業者でもない限り払った金額は返金されます。

ただし、支払った時の振込手数料に関しては返金対象ではないので正確には若干損をします。

「契約はしてないけど初期費用を払ったからキャンセルできなさそう」というイメージもありますが、これは明確に契約前なのか契約後なのかで状況が全く違うので覚えておきましょう。

キャンセルするのは正当な理由が必要

賃貸借契約が締結していない状態であればキャンセルすることは可能ですが、法律的な観点からみると正当な理由を設ける必要があります。

契約交渉がある程度進んでいる場合、貸主は『募集の停止』『お部屋の修繕』『リフォーム』など一時的な損益を生じています。

直前のキャンセルは損害を生じさせる行為ともとられるため、極端な話【損害倍書請求】をされることがあります。

理由のないキャンセルでは『信義則上の義務』を放棄していると取られ、賠償義務を負う可能性が出てきてしまいます。

実際、平成20年1月31日の東京高裁では借主の過失が認められています。

信頼を裏切って契約交渉を一方的に打ち切った場合には相手方の被った信頼利益を賠償する責任が生じる。

引用：https://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/73-190.pdf

キャンセルしてもブラックリストになることはない

賃貸借契約直前にキャンセルをしてもブラックリストに登録されることはありません。

通常、賃貸における”ブラックリストの登録”は重大な契約違反を何度も起こしていたり、家賃滞納を繰り返している場合のみとなっています。

キャンセルすることは業界でも珍しいことではないため、心配する必要はありません。

ただし、再度申し込みをする際に拒否されてしまったり、同じ管理会社の他の物件を申し込む際に嫌な顔をされるといったリスクはあります。

申し込みのキャンセルはメールでも可

契約をやめるとなれば「またしつこく営業されそう」「断ったときの反応が怖い」など不安要素もあり、キャンセルがしづらいと思います。

申し込みのキャンセルはメールでも可能です。

仲介業者にメールをすればキャンセルの手続きは済むので苦手な人にとってはおすすめ。

ただし、メールは確認をするまでに時間がかかってしまうこともあるので、営業マンのことを考えるのであればキャンセルぐらいは電話をして直接伝えてあげるのが望ましいです。

また、書類作成の手続きや大家に話を通すなど契約していなくても仕事をしてもらっている以上、最低限の誠意を見せるという意味でメールより電話をしたほうが誠実ではあります。

契約締結後のキャンセルはできない

すでに重要事項説明後に署名をしてしまって実質的に契約が完了しているとなるとその時点で「やっぱりやめたい」と思っても現実的には難しいです。

この場合、キャンセルというよりは解約手続きとなります。

退去する時の解約手続きと同じで、入居前だとしても支払ってしまった金額全てが戻ることはありません。

ただし、退去時というのは日割り家賃等の計算が行わられるので同様に日割り計算の余剰金が返金される可能性は高いでしょう。

キャンセルする理由はどうすべき？

キャンセル自体は契約をしていない限り、一言で済みますが不動産側には書類を作成したり、審査の依頼をしたりと仕事をしてもらっているのも事実なので理由付けに困る人も多いようです。

本当の理由で断れれば一番ですが「よく考えたけどやっぱり気に入らなかった」など曖昧な理由では困惑されてしまうこともあります。

キャンセルするときに使えるもっともな理由についてまとめてみたので参考にしてみてください。

「もっと良い条件の物件を見つけた」

最も多いキャンセル理由の1つで「こんなこと言って大丈夫か」と思うかもしれませんが、ストレートに告げたほうがかえって後腐れなく相手にも納得してもらうことができます。

当然「どの部分が気に入らなかったのか」ということに関しては聞かれると思いますが、それもストレートに言って構いません。

すでに物件を他の不動産で見つけているような状態であれば強引に契約させられることもありません。

「他社で契約したほうが初期費用が安かった」

シンプルに交渉事としても使えるのが金額的な不一致です。

具体的には交渉可能である「仲介手数料が他の不動産のほうが安かった」とか「他社だとオプション代がかからない」などは痛いところを突かれるので引かざるを得ません。

特に仲介手数料やオプション代は不動産にとっての収入源となっているので、この部分を突っ込まれると同様に安くする他なくなってしまいます。

場合によっては「うちも安くするので」と言ってもらえる可能性もあるので、初期費用の高さが気になるのであればこういった断り方をして相手の出方を伺うのも手です。

「解約に手間取りすぐに引っ越せなくなった」

現在住んでいるところの解約手続きがうまくいかなくて結果的にすぐに引っ越せなくなるというのは現実的にはよくあることです。

退去は引っ越しの1か月前には連絡を入れる必要がありますが、部屋探しにどのぐらいの時間がかかるのかがわからないのでスムーズに引っ越すのは難しいです。

2重家賃になることでもったいないから引っ越せないという理由を言えば「フリーレントを付けるように交渉するので」といった打診があるかもしれません。

フリーレントというのは最初の1ヶ月分ないしは2ヶ月分の家賃が無料になるという特典です。

「仕事の都合で引っ越せなくなった」

仕事を引き合いに出すことによって詳しく説明しなくても断ることができます。

例えば「勤務地の変更で都内に住む予定だったけど、現在いる部署の人員が少ないので異動する必要がなくなった」などは現実的に考えられることです。

深く追求されることもなくスムーズに断りやすいので社会人の場合は仕事を理由にしてキャンセルするのが有効です。

「違約金があるため引っ越せなくなった」

通常の物件であれば違約金が発生することはありませんが「フリーレント付き物件」「定期借家」など契約期間内での退去に違約金を設けているところもあります。

「引っ越したいと思って部屋探しをしていたが、違約金があった」ということにすれば明確なキャンセル理由になります。

「入居日を少し伸ばしたい」「2重家賃が発生するのが辛い」ということを相談すれば、入居日を先延ばしにする交渉として使えます。

「入居したいけど違約金が・・・」ということを伝えれば交渉に応じてもらえる可能性は高いです。

→入居日を待ってもらうことはできる？

大家側から突然キャンセルされることもある

こちらが契約前にキャンセルできるように、大家側も契約前であればキャンセルすることは可能です。

「審査は通過したのに、後日大家からキャンセルされた」ということも稀にあります。

大家がキャンセルする理由としても様々な事情がありますが、需要の高い物件では後から「入居したい」と言ってきた人のほうが条件が良く、家賃滞納のリスクが少ないと判断されれば繰り上がりで優先されることもあります。

他にも家賃や設備の改定をしたくなったり、大型工事に踏み切りたい場合なども考えられます。

いずれにしても契約前であれば大家側からでもキャンセルすることは可能なので、事情を考慮して「縁がなかった」と思うしかありません。

一応理由を聞くことも可能ですが、必ずしも教えてくれるわけではありません。

契約後すぐに解約した場合に返金されるもの

もし契約してしまっている状態の場合はキャンセルというよりも解約扱いになるので全額の返金は難しくなります。

初期費用には様々な項目があり、それに応じて返金されるものとそうでないものが分けられているため。

1つ1つまとめてみました。

前家賃：返金されない

前家賃というのは入居前に支払う1ヶ月分の家賃のことです。

本来であれば家賃は日割り計算されますが契約後にすぐに解約をしたくても原則として解約は1か月前までにしなければならないというものがあるので日割り計算はされずにそのまま1ヶ月分全てかかってしまう可能性が高いです。

すぐに解約したくても実質的に解約できるのは1ヶ月後ということ。

敷金：返金される

敷金は退去の際に汚してしまった部屋をクリーニングするために充てられる費用のこと。

入居をしていない時点で解約を申し入れするとなれば使っていないのでそのままほぼ全額返金される可能性が高いです。

修繕する必要がないので返金されるのは当たり前。

→退去費用の平均はいくらぐらい？

礼金：返金されない

礼金は大家に対しての「お礼」として支払われるお金です。昔はお礼としてお金を包んでいた風習が固定額として請求されるようになりました。

礼金というのは基本的に退去時でも返金されないものなので即解約したとしても返金されない可能性は高いです。

大家が非常に優しい個人経営の方なら返金してくれるかもしれませんが、原則としては返金してもらえない項目。

→礼金を払うのはおかしい？交渉に成功した100人に方法を聞いてみた

仲介手数料：返金されない

仲介手数料は大家と借主の間を取り持ってくれた仲介業者に対して支払う手数料のことです。アパマンショップやエイブル、ミニミニなどなど仲介業者は数多く存在します。

契約が完了した時点で手数料として発生してしまうので仲介手数料は返金されません。

2022年7月24日仲介手数料が安い賃貸不動産はどこ？無料＆半額の業者をピックアップ

鍵交換代：返金されない

前の入居者と鍵が同じだと勝手に入られてしまうので鍵は原則として毎回入居者が変わるたびに交換されるものです。

すでに交換されているということで費用が発生しているのでこの費用も返金されない可能性は高いです。

ただし、次の入居者が入るときに鍵を交換する費用がかからなくなるため実質的に大家が損をすることはないため場合によっては返金してくれることはあります。

消毒オプション費用：返金されない

オプションとして部屋の消臭抗菌消毒を販売している仲介業者は多いと思いますが、すでに施工されてしまった以上は返金されない可能性が高いです。

この消毒作業には長期的な効果があるわけではないので次の入居者が入ってくるまで時間がかかればもう一度消毒をする必要が出てきます。

また、仲介業者としてはこの消毒オプションが大事な収入源の1つなのでそういった意味でも返金してもらえない可能性は高いでしょうね。

2022年7月10日入居時の室内消毒代は任意で拒否できる？自分でやるのと効果は同じ？

保証会社利用料：返金されない

保証会社の利用料というのは家賃保証サービスを受けるためのお金。

一応契約年数等の区切りはあるもののサービスに対して支払うお金で日割りで計算されるものではないので支払った時点で返金されません。

実質的にはサービスを受けていないものの、そもそもサービスを請け負わせた時点でお金が発生してしまうわけです。

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火災保険料：返金される

意外と知らない人も多いですが、火災保険料というのは1ヶ月あたりの金額をまとめて支払っているだけです。

「2年で○○円」というお金を初期費用として請求されるものの、例えば1年で退去すれば当然残りの12カ月分は返金されます。

まだ入居していないのであれば全額もしくは23か月分の火災保険料は返金されます。

事務手数料：返金されない

契約等の手続き書類を作成するために発生する手間賃が事務手数料ですが、すでに書類の発行を行ってしまっているので返金されない項目の1つです。

ただ、事務手数料自体は3,000円～5,000円程度と他の初期費用に比べたらまだ安いのが救い。

キャンセルした場合預り金（仮押さえ金）はどうなるの？

物件を抑えるために預り金を支払っている場合でも、もちろんキャンセルは可能です。

この場合の預り金は100％返金されるので安心してください。

そもそも預り金というのは大家側に契約する意思があることを示すために仲介業差が勝手に設けている制度です。

預り金を支払った時に【預かり証明書】を発行してもらえるのでそれと引き換えに返金されます。

ただ、預かり金という名目ではなく手付金として支払っている場合は返金されないので注意してください。

こういった違いがあります。

まとめ

申し込みと契約は全く異なるものなので、審査中であっても審査後であっても契約をしていないならキャンセルすることは可能です。

契約前であればリスクゼロで行うことができるので入居をやめたいなら早めに連絡するのが一番です。

契約後のキャンセルは基本的にできませんが大家によってはほぼ全額返金してくれることもあるので取りあえず連絡をしてみることが大事。

審査後のキャンセルって珍しいことでもないのであまり気負う必要もありません。

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