賃貸契約は審査が通ってからキャンセルできる？理由はどうすべき？

賃貸物件で審査が通ってから「よく考えたらやっぱり物件的に微妙」と感じてしまうことも少なくありません。

今回はすでに審査が通っているのにキャンセルは可能なのか、どういった理由を言えばキャンセルしやすいのかなどをまとめてみました。

審査が通ってからでもキャンセルは可能

例え入居審査の途中であろうとも、すでに入居審査が済んでしまった後でも契約に至っていない限りキャンセルすることは可能です。

もちろん、違約金等は一切発生しません。

そもそも契約とはどの段階で成立しているのかというと、一通り全ての手順を踏んで契約書にサインしている場合です。

よくあるのが審査の時に書く申込書＝契約書という発想ですが、これは断じて違います。

申込書と契約書は全くの別物です。

法律的な根拠に基づいて解説すると、民事上では口約束でも契約としては成立するとされています。

しかし、賃貸契約の場合、別に宅建業法という法律が設けられており、これは民事法よりも優先されます。

宅地建物取引業法（宅建業法）第35条では、宅建業者は契約成立までに、宅地建物取引主任者により、物件に関する重要な事項を相手方に文書を交付して説明しなければならない

引用：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC1000000176

つまり、入居審査後の段階では重要項目についての説明も一切されていない段階なのでキャンセルすることが可能というわけです。

一般的な入居の流れだと、鍵を渡す際に宅建業法を満たすために仲介業者がこの説明をされるので、一人暮らしを経験されている方ならわかるかと思います。

このほかにも決められた手順を全て踏まなければ契約成立とならないなど厳しく規制されています。

「キャンセル料」など発生しません。

何故なら、不動産の取引（賃貸・売買問わず）は法律で厳しく規制されており、以下の手順で契約を交わさない限りは「契約が成立していない」とされているからです。

手順ですが

●宅地建物取引主任者が主任者証を提示し、重要事項を説明
●内容をしっかりと理解し、疑問がなければ重要事項説明書に署名・捺印
●賃貸借契約書に署名・捺印
●前家賃等、必要経費を支払う

これが「全て揃って」始めて契約成立です。

参照元：教えて！goo

契約の成立が認められていないのであれば、違約金という概念そのものがおかしいことになります。

よってキャンセル時に違約金が発生することは一切ありません。

入金してしまった後でもキャンセルは可能

契約前に初期費用の入金を催促されて入金するケースもありますが、これも契約前であれば基本的には全額返金されます。

契約を結んだ時点で支払金が発生するのでよっぽど悪徳業者でもない限りは払った金額はちゃんと返ってきます。ただし、支払った時の振込手数料に関しては返金対象ではないので正確には若干損をします。

「契約はしてないけど初期費用を払ったからキャンセルできなさそう」というイメージもありますが、これは明確に契約前なのか契約後なのかで状況が全く違うので覚えておきましょう。

申し込みのキャンセルはメールでもいいの？

契約をやめるとなればしつこくまた営業されそうだし、断った時にどんな反応をされるのか怖くてキャンセルがしづらいと思います。

こういう場合はメールでキャンセルすることも可能です。仲介業者にメールをすればそれだけでキャンセルの手続きは済むので苦手な人にとってはおすすめ。

ただし、メールは確認をするまでに時間がかかってしまうこともあるので、営業マンのことを考えるのであればキャンセルぐらいは電話をして直接伝えてあげるのが望ましいです。

単純に誠意の問題。

契約締結後のキャンセルは難しい

すでに重要事項説明後に署名をしてしまって実質的に契約が完了しているとなるとその時点で「やっぱりやめたい」と思っても現実的には難しいです。

この場合、キャンセルというよりは解約手続きとなってしまいます。

退去する時の解約手続きと同じで入居前だとしても支払ってしまった金額全てが戻ることはありません。

ただし、退去時というのは日割り家賃等の計算が行わられるので同様に日割り計算の余剰金が返金される可能性は高いでしょう。

キャンセルする理由はどうすべき？

キャンセル自体は契約をしていない限り、一言で済みますが不動産側には書類を作成したり、審査の依頼をしたりと仕事をしてもらっているのも事実なので理由付けに困る人も多いようです。

本当の理由で断れれば一番ですが「よく考えたけどやっぱり気に入らなかった」など曖昧な理由では困惑されてしまうこともあります。

キャンセルするときに使えるもっともな理由についてまとめてみたので参考にしてみてください。

「もっと良い条件の物件を見つけた」

最も多いキャンセル理由の1つで「こんなこと言って大丈夫か」と思うかもしれませんが、ストレートに告げたほうがかえって後腐れなく相手にも納得してもらうことができます。

当然「どの部分が気に入らなかったのか」ということに関しては聞かれると思いますが、それもストレートに言って構いません。

すでに物件を他の不動産で見つけているような状態であれば強引に契約させられることもありません。

「他社で契約したほうが初期費用が安かった」

シンプルに交渉事としても使えるのが金額的な不一致です。

具体的には交渉可能である「仲介手数料が他の不動産のほうが安かった」とか「他社だとオプション代がかからない」などは痛いところを突かれるので引かざるを得ません。

特に仲介手数料やオプション代は不動産にとっての収入源となっているので、この部分を突っ込まれると同様に安くする他なくなってしまいます。

場合によっては「うちも安くするので」と言ってもらえる可能性もあるので初期費用の高さが気になるのであればこういった断り方をして相手の出方を伺うのも手です。

「解約に手間取りすぐに引っ越せなくなった」

現在住んでいるところの解約手続きがうまくいかなくて結果的にすぐに引っ越せなくなるというのは現実的にはよくあることです。

退去は引っ越しの1か月前には連絡を入れる必要がありますが、部屋探しにどのぐらいの時間がかかるのかがわからないのでスムーズに引っ越すのは難しいです。

2重家賃になることでもったいないから引っ越せないという理由を言えば「フリーレントを付けるように交渉するので」といった打診があるかもしれません。

フリーレントというのは最初の1ヶ月分ないしは2ヶ月分の家賃が無料になるという特典です。

「仕事の都合で引っ越せなくなった」

仕事を引き合いに出すことによって詳しく説明しなくても断ることができます。

例えば「勤務地の変更で都内に住む予定だったけど、現在いる部署の人員が少ないので異動する必要がなくなった」などは現実的に考えられることです。

深く追求されることもなくスムーズに断りやすいので社会人の場合は仕事を理由にしてキャンセルするのが有効です。

契約後すぐに解約した場合に返金されるもの

もし契約してしまっている状態の場合はキャンセルというよりも解約扱いになるので全額の返金は難しくなります。

初期費用には様々な項目があり、それに応じて返金されるものとそうでないものが分けられているため。

1つ1つまとめてみました。

前家賃：返金されない

前家賃というのは入居前に支払う1ヶ月分の家賃のことです。

本来であれば家賃は日割り計算されますが契約後にすぐに解約をしたくても原則として解約は1か月前までにしなければならないというものがあるので日割り計算はされずにそのまま1ヶ月分全てかかってしまう可能性が高いです。

すぐに解約したくても実質的に解約できるのは1ヶ月後ということ。

敷金：返金される

敷金は退去の際に汚してしまった部屋をクリーニングするために充てられる費用のこと。

入居をしていない時点で解約を申し入れするとなれば使っていないのでそのままほぼ全額返金される可能性が高いです。

修繕する必要がないので返金されるのは当たり前。

礼金：返金されない

礼金は大家に対しての「お礼」として支払われるお金です。昔はお礼としてお金を包んでいた風習が固定額として請求されるようになりました。

礼金というのは基本的に退去時でも返金されないものなので即解約したとしても返金されない可能性は高いです。

大家が非常に優しい個人経営の方なら返金してくれるかもしれませんが、原則としては返金してもらえない項目。

仲介手数料：返金されない

仲介手数料は大家と借主の間を取り持ってくれた仲介業者に対して支払う手数料のことです。アパマンショップやエイブル、ミニミニなどなど仲介業者は数多く存在します。

契約が完了した時点で手数料として発生してしまうので仲介手数料は返金されません。

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鍵交換代：返金されない

前の入居者と鍵が同じだと勝手に入られてしまうので鍵は原則として毎回入居者が変わるたびに交換されるものです。

すでに交換されているということで費用が発生しているのでこの費用も返金されない可能性は高いです。

ただし、次の入居者が入るときに鍵を交換する費用がかからなくなるため実質的に大家が損をすることはないため場合によっては返金してくれることはあります。

消毒オプション費用：返金されない

オプションとして部屋の消臭抗菌消毒を販売している仲介業者は多いと思いますが、すでに施工されてしまった以上は返金されない可能性が高いです。

この消毒作業には長期的な効果があるわけではないので次の入居者が入ってくるまで時間がかかればもう一度消毒をする必要が出てきます。

また、仲介業者としてはこの消毒オプションが大事な収入源の1つなのでそういった意味でも返金してもらえない可能性は高いでしょうね。

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保証会社利用料：返金されない

保証会社の利用料というのは家賃保証サービスを受けるためのお金。

一応契約年数等の区切りはあるもののサービスに対して支払うお金で日割りで計算されるものではないので支払った時点で返金されません。

実質的にはサービスを受けていないものの、そもそもサービスを請け負わせた時点でお金が発生してしまうわけです。

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火災保険料：返金される

意外と知らない人も多いですが、火災保険料というのは1ヶ月あたりの金額をまとめて支払っているだけです。

「2年で○○円」というお金を初期費用として請求されるものの、例えば1年で退去すれば当然残りの12カ月分は返金されます。

まだ入居していないのであれば全額もしくは23か月分の火災保険料は返金されます。

事務手数料：返金されない

契約等の手続き書類を作成するために発生する手間賃が事務手数料ですが、すでに書類の発行を行ってしまっているので返金されない項目の1つです。

ただ、事務手数料自体は3,000円～5,000円程度と他の初期費用に比べたらまだ安いのが救い。

キャンセルした場合預り金（仮押さえ金）はどうなるの？

物件を抑えるために預り金を支払っている場合でも、もちろんキャンセルは可能です。

この場合の預り金は100％返金されるので安心してください。

そもそも預り金というのは大家側に契約する意思があることを示すために仲介業差が勝手に設けている制度です。

預り金を支払った時に【預かり証明書】を発行してもらえるのでそれと引き換えに返金されます。

ただ、預かり金という名目ではなく手付金として支払っている場合は返金されないので注意してください。

こういった違いがあります。

まとめ

申し込みと契約は全く異なるものなので、審査中であっても審査後であっても契約をしていないならキャンセルすることは可能です。

契約前であればリスクゼロで行うことができるので入居をやめたいなら早めに連絡するのが一番です。

契約後のキャンセルは基本的にできませんが大家によってはほぼ全額返金してくれることもあるので取りあえず連絡をしてみることが大事。

審査後のキャンセルって珍しいことでもないのであまり気負う必要もありません。

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