普通は自分の条件に合った物件を探し、内見を行い、良さそうだと思ったら次の段階である入居審査へ進みます。
この段階でキャンセルを行う人は非常に少ないですが、例えば審査の間なんとなく他の物件を見てみると最初の物件よりも好条件の物件にたどり着くことも珍しくはありません。
今回は生活に関わる問題なのでこういった時にキャンセルを行うのは大家サイドには申し訳ないですが、ぶっちゃけ出来るのかどうか、違約金が発生したりすることはあるのかという話を法律を用いて解説していきます。
目次
契約していない限りキャンセルは可能
最初に言っておきますが、例え入居審査の途中であろうとも、すでに入居審査が済んでしまった後でも契約に至っていない限りキャンセルすることは可能です。
もちろん、違約金等は一切発生しません。
そもそも契約とはどの段階で成立しているのかというと、一通り全ての手順を踏んで契約書にサインしている場合です。
よくあるのが審査の時に書く申込書＝契約書という発想ですが、これは断じて違います。
申込書と契約書は全くの別物です。
法律的な根拠に基づいて解説すると、民事上では口約束でも契約としては成立するとされています。
しかし、賃貸契約の場合、別に宅建業法という法律が設けられており、これは民事法よりも優先されます。
宅地建物取引業法（宅建業法）第35条では、宅建業者は契約成立までに、宅地建物取引主任者により、物件に関する重要な事項を相手方に文書を交付して説明しなければならない
一般的な入居の流れだと、鍵を渡す際に宅建業法を満たすために仲介業者がこの説明をされるので、一人暮らしを経験されている方ならわかるかと思います。
このほかにも決められた手順を全て踏まなければ契約成立とならないなど厳しく規制されています。
「キャンセル料」など発生しません。
何故なら、不動産の取引（賃貸・売買問わず）は法律で厳しく規制されており、以下の手順で契約を交わさない限りは「契約が成立していない」とされているからです。
手順ですが
●宅地建物取引主任者が主任者証を提示し、重要事項を説明
●内容をしっかりと理解し、疑問がなければ重要事項説明書に署名・捺印
●賃貸借契約書に署名・捺印
●前家賃等、必要経費を支払うこれが「全て揃って」始めて契約成立です。
参照元：教えて！goo
契約の成立が認められていないのであれば、違約金という概念そのものがおかしいことになります。
よってキャンセル時に違約金が発生することは一切ありません。
キャンセルした場合預り金（仮押さえ金）はどうなるの？
物件を抑えるために預り金を支払っている場合でも、もちろんキャンセルは可能です。
この場合の預り金は100％返金されるので安心してください。
そもそも預り金というのは大家側に契約する意思があることを示すために仲介業差が勝手に設けている制度です。
預り金を支払った時に【預かり証明書】を発行してもらえるのでそれと引き換えに返金されます。
ただ、預かり金という名目ではなく手付金として支払っている場合は返金されないので注意してください。
- 「内金（預り金）」＝契約時に代金に充当し契約が成立しなければ返還される
- 「手付金」＝契約時に代金に充当し契約が成立しなければ返還されない
こういった違いがあります。
キャンセルできなくなるのはいつから？
審査後でもキャンセルすることは可能ですが、審査が通り、重要事項についての説明を受けて書類にサインしてしまった後に「やっぱりキャンセルしたい」と言ってもアウトです。
ただ、しっかりとキャンセルしたい事情を説明して、なおかつ仲介業者・管理会社が融通のいく場合に限り契約破棄を行い、キャンセルできる場合もあり得ます。
この辺は完全に契約する会社によりけりですが、どうしてもその物件に住めない事情ができた場合はダメ元で事情を説明して説得してみるのも一つの手です。
ただし、法律上は契約を交わした時点で初期費用を支払う義務を負ってしまうので契約する時は「本当にこの物件でいいのか？不満はないか」よく考えるようにしてください。
⇒賃貸契約してしまった部屋を入居前にキャンセルすることは可能？
入居審査後でも家賃交渉は可能
やはり住むからには出来るだけ家賃は抑えたいものです。
通常、家賃交渉は入居審査を行う前に仲介業者に頼み、大家と交渉してもらうという方法が一般的ですが、もちろん入居審査後でも家賃交渉は可能です。
「審査後の方が家賃交渉は効果的」という人もいるぐらいです。
この段階での家賃交渉が効果的な理由は、想像してみると簡単ですがビジネスマンにはノルマが存在します。
入居審査の段階で営業の人は一件成約が取れたと思っているので、もしこの契約が流れてしまうと彼らにとっては痛手です。
そのため、必死になって契約を成立させようと頑張るので家賃交渉が効果的とのこと。
逆に「この段階で家賃交渉はできない」という人もいます。
おそらくビジネスマンは実践上、家賃交渉に応じなくとも契約が成立することをわかっているからという理由なのだと思います。
確かに、実際にこの段階で「家賃もう少し安くなりませんかね？」と言っても、「ちょっと厳しいですね」とあしらわれる方が想像が容易です。
こちらとしては例え結果的に家賃の値下げが出来なくとも、交渉する姿勢は見せてほしいものです。
交渉事は下手に出ると負けまので揺らがない姿勢が大切です。
家賃交渉に関しては人気物件・繁忙期・相場より家賃が安いと値下げしてもらえないことが多いので、引っ越しの時期などにもだいぶ左右されます。
それと契約してしまった後は、双方合意ということになるので家賃交渉が不可能になるので注意してください。
交渉して下げてもらったらラッキー！ぐらいに考えましょう。
掘り出し物件を見つけるコツ
条件の良い物件というのは誰にとっても同じなので人気が高く、ネットに掲載された時点で即成約してしまいます。
かといって不動産にわざわざ足を運んで探してもっても数件しか紹介してくれない上に効率がめちゃくちゃ悪いです。
色々と調べてみましたが、現状おすすめなのがイエプラというサイト。
チャットでやり取りして部屋を探してもらうサービスですが、イエプラの場合は通常不動産業者しか見ることのできないサイトを無料で閲覧できます。
チャット上で「ATBBが見たい」と伝えるとアクセス権がもらえ、掲載されていないような物件を誰よりも早く見ることができるのでぜひ活用してみてください。
掘り出し物件を見つけたいなら誰もが知っているようなサイトを利用するのではなく、こういったちょっとマイナーなサイトの方が見つかります。
ぜひ参考にしてみてください。
その他の一人暮らしコラム
入居審査後にキャンセルしたんですが、不動産屋さんは、要らないておっしゃてるんですが先の審査を通した管理会社がキャンセル料を払えて言うてるんですが払わないといけないのですか？不動産屋さんが言うてるんですがどうしたらよろしいのでしょうか