賃貸契約は審査後や入金後でもキャンセルできる?違約金はかかるの?

普通は自分の条件に合った物件を探し、内見を行い、良さそうだと思ったら次の段階である入居審査へ進みます。

この段階でキャンセルを行う人は非常に少ないですが、例えば審査の間なんとなく他の物件を見てみると最初の物件よりも好条件の物件にたどり着くことも珍しくはありません。

今回は生活に関わる問題なのでこういった時にキャンセルを行うのは大家サイドには申し訳ないですが、ぶっちゃけ出来るのかどうか、違約金が発生したりすることはあるのかという話を法律を用いて解説していきます。

契約していない限りキャンセルは可能

最初に言っておきますが、例え入居審査の途中であろうとも、すでに入居審査が済んでしまった後でも契約に至っていない限りキャンセルすることは可能です。

もちろん、違約金等は一切発生しません。

そもそも契約とはどの段階で成立しているのかというと、一通り全ての手順を踏んで契約書にサインしている場合です。

よくあるのが審査の時に書く申込書=契約書という発想ですが、これは断じて違います。

申込書と契約書は全くの別物です。

法律的な根拠に基づいて解説すると、民事上では口約束でも契約としては成立するとされています。

しかし、賃貸契約の場合、別に宅建業法という法律が設けられており、これは民事法よりも優先されます。

宅地建物取引業法(宅建業法)第35条では、宅建業者は契約成立までに、宅地建物取引主任者により、物件に関する重要な事項を相手方に文書を交付して説明しなければならない

つまり、入居審査後の段階では重要項目についての説明も一切されていない段階なのでキャンセルすることが可能というわけです。

一般的な入居の流れだと、鍵を渡す際に宅建業法を満たすために仲介業者がこの説明をされるので、一人暮らしを経験されている方ならわかるかと思います。

このほかにも決められた手順を全て踏まなければ契約成立とならないなど厳しく規制されています。

「キャンセル料」など発生しません。

何故なら、不動産の取引(賃貸・売買問わず)は法律で厳しく規制されており、以下の手順で契約を交わさない限りは「契約が成立していない」とされているからです。

手順ですが

●宅地建物取引主任者が主任者証を提示し、重要事項を説明
●内容をしっかりと理解し、疑問がなければ重要事項説明書に署名・捺印
●賃貸借契約書に署名・捺印
●前家賃等、必要経費を支払う

これが「全て揃って」始めて契約成立です。

参照元:教えて!goo

 

契約の成立が認められていないのであれば、違約金という概念そのものがおかしいことになります。

よってキャンセル時に違約金が発生することは一切ありません。

入金してしまった後でもキャンセルは可能

契約前に初期費用の入金を催促されて入金するケースもありますが、これも契約前であれば基本的には全額返金されます。

契約を結んだ時点で支払金が発生するのでよっぽど悪徳業者でもない限りは払った金額はちゃんと返ってきます。ただし、支払った時の振込手数料に関しては返金対象ではないので正確には若干損をします。

「契約はしてないけど初期費用を払ったからキャンセルできなさそう」というイメージもありますが、これは明確に契約前なのか契約後なのかで状況が全く違うので覚えておきましょう。

契約締結後のキャンセルは難しい

すでに重要事項説明後に署名をしてしまって実質的に契約が完了しているとなるとその時点で「やっぱりやめたい」と思っても現実的には難しいです。

この場合、キャンセルというよりは解約手続きとなってしまいます。退去する時の解約手続きと同じで入居前だとしても支払ってしまった金額全てが戻ることはありません。

ただし、退去時というのは日割り家賃等の計算が行わられるので同様に日割り計算の余剰金が返金される可能性は高いでしょう。

契約後すぐに解約した場合に返金されるもの

初期費用と一括りにされていますたが、前家賃や敷金礼金など1つ1つ細かい項目があります。その項目によっては返金されるものもあるので、契約後すぐに解約したい場合どの程度返金されるのか目安の1つとして参考にしてみてください。

前家賃:返金されない

前家賃というのは入居前に支払う1ヶ月分の家賃のことです。

本来であれば家賃は日割り計算されますが契約後にすぐに解約をしたくても原則として解約は1か月前までにしなければならないというものがあるので日割り計算はされずにそのまま1ヶ月分全てかかってしまう可能性が高いです。

すぐに解約したくても実質的に解約できるのは1ヶ月後ということ。

敷金:返金される

敷金は退去の際に汚してしまった部屋をクリーニングするために充てられる費用のこと。

入居をしていない時点で解約を申し入れするとなれば使っていないのでそのままほぼ全額返金される可能性が高いです。

修繕する必要がないので返金されるのは当たり前。

礼金:返金されない

礼金は大家に対しての「お礼」として支払われるお金です。昔はお礼としてお金を包んでいた風習が固定額として請求されるようになりました。

礼金というのは基本的に退去時でも返金されないものなので即解約したとしても返金されない可能性は高いです。

大家が非常に優しい個人経営の方なら返金してくれるかもしれませんが、原則としては返金してもらえない項目。

仲介手数料:返金されない

仲介手数料は大家と借主の間を取り持ってくれた仲介業者に対して支払う手数料のことです。アパマンショップやエイブル、ミニミニなどなど仲介業者は数多く存在します。

契約が完了した時点で手数料として発生してしまうので仲介手数料は返金されません。

鍵交換代:返金されない

前の入居者と鍵が同じだと勝手に入られてしまうので鍵は原則として毎回入居者が変わるたびに交換されるものです。

すでに交換されているということで費用が発生しているのでこの費用も返金されない可能性は高いです。

ただし、次の入居者が入るときに鍵を交換する費用がかからなくなるため実質的に大家が損をすることはないため場合によっては返金してくれることはあります。

消毒オプション費用:返金されない

オプションとして部屋の消臭抗菌消毒を販売している仲介業者は多いと思いますが、すでに施工されてしまった以上は返金されない可能性が高いです。

この消毒作業には長期的な効果があるわけではないので次の入居者が入ってくるまで時間がかかればもう一度消毒をする必要が出てきます。

また、仲介業者としてはこの消毒オプションが大事な収入源の1つなのでそういった意味でも返金してもらえない可能性は高いでしょうね。

保証会社利用料:返金されない

保証会社の利用料というのは家賃保証サービスを受けるためのお金。

一応契約年数等の区切りはあるもののサービスに対して支払うお金で日割りで計算されるものではないので支払った時点で返金されません。

実質的にはサービスを受けていないものの、そもそもサービスを請け負わせた時点でお金が発生してしまうわけです。

火災保険料:返金される

意外と知らない人も多いですが、火災保険料というのは1ヶ月あたりの金額をまとめて支払っているだけです。

「2年で○○円」というお金を初期費用として請求されるものの、例えば1年で退去すれば当然残りの12カ月分は返金されます。

まだ入居していないのであれば全額もしくは23か月分の火災保険料は返金されます。

事務手数料:返金されない

契約等の手続き書類を作成するために発生する手間賃が事務手数料ですが、すでに書類の発行を行ってしまっているので返金されない項目の1つです。

ただ、事務手数料自体は3,000円~5,000円程度と他の初期費用に比べたらまだ安いのが救い。

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キャンセルした場合預り金(仮押さえ金)はどうなるの?

物件を抑えるために預り金を支払っている場合でも、もちろんキャンセルは可能です。

この場合の預り金は100%返金されるので安心してください。

そもそも預り金というのは大家側に契約する意思があることを示すために仲介業差が勝手に設けている制度です。

預り金を支払った時に【預かり証明書】を発行してもらえるのでそれと引き換えに返金されます。

ただ、預かり金という名目ではなく手付金として支払っている場合は返金されないので注意してください。

  • 「内金(預り金)」=契約時に代金に充当し契約が成立しなければ返還される
  • 「手付金」=契約時に代金に充当し契約が成立しなければ返還されない

こういった違いがあります。

キャンセルできなくなるのはいつから?

審査後でもキャンセルすることは可能ですが、審査が通り、重要事項についての説明を受けて書類にサインしてしまった後に「やっぱりキャンセルしたい」と言ってもアウトです。

ただ、しっかりとキャンセルしたい事情を説明して、なおかつ仲介業者・管理会社が融通のいく場合に限り契約破棄を行い、キャンセルできる場合もあり得ます。

この辺は完全に契約する会社によりけりですが、どうしてもその物件に住めない事情ができた場合はダメ元で事情を説明して説得してみるのも一つの手です。

ただし、法律上は契約を交わした時点で初期費用を支払う義務を負ってしまうので契約する時は「本当にこの物件でいいのか?不満はないか」よく考えるようにしてください。

キャンセルしたい時に使える言い訳

審査が通った後で急にキャンセルをするのは問題ないとは言え、書類作成等を行っている不動産に迷惑がかかっていることは間違いありません。

審査をしてもらっている間にもっと良い物件を見つけたり、仲介手数料が他の業者よりも高いことに気付いて仲介業者を変えたい場合なんかだとストレートにその理由を伝えづらいこともあります。

そこでキャンセルしたい時に使える言い訳についてまとめてみました。

「仕事で転勤になりそう」

営業マンに「それなら仕方ない」と思ってもらうためには自分はその物件で決めたいけど他の要因によって入居できないことを伝えるのが得策です。

「このあたりで探していたけど、もしかしたら仕事の都合で転勤になるかもしれないのでキャンセルしたい」と伝えれば営業マンも納得してくれます。

この言い訳は付け入るスキを与えないようにすることができるのがメリットです。

とにかく営業マンは利益をあげようと必死なので下手に言い訳をすれば「じゃあ他の物件を一緒に探しましょう」とか「それなら入居しても大丈夫じゃないですか?」とか強引に契約させようとしてくることもあります。

きっぱりと断れる人なら問題ありませんが、押しに弱くて断るのが苦手な人にとってしつこい営業はできるだけ避けたいところ。

「やっぱり家賃の高さが気になる」

あえて本当の理由を伝えることも戦略の1つです。その物件自体をやめたいのであれば付け入るスキを与えることになりますが家賃を安くしてもらいたかったり、設備の不十分さが気になるようならストレートにそれを言い訳にして断ってみましょう。

契約させたい営業マンは契約直前になってキャンセルになりかけている状況をなんとかしたいと考えるはずです。運がよければ家賃交渉等を行ってくれて最初の提示金額よりも安く入居できる可能性があります。

「引っ越し自体をやめることになった」

引っ越しをする予定ならば営業マンも他の物件を紹介したり、色々とやりようはありますが引っ越し自体をやめると言われれば営業すること自体ができなくなります。

「そうですか、残念です」と言われてそれで終わりなので非常にラク。

もう少し穏便に済ませたいのであれば「引っ越し自体をやめることになったのでキャンセルでお願いします。次に引っ越す時はよろしくお願いします」と伝えておけば営業マンも適当な対応ができなくなるのでおすすめです。

申し込みのキャンセルはメールでもいいの?

契約をやめるとなればしつこくまた営業されそうだし、断った時にどんな反応をされるのか怖くてキャンセルがしづらいと思います。

こういう場合はメールでキャンセルすることも可能です。仲介業者にメールをすればそれだけでキャンセルの手続きは済むので苦手な人にとってはおすすめ。

ただし、メールは確認をするまでに時間がかかってしまうこともあるので、営業マンのことを考えるのであればキャンセルぐらいは電話をして直接伝えてあげるのが望ましいです。

単純に誠意の問題。

まとめ

申し込みと契約は全く異なるものなので、審査中であっても審査後であっても契約をしていないならキャンセルすることは可能です。契約前であればリスクゼロで行うことができるので入居をやめたいなら早めに連絡するのが一番です。

契約後のキャンセルは基本的にできませんが大家によってはほぼ全額返金してくれることもあるので取りあえず連絡をしてみることが大事。

審査後のキャンセルって珍しいことでもないのであまり気負う必要もありません。

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イエプラATBBホーム

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ぜひ参考にしてみてください。

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1 COMMENT

佐藤銀四郎

入居審査後にキャンセルしたんですが、不動産屋さんは、要らないておっしゃてるんですが先の審査を通した管理会社がキャンセル料を払えて言うてるんですが払わないといけないのですか?不動産屋さんが言うてるんですがどうしたらよろしいのでしょうか

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